VEILLE JURIDIQUE OPERATIONS IMMOBILIERES – OCTOBRE 2023
FISCALITE
PLF 2024 : l’engagement de la responsabilité du Gouvernement en matière immobilière
Le Gouvernement a engagé sa responsabilité sur la première partie du projet de loi de finances pour 2024 (PLF), adoptée après le rejet de deux motions de censure, qui prévoit :
- En matière d’incitation fiscale :
- La prorogation d’un an du dispositif « Denormandie » (art. 6 bis) et du dispositif « Malraux » pour les immeubles situés en NPNRU et PNRQD (art. 3 undecies). Pour rappel, le Malraux dit “patrimonial” (situé en SPR) ne fait l’objet d’aucune limitation dans le temps ;
- La prolongation du prêt à taux zéro (PTZ) et de l’éco-PTZ jusqu’en 2027 et l’extension de ce dernier aux copropriétés, qui pourront désormais l’associer au dispositif MaPrimeRénov’ Copropriétés, dont les plafonds et durées de remboursement applicables seront augmentés (art. 6).
- En matière de locations meublées :
- Les locations hôtelières inférieures à trente nuits ainsi que les locations meublées résidentielles, proposant au moins trois des prestations prévues au b du 4° de l’article 261 D du Code général des impôts (CGI) et les locations meublées à usage résidentiel, sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) (art. 10 ter) ;
- L’éligibilité des locations meublées de tourisme, situées en zone urbaine, dont le chiffre d’affaires est inférieur ou égal à 77 700 € au régime des micro-BIC avec un abattement de 50%. En zone rurale, où il n’existe pas de déséquilibre significatif entre l’offre et la demande, il sera possible de bénéficier d’un abattement supplémentaire de 21% si le chiffre d’affaires est inférieur ou égal à 50 000 € ;
- L’exclusion de l’application du dispositif Dutreil à la location meublée, contrairement aux décisions récentes rendues par la Cour de cassation, que vous pourrez retrouver dans notre veille du mois d’octobre 2023 (confère ci-après).
Pour aller plus loin, vous trouverez ici le bulletin portant sur le projet de Loi de finances pour 2024.
Charlotte Baud et Constantin Dufour
Pinel et Denormandie : Modification du zonage A B C et augmentation du nombre de communes situées en zones tendues
Par un arrêté du 2 octobre 2023, le Gouvernement a procédé au reclassement de plus de 200 communes dans le zonage A B C, dont près de 4,5 millions d’habitants pourront bénéficier.
Cette démarche englobe la réaffectation de 154 communes vers la catégorie « zone tendue » (B1 ou A), précédemment classées en zone B2 ou C, à la suite d’une augmentation substantielle des prix de vente et des loyers.
Cette décision du gouvernement vise à soutenir la production de logements neufs et/ou restaurés dans des zones caractérisées par de fortes tensions sur le marché immobilier. En outre, elle permet d’élargir les logements éligibles à la défiscalisation en loi Pinel/Pinel+ et favorise la construction de logements locatifs intermédiaires.
Enfin, une révision plus vaste du zonage A B C est envisagée pour 2024, visant à renforcer la cohérence territoriale et à promouvoir les échanges locaux
Pour mémoire, les dispositifs Pinel et Denormandie ont vocation à s’achever à compter du 31 décembre 2024.
Constantin Dufour
Extension de la liste des communes concernées par la taxe sur les logements vacants et conséquences fiscales
La taxe sur les logements vacants concerne les logements inoccupés depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition.
Initialement applicable aux communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants situées en « zone tendue », la loi de finances pour 2023 avait élargi le champ d’application de cette taxe sur les logements vacants pour inclure davantage de communes, notamment celles en zone touristique tendue, sans exiger l’appartenance à une agglomération de plus de 50 000 habitants.
Dès lors, le décret du 25 août 2023 est venu énumérer la nouvelle liste des communes concernées par la taxe sur les logements vacants. Une conséquence notable de cette extension est la possibilité de majoration de la taxe d’habitation (de 5% à 60%) pour les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale.
Pour autant, ladite extension n’affecte pas la réglementation des loyers des baux d’habitation, qui demeure applicable uniquement aux communes en zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants.
