VEILLE JURIDIQUE OPERATIONS IMMOBILIERES – OCTOBRE 2022
FISCALITE
Confirmation de l’incompatibilité de la vente d’immeuble à rénover avec le régime des déficits fonciers par le Conseil d’État
Des contribuables ont fait l’acquisition d’un bien dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover. Ils ont déduit de leurs revenus fonciers le montant des travaux réalisés, lesquels étaient compris dans le prix d’acquisition.
Le Conseil d’État, par un arrêt en date du 17 octobre 2022 (CE, 17 octobre 2022, n° 460113), pose clairement le principe de l’incompatibilité entre le régime de la vente d’immeuble à rénover et celui dit « des déficits fonciers ».
Les juges considèrent que « le prix des travaux devant être réalisés par le vendeur est un élément du prix d’acquisition de l’immeuble ». Les travaux réalisés ne constituent donc pas des charges de propriété déductibles au sens de l’article 31 du code général des impôts.
Cet arrêt reflète la position constante de notre cabinet sur le sujet (Dr. fisc. n° 23, 7 juin 2019) et fera prochainement l’objet d’une publication.
Réduction Malraux : la validation de la déclaration conditionnée par la justification préalable des montants
Lors de l’établissement des déclarations fiscales de 2022 relatives aux revenus de 2021, certains services des impôts des particuliers ont pu conditionner la validation de celles-ci à la fourniture préalable de certains justificatifs.
La Direction générale des finances publiques justifie cette demande de pièces par la lutte contre la fraude aux usurpations d’identité et aux restitutions de fausses réductions d’impôts.
Adaptation de la TVA aux exigences de la transition énergétique
Le projet de loi de finances pour 2023 prévoit d’étendre le champ d’application du taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée de 5,5% aux travaux de rénovation énergétique des logements ainsi que pour les travaux relatifs aux infrastructures de recharge des véhicules électriques.
Cette mesure devrait être mise en place à partir du 1er janvier 2024.
Exonération de plus-value : application stricte du délai en cas de cession de la résidence principale après l’entrée en EHPAD
Dans un arrêt du 19 septembre 2022, le tribunal administratif de Cergy Pontoise se prononce sur la cession de la résidence principale d’un contribuable intervenant plus de deux ans après son entrée en Ehpad.
Pour rappel, l’article 150 U du code général des impôts pose le principe d’exonération de la plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale. Étant précisé que la vente doit intervenir dans un délai de deux ans lorsque le propriétaire réside dans un établissement d’accueil des personnes âgées.
Si, en l’espèce, le requérant ne conteste pas la date de l’entrée en Ehpad, il précise que celle-ci devait être temporaire, que son tuteur n’était pas informé des délais liés à l’exonération, et que cette cession devait lui permettre de s’acquitter des charges liées à l’établissement.
La juridiction administrative estime que les moyens soulevés sont sans influence sur le bien-fondé de l’imposition et sont donc inopérants.
CONSTRUCTION
Des indices de référence toujours en hausse au deuxième trimestre 2022
Selon l’INSEE, les indices de référence continuent d’augmenter sur le deuxième trimestre 2022 équivalant à une hausse, sur un an, de :
- 3,60 % s’agissant des loyers (IRL) ;
- 4,43 % s’agissant des loyers commerciaux (ILC) ;
- 5,32 % s’agissant des loyers des activités tertiaires (ILAT) ;
- 7,96 % s’agissant du coût de la construction (ICC).
Il convient de souligner l’augmentation de l’indice afférent au coût de la construction de 12,60 % sur trois ans et 20,10 % sur neuf ans.
Hausse du budget 2023 pour le secteur « écologie, développement et mobilité durables »
Lors de l’adoption du projet de loi de finances 2023 le 26 septembre dernier, le gouvernement vient considérablement augmenter le budget alloué au Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires et au Ministère de la Transition énergétique.
Un fonds destiné à accélérer la transition écologique dans les territoires dit le « fonds vert » sera notamment créé.
L’objectif de ce fonds, qui sera doté d’un milliard et demi d’euros, est de soutenir les territoires (rénovation des bâtiments publics des collectivités), leur adaptation au changement climatique (risques naturels, renaturation) et d’améliorer le cadre de vie (friches, mise en place de zones à faible émission).
