VEILLE JURIDIQUE OPERATIONS IMMOBILIERES – JANVIER 2021

IMMOBILIER

L’expertise ne suspend le délai de prescription lié au paiement du contrat qu’au profit de celui qui l’a initiée : Dans le cadre d’un marché de travaux, une SCI a cessé les paiements et sollicité une expertise du fait de malfaçons et retard. Plus tard, la société de travaux a assigné la SCI en paiement du solde de son marché. En savoir plus…

Hausse du prix de 5% des logements au 3e trimestre 2020 : L’année 2020 a été marquée par une hausse du prix du logement constatée dans toute la zone euro et dans l’ensemble des pays de l’Union Européenne (UE). Cette hausse est particulièrement significative au deuxième et troisième trimestre 2020, l’indice du prix des logements ayant augmenté de 5,2% dans l’UE et 4,2% dans la zone euro par rapport au deuxième et troisième trimestre 2019. S’agissant de la France, Eurostat constate pour le troisième trimestre une variation de 5% par rapport à l’année précédente. Communiqué de presse Eurostat

COVID-19 et loyers commerciaux : absence de déchéance en raison du non-paiement : L’action du bailleur devant le juge des référés en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire pour non-paiement de l’intégralité des loyers dus au titre du troisième trimestre 2020 se heurte à des contestations sérieuses sur le fondement de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020. En savoir plus…

Seul le vendeur peut renoncer à la nullité de la promesse de vente sous-seing privée au-delà de 18 mois : Lorsqu’elle est consentie par une personne physique, une promesse de vente d’un immeuble dont la validité est supérieure à dix-huit mois est nulle si elle n’est pas constatée par un acte authentique (L290-1 CCH). Cette nullité est relative, par conséquent, seul le promettant peut se prévaloir de la nullité d’une promesse dont la durée est supérieure à 18 mois, mais qui n’aurait pas été constaté par acte authentique (3ème Civ., 26 novembre 2020, 19-14.601).

La seule absence de réitération à la date convenue devant Notaire n’est pas suffisante à justifier la résolution d’une promesse de vente : En matière de promesse de vente, sauf stipulation contraire, l’expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique ouvre le droit, pour chacune des parties soit d’agir en exécution forcée de la vente, soit d’en demander la résolution et l’indemnisation de son préjudice. En savoir plus…

Le diagnostic DPE change en 2021 ! Actuellement, le DPE n’a qu’une valeur informative. A partir du 1er juillet 2021, il deviendra également « opposable » aux vendeurs et aux bailleurs (décret n°2020-1609). Pour toute vente ou location d’un bien, les annonces immobilières devront obligatoirement mentionner, de façon lisible et en couleur, en plus de l’étiquette énergétique, l’étiquette climat. Enfin, tous les DPE réalisés à compter du 1er juillet 2021 auront une durée de validité de 10 ans.

Servitude : l’état d’enclave se prouve par celui qui revendique une servitude de passage (obstacle juridique à l’accès à la voie publique) : Une SCI ainsi que d’autres riverains, ont été assignés par un propriétaire d’une parcelle, en revendication d’une servitude de passage pour cause d’enclave. L’enclave résultant notamment de la présence d’un panneau lui interdisant l’accès depuis la voie publique. En savoir plus…

Baux commerciaux : Application aux baux en cours de la loi Pinel et imprescriptibilité de la sanction du réputé non écrit : La Cour de Cassation a rendu une décision apportant deux précisions importantes : la sanction de la réputation non écrite, introduite dans le statut des baux commerciaux par la loi n° 2014-626 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi Pinel du 18 juin 2014, est applicable aux baux en cours, et l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail est imprescriptible. En savoir plus…

Projet de loi Climat et Résilience : vers l’interdiction de location de passoires thermiques : A la suite à l’annonce du gouvernement le 8 janvier 2021, le projet de loi Climat et Résilienceportant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets” a été envoyé aux instances de consultations obligatoires. En matière de logement, l’article 38 du projet de loi propose des mesures portant sur la rénovation des bâtiments et notamment sur l’interdiction de location des passoires thermiques. Le plan pluriannuel de travaux s’appliquant aux copropriétés de plus de 15 ans est réintégré dans le projet de loi. L’idée générale est en effet de lutter contre les reports de travaux afin d’éviter la dégradation des copropriétés et améliorer la performance énergétique des immeubles.