Constantin Dufour
La sévérité de la Cour administrative d’appel de Paris dans son appréciation des travaux réalisés sur deux immeubles
Des propriétaires ont déduit de leurs revenus fonciers les travaux qu’ils ont réalisés sur deux immeubles dont l’un est destiné à l’accueil des handicapés et l’autre à l’aménagement de deux appartements.
L’administration fiscale, après un contrôle sur pièces, a remis en cause la déductibilité :
- D’une part, des dépenses de pose d’un faux plafond au motif qu’il ne s’agit pas de dépenses spécifiques destinées à faciliter l’accueil des personnes handicapées et ce, « alors même qu’elles auraient eu pour effet de réduire les nuisances sonores et qu’elles ont été effectuées dans un bâtiment loué à un établissement de santé qui accueillerait des handicapés » ;
- D’autre part, des dépenses relatives à l’aménagement des deux appartements du fait de l’augmentation de la surface habitable (création de mezzanine) et la modification du gros-œuvre (redistribution cloisons, percement de portes et fenêtres, travaux de plomberie et électricité), qui seraient assimilables à des travaux de reconstruction et d’agrandissement.
La deuxième chambre de la Cour administrative d’appel de Paris, dans un arrêt en date du 27 septembre 2023, confirme la position du service vérificateur et du tribunal administratif de Paris en rejetant la requête des contribuables.
Les juges apprécient ici sévèrement la nature des travaux réalisés notamment pour l’aménagement des appartements, en les qualifiant de dépenses d’agrandissement et de reconstruction.
Remise en cause de l’éligibilité de l’activité de location meublée au régime Dutreil dans le cadre de la loi de finances pour 2024
Par de récentes décisions, les juges administratifs et judiciaires ont laissé présager uneéligibilité de l’activité de location meublée au dispositif Dutreil.
La Cour de cassation avait considéré, dans un arrêt en date du 1er juin 2023 que le cabinet avait commenté, que la détermination du caractère commercial ou industriel était nécessaire pour définir l’éligibilité au régime Dutreil, alors même que les commentaires du BOFiP l’excluait.
Le Conseil d’État avait ensuite complété, dans son arrêt en date du 29 septembre 2023, en considérant que la location meublée pouvait être considérée comme une activité commerciale, la rendant ainsi éligible au bénéfice du régime Dutreil, contrairement à ce qu’énonçait la doctrine administrative.
Or, le projet de loi de finances pour 2024 (PLF) est venu exclure la location meublée de l’application du dispositif Dutreil, considérant que ces interprétations jurisprudentielles n’étaient pas cohérentes, au regard de l’objectif poursuivi par ledit dispositif.
L’article 3 vicies du PLF précise par ailleurs que cette exclusion s’applique aux transmissions intervenues à compter du 17 octobre 2023.
Pour aller plus loin, vous trouverez ici le bulletin portant sur le projet de Loi de finances pour 2024.
L’exonération de la taxe foncière au titre des économies d’énergies devient applicable de plein droit
Dans le cadre du projet de loi de finances pour 2024, le gouvernement prévoit la modification de l’article 1383-0 B du Code général des impôts (CGI) relatif aux exonérations de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour les logements dont le propriétaire engage des dépenses de rénovation énergétique.
Dans sa version en vigueur, l’article précité donne la faculté aux communes de prendre une délibération permettant d’exonérer de la TFPB les logements achevés avant le 1er janvier 1989 qui font l’objet de dépenses de rénovation énergétique.
Avec cet amendement la prise de délibération de la commune n’est plus nécessaire pour bénéficier de cette exonération.
En effet, elle s’appliquerait de plein droit pour les logements achevés depuis plus de 10 ans. Toutefois, les communes peuvent la supprimer, la limiter ou l’augmenter pour les logements neufs.
Régime micro-BIC : maintien de l’abattement supplémentaire de 21% pour les locations de locaux classés meublés de tourisme situés en zone rurale
Dans le cadre du projet de loi de finances pour 2024, le gouvernement envisage la modification de l’article 50-0 du Code général des impôts (CGI) relatif au régime des micro-entreprises qui prévoit actuellement :
- Un abattement de 50% sur le chiffre d’affaires pour les locations de meublés sous réserve que le chiffre d’affaires HT n’excède par 77 700 € ;
- Tandis que pour les locations de meublés classés de tourisme ils bénéficient d’un abattement supplémentaire de 21%.
Le présent amendement vient réajuster le régime de location meublée classé de tourisme :
- En mettant fin à l’abattement supplémentaire de 21% pour les locations se situant en zone urbaine ;
- En maintenant cet abattement pour les locations se situant dans les zones où il n’existe pas de déséquilibre significatif entre l’offre et la demande, sous réserve que le chiffre d’affaires HT n’excède pas 50 000 €.
IMMOBILIER
La prescription de l’action en responsabilité du gestionnaire de patrimoine ne court pas à compter de l’acte d’acquisition du bien
Une centaine de propriétaires ayant acquis des appartements en l’état futur d’achèvement (VEFA) remettent en cause les projections financières établies par leurs gestionnaires de patrimoine et invoquent un préjudice lié au prix de vente des biens qui serait inférieur à leur valeur d’achat.
Les propriétaires ont saisi le juge des référés afin de demander une expertise immobilière. Le 28 février 2022, le Tribunal judiciaire de Bordeaux rend une ordonnance faisant droit à leur demande.
Par la suite, les sociétés de gestion de patrimoine interjettent appel de cette ordonnance.
Le 24 janvier 2023, la Cour d’appel de Bordeaux infirme la mesure d’expertise considérant que le point de départ du délai de prescription quinquennale court à compter du jour de l’acte d’acquisition du bien.
Les propriétaires forment alors un pourvoi auprès de la Cour de cassation afin de faire constater leur préjudice et faire valoir leur perte de chance de réaliser un investissement possédant une meilleure rentabilité.
La Cour de cassation considère que le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime. En l’espèce, il s’agirait de la date à laquelle les propriétaires ont eu connaissance de l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat.
MaPrimeRénov’ Sérénité : Hausse du montant des subventions accordées pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique
Le dispositif MaPrimeRénov’ Sérénité est destiné à financer les travaux de rénovation énergétique de propriétaires occupants.
L’Agence nationale de l’habitat (Anah) a approuvé la majoration du taux maximal de subvention pour les dossiers déposés entre le 1er octobre et le 31 décembre 2023. Cette hausse de 15 points, équivalant à une aide complémentaire moyenne de 4 300 euros, concerne les ménages aux ressources modestes et très modestes.
Cette délibération prise par l’Anah résulte de la baisse du pouvoir d’achat des ménages et s’inscrit dans la volonté du gouvernement de lutter contre la précarité énergétique.
Admission de la résiliation triennale du bail commercial renouvelé d’un exploitant de résidences de tourisme classées
Un bail commercial de neuf ans est signé entre un propriétaire et un exploitant de résidences de tourisme classées. Pour rappel, le bail commercial ne peut être résilié qu’à l’expiration de chaque période triennale.
Par exception, l’article L145-7-1 du code de commerce prévoit que les baux consentis aux exploitants de résidences de tourisme classées ne peuvent pas être résiliés au cours de la période de neuf ans.
Toutefois, dans un arrêt du 7 septembre 2023, la Cour de cassation précise cette exception en la jugeant inapplicable aux baux renouvelés de neuf ans.
L’exception a pour objectif d’assurer la pérennité de l’exploitation pendant une durée initiale minimum de neuf ans, condition nécessaire au bénéfice de l’avantage fiscal afférent pour le propriétaire.
Ainsi, ce dernier est assuré de conclure un bail d’une durée minimum de neuf ans et ce n’est qu’après renouvellement que l’exploitant retrouve sa faculté de résiliation triennale.
Anna Dauba
Les restrictions au droit de propriété aux acquéreurs de lots d’un groupement d’habitations
Par un arrêt en date du 13 juillet 2023, la Cour de cassation a réitéré le principe selon lequel les restrictions issues du règlement du groupement d’habitations et son plan de composition s’imposent aux acheteurs de lots dudit groupement, même s’ils n’ont pas été expressément mentionnés dans l’acte de vente.