RE 2020 : Nouvelle réglementation pour les bâtiments neufs : Afin de lutter contre le changement climatique, les priorités de la future réglementation  environnementale RE 2020, applicable à compter de l’été 2021 en lieu et place du 1ier janvier 2020, sont de diminuer l’impact sur le climat des bâtiments neufs, de poursuivre l’amélioration de la performance énergétique et de garantir aux habitants que leur logement sera adapté aux conditions climatiques futures. En savoir plus…

Les éléments d’équipements dont l’installation ne nécessite pas de travaux de construction ne constituent pas des ouvrages soumis à la responsabilité décennale du constructeur : Dans une décision en date du 17 décembre 2020, la Cour de cassation, au visa de l’article 1792 du Code civil, a rappelé la position qu’elle avait d’ores et déjà adoptée concernant notamment l’installation de pompes à chaleur (3e civ., 15 juin 2017, 16-19.640). Dans ce cadre, la Cour de cassation avait précisé que, pour être soumise à la garantie décennale du constructeur, l’installation de pompe à chaleur devait avoir nécessité d’importants travaux d’adaptation à l’ouvrage. En savoir plus…

Crédit : la faute du prêteur peut entraîner la remise en cause de la créance et la restitution des sommes payées par l’emprunteur : Le Tribunal judiciaire de Lille rappelle l’obligation de contrôle à laquelle est soumis le prêteur sur les conditions dans lesquelles le contrat de vente et de crédit ont été souscrit (1ère civ., 25 novembre 2020, 19-14.908)   Dans la mesure où un contrat a été souscrit et que les prestations ont été réglées sans contrôle préalable du prêteur, ce dernier se prive de sa créance et se doit de rembourser les sommes versées à l’emprunteur ayant subi un préjudice du fait de l’inexécution et de la résiliation du contrat de vente pour lesquelles il a souscrit ledit crédit.

La supériorité de la possession trentenaire sur les titres de propriété : En 1961, X s’était engagé par acte sous seing privé, à vendre à Y, une parcelle cadastrée. La vente n’a donné lieu à aucune publication. En 1995, par acte authentique publié, les ayants droit de X ont vendu la parcelle à la société Prevalim. Cette dernière, se prévalant alors de son titre régulièrement publié, a assigné Y en expulsion de la partie de cette parcelle occupée par lui. En savoir plus…

Le Plan national de lutte contre les logements vacants : Plus d’un million de logements sont vacants depuis au moins deux ans dans le parc privé français. Face à ce constat, le gouvernement a mis en place un Plan national de lutte contre les logements vacants ayant pour objectif de déployer les outils et la coordination nécessaires à chaque territoire en vue de la remise en location du plus grand nombre de ces logements. En savoir plus…

Cap sur la revitalisation des centres-villes : Les pouvoirs publics ont fait de la revitalisation des centres-villes une priorité dans le cadre des programmes « Action Cœur de ville » et « Petites Villes de Demain ». C’est dans ce contexte que “le manager de centre-ville” est devenu un interlocuteur incontournable des collectivités locales.  Ce manager a pour mission principale de proposer un plan opérationnel d’actions permettant d’organiser les schémas et structures commerciales qui définiront le paysage de l’activité de la ville pour les années à venir. En savoir plus…

Le loyer d’un bail d’habitation meublé ne peut être supérieur au loyer de référence majoré en l’absence de mention afférente à l’application d’un complément de loyer : Un locataire assigne son bailleur pour avoir fixé un loyer hors encadrement, c’est-à-dire supérieur au loyer de référence majoré. Le Tribunal Judiciaire de Paris constate que le loyer appliqué est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur. En savoir plus…

Un acquéreur en VEFA bénéfice du concours de l’action en garantie décennale et de celle en réparation des vices apparents : Se plaignant de la persistance de désordres et non-finition affectant les parties communes d’un immeuble, le syndicat des copropriétaires a assigné le maître d’ouvrage en réparations. La Cour d’appel a estimé que ses demandes étaient forcloses ou prescrites car elles auraient dû être formées au plus tard dans l’année suivante, à partir de la date de prise de possession des parties communes. En savoir plus...

De nouvelles mesures pour lutter contre les squatteurs : La loi ASAP du 7 décembre 2020 est venue étendre et accélérer la procédure administrative d’expulsion des squatteurs avec trois avancées majeures :

  • il est désormais possible d’agir même si le logement concerné constitue la résidence secondaire du demandeur ;
  • la saisine du Préfet est ouverte à la personne dont le domicile est occupé ou toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci ;
  • le Préfet doit intervenir dans les 48 heures suivant la demande. En savoir plus…

Elan pour la reconversion de bureaux en logements : Le 19 janvier 2021, le promoteur Novaxia, a noué un partenariat avec les assureurs-vie AG2R La mondiale, Generali, Suravenir et Spirica pour créer « Novaxia R » : un fonds en assurance-vie de transformation d’immeubles de bureaux en logements. L’objectif est de lever 1 milliard d’euros afin de contribuer à la création de 4000 logements en 3 ans avec un objectif de performance de 5% par an.