En l’espèce, un couple d’acheteurs avait assigné un voisin et le promoteur d’un groupement d’habitations, alléguant une violation des règles contractuelles établies pour ledit groupement. Ils réclamaient la démolition de la maison du voisin incriminé ainsi que des dommages-intérêts.
La Cour d’appel avait rejeté cette demande au motif que les documents en question, à savoir le règlement du groupement d’habitations et son plan de composition, ne pouvaient pas être considérés comme faisant partie intégrante de l’acte de vente en tant que clauses contractuelles opposables. Cette dernière considérait que ces documents avaient uniquement une valeur informative, arguant que leur contenu n’était ni intégré directement dans l’acte authentique d’acquisition ni mentionné comme annexé à ce même acte, bien que la cour d’appel eût précédemment confirmé que ces documents avaient été dûment enregistrés dans le cadre des formalités de la publicité foncière.
La Cour de cassation statue en faveur des demandeurs, soulignant que les restrictions au droit de propriété pesant sur les lots d’un groupement d’habitations s’appliquent pour les acquéreurs de ces lots, même en l’absence de leur mention explicite dans l’acte de vente, tant que les documents renfermant ces restrictions ont été dûment enregistrés au fichier immobilier.
Constantin Dufour
URBANISME
L’accélération de la reconstruction et de la réfection des bâtiments dégradés par les violences urbaines
Entre le 27 juin et le 5 juillet 2023, de nombreuses violences urbaines se sont déroulées causant la dégradation voire la destruction de nombreux bâtiments.
Afin d’accélérer la reconstruction ou la réfection de ces bâtiments, le Gouvernement a adopté une ordonnance en date du 13 septembre 2023 tendant à l’accélération de la délivrance et la mise en œuvre des autorisations d’urbanisme permettant la reconstruction et la réfection des bâtiments dégradés au cours de ces violences urbaines.
Cette ordonnance prévoit un régime dérogatoire au droit commun des autorisations d’urbanisme pour les demandes déposées dans les 18 mois suivant l’entrée en vigueur de celle-ci :
- Les travaux de démolition, de terrassement et de fondation peuvent être engagés dès le dépôt de la demande d’autorisation ;
- À condition que le bâtiment ait été régulièrement édifié, leur reconstruction ou leur réfection à l’identique est autorisée même si les dispositions du document d’urbanisme actuellement en vigueur sur la commune ne le permettent pas ;
- Cette reconstruction ou cette réfection peut comporter des adaptations par rapport à la construction initiale dans la limite d’une diminution ou d’une augmentation de 5% du gabarit initial. Ce taux peut être dépassé lorsque cette modification est justifiée par un objectif d’amélioration de la performance énergétique, d’accessibilité ou de sécurité. Les délais d’instruction sont limités à 1 mois pour les permis de construire, d’aménager ou de démolir et à 15 jours pour les déclarations préalables.
Pour pouvoir bénéficier de ce régime dérogatoire il est nécessaire que cela soit explicitement mentionné dans la demande d’autorisation.
Océane Nau
CONSTRUCTION
Responsabilité du vendeur : un vice apparent dont l’acheteur profane ne peut mesurer l’ampleur est un vice caché
Dans un arrêt rendu par la Cour de cassation le 14 septembre 2023, des particuliers avaient acquis une maison auprès d’autres particuliers. Postérieurement à la vente, les acquéreurs constatent l’aggravation de fissures existantes et assignent les vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés.
La Cour constate que les fissures avaient un caractère évolutif et conclut que le vice ne présentait pas un caractère apparent dans la mesure où l’acquéreur profane, non tenu de se faire accompagner par un homme de l’art, ne pouvait savoir que le vice allait s’aggraver.
Cette décision rappelle la solution constante selon laquelle le vice n’est pas apparent lorsque l’acheteur, profane, n’est pas en mesure d’en estimer l’ampleur et les conséquences. Ainsi, la responsabilité du vendeur peut être engagée au titre de la garantie des vices cachés.
Anna Dauba
Pour recevoir les veilles vous pouvez vous inscrire à la newsletter en cliquant ici.
Veille juridique opérations immobilières – Octobre 2023