L’opposabilité des rapports entre une entreprise principale et un sous-traitant doit être prévu contractuellement pour être opposable à un fournisseur de matériel titulaire d’une délégation de paiement : Une entreprise titulaire d’un marché de travaux privé pour la réalisation d’un ensemble de logements avait conclu un contrat de sous-traitance avec une entreprise d’électricité. Cette dernière ayant des difficultés, une délégation de paiement avait été consentie au fournisseur de matériel électrique par le biais d’un protocole de paiement prévoyant des modalités particulières d’exécutions de la part du sous-traitant (mention du « bon à payer » sur les factures). La société sous-traitante -tierce à ce protocole- ne s’étant pas exécutée, l’entreprise principale avait refusé le paiement (raisons ignorées compte tenu de l’irrecevabilité de ses conclusions). En savoir plus…

Le subrogé du maître d’ouvrage ne peut engager la responsabilité d’un sous-traitant sur le fondement de la responsabilité décennale : Des désordres sont apparus sur des réalisations d’une entreprise sous-traitante. Le promoteur (ou son assureur) ayant mis en œuvre des solutions réparatoires a assigné le fournisseur de matériaux de construction (et l’entreprise sous-traitante) à lui restituer le coût des réparations. En savoir plus…

Pas de nouveau report concernant la caducité des POS : Dans une réponse publiée dans le Journal Officiel du Sénat du 3 décembre dernier, la Ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales a confirmé que la caducité des POS (plan d’occupation des sols) était maintenue au 31 décembre 2020.  Initialement fixée au 31 décembre 2015, la date de caducité de ce document d’urbanisme a été de nombreuses fois retardée. La Ministre est venue préciser « qu’aucun vecteur législatif » ne semblait permettre l’inscription d’un report dans les textes, compte tenu du pourcentage élevé de POS convertis en PLUi (plan local d’urbanisme intercommunal). 

CONSTRUCTION

La FPI souhaite une mobilisation concrète des acteurs de la construction et des acteurs publics : La ministre du logement a rappelé la nécessité de continuer de construire des logements afin de répondre aux besoins des français tels qu’énoncés dans le « Pacte pour la relance de la construction durable » signé par l’État et les acteurs de la construction de logement. En savoir plus…

Un marché de « construction à forfait » doit être strictement encadré dans les rapports entre l’entreprise principale et le sous-traitant : Les parties peuvent volontairement soumettre leur contrat au régime du forfait, y compris lorsqu’une entreprise principale sous-traite une partie de son marché principal. En cas de réalisation par le sous-traitant de travaux supplémentaires non prévus au contrat initial (pourtant à forfait), les juridictions rechercheront la « commune intention des parties » pour justifier le paiement d’un éventuel surcoût. En savoir plus…

URBANISME

Action Cœur de Ville s’allie à Paris 2024 : Mercredi 20 janvier 2021, le Comité d’organisation des jeux olympiques et paralympiques de Paris 2024 s’engage dans le programme “Action Cœur de ville” en signant, via son label Terre de Jeux 2024, une convention avec le ministère de la Cohésion et des Relations avec les collectivités territoriales. Cette convention vise à favoriser le développement du “design actif “et devrait bénéficier aux 148 villes du réseau Action Cœur de ville labellisées Terre de Jeux 2024. Cet outil novateur consiste à aménager des espaces publics et des bâtiments pour favoriser l’activité physique et sportive des habitants au quotidien.

FISCAL

Hausse des tarifs 2021 pour la taxe d’aménagement : Un arrêté du 30 décembre 2020 procède à la revalorisation au 1er janvier 2021 des valeurs forfaitaires par mètre carré de surface de construction servant d’assiette à la taxe d’aménagement (art. L331-11 du Code de l’urbanisme). En savoir plus…

Déduction de la TVA grevant le prix d’acquisition d’un immeuble ancien destiné à la revente : Le Conseil d’Etat vient de juger que lorsqu’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans est acquis en vue de sa revente (art. 1115 du CGI), la TVA grevant éventuellement son prix d’acquisition ne pourra être déduite qu’au moment de sa revente, sous réserve que l’option pour soumettre cette dernière à la TVA soit exercée (5° bis de l’art. 260 du CGI), et peu important que l’immeuble serait affecté, dans cette attente, à des opérations de locations soumises à la TVA (CE, 27 novembre 2020, n° 426091). On ne peut que regretter le caractère très rigoureux de cet arrêt mais qui peut s’expliquer par une volonté de ne pas permettre des déductions intégrales de taxes qui donneraient lieu, le cas échéant, à des rappels dans le cas où ne serait pas exercée l’option pour l’assujettissement volontaire lors de la cession…

Les actes signés électroniquement désormais éligibles à la formalité de l’enregistrement : L’article 157 de la loi n° 2020-1721 du 18 décembre 2020 de finances pour 2021 permet désormais l’enregistrement d’actes signés électroniquement (art. 658 et 849 du CGI modifiés). Une exception notable demeure toutefois : celle des promesses unilatérales de vente d’immeuble, de droit immobilier, de fonds de commerce ou d’un droit à un bail mentionnées à l’article 1589-2 du Code civil, En savoir plus…

Crédit d’impôt de 50% pour abandon du loyer de novembre: L’abandon de loyer qui porte sur un local qui a fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public ou le preneur doit avoir son activité dans l’un des secteurs les plus impactés par la crise sanitaire au cours du mois de novembre 2020 donne droit à un crédit d’impôt de 50% de la somme abandonnée par le bailleur.

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Veille juridique opérations immobilières n°14 – Janvier 2021

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