Ce budget est également destiné à la rénovation énergétique des logements. A ce titre, MaPrimeRénov’ sera pérennisée et les moyens financiers et humains de l’Anah augmentés.
Application de la garantie décennale pour les panneaux photovoltaïques
Dans un arrêt du 21 septembre 2022 de la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation, les Hauts magistrats se prononcent sur l’application de la garantie décennale aux désordres affectant des panneaux photovoltaïques.
En l’espèce, des panneaux photovoltaïques ont été installés sur la toiture d’un bâtiment. Divers incidents ont eu lieu, dont la combustion interne des boîtiers de connexion des panneaux photovoltaïques, n’ayant cependant pas porté atteinte à la toiture. La responsabilité décennale du constructeur de panneaux photovoltaïques a été invoquée sur le fondement de l’article 1792 du Code civil.
Les juges du fond ont écarté la responsabilité décennale du constructeur au motif que le vice ne portait pas atteinte à la solidité et à la destination de l’ouvrage immobilier.
La Cour de cassation conclut à l’application de la garantie décennale, considérant que le risque avéré d’incendie de la couverture d’un bâtiment le rend impropre à sa destination.
Application de l’assurance dommages-ouvrage avant expiration du délai de parfait achèvement : précisions
La troisième chambre civile de la Cour de cassation (civ. 3°, 7 septembre 2022, FS-B, n° 21-21.382) est venue apporter des précisions sur l’application de l’article L. 242-1 du code des assurances en matière d’assurance dommages-ouvrage.
Traditionnellement, cette assurance prend le relais de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception de l’ouvrage. Toutefois, le texte envisage, à titre d’exception, la possibilité de mise en jeu de l’assurance dommages-ouvrage avant l’expiration du délai de parfait achèvement.
En l’espèce, un maître d’ouvrage résilie le marché d’un entrepreneur du fait de désordres survenus sur un chantier. L’application de la garantie dommages-ouvrage lui étant refusée, il assigne son assureur et le maître d’œuvre.
La Cour de cassation rejette le pourvoi du requérant au motif qu’aucune mise en demeure préalable du maître d’ouvrage ou de son mandataire n’a été envoyée à l’entrepreneur défaillant. Elle écarte donc la responsabilité du maître d’œuvre, considérant qu’il ne disposait pas d’un mandat. Elle précise que « si le contrat autorisait le maître d’œuvre à adresser tous courriers utiles aux entreprises pour l’exécution de sa mission de direction des travaux, il ne contenait aucun mandat exprès à l’effet d’adresser aux entreprises défaillantes une mise en demeure avant résiliation du contrat ».
La Cour rappelle qu’il existe une exception à ce principe. Le maître d’ouvrage peut être dispensé de cette formalité si la mise en demeure est impossible ou inutile. Tel est le cas de la liquidation judiciaire de l’entreprise, laquelle vaut résiliation du contrat.
IMMOBILIER
Les loyers face à la crise en Corse
L’article 12 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 prévoit les possibilités de modulation de l’indice de référence des loyers (IRL) afin de faire face à l’inflation, au manque de logements et à la pauvreté sur le territoire Corse.
En cela, trois critères sont pris en compte pour réduire les conséquences économiques fortes pesant sur le prix des loyers :
- le premier, démographique, concerne la période 2013-2019 ainsi que le taux de pauvreté ;
- le deuxième, économique, relatif à la distorsion entre l’offre et la demande de logements (privés et sociaux) ;
- le troisième, comparatif, entre l’inflation sur le territoire métropolitain et la Corse.
Ces critères doivent avoir pour effet d’agir, à court terme, comme « bouclier », afin de tenir compte de la situation économique des ménages et ainsi protéger leur pouvoir d’achat.
L’absence de plan parcellaire lors de la mise à jour des statuts ne remet pas en cause la capacité à agir de l’ASL
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu une décision le 28 septembre 2022 relative à la mise en conformité des statuts à l’ordonnance du 1er juillet 2004.
Les juges ont considéré que le fait de ne pas annexer le plan parcellaire lors de la mise à jour des statuts ne remettait pas en cause la capacité juridique de l’ASL à agir en justice, celui-ci n’étant requis qu’au moment de sa constitution.
En l’espèce, l’ASL, en justifiant de la délivrance du récépissé et de la publication des statuts actualisés au Journal Officiel, avait accompli les formalités lui permettant d’avoir la capacité à agir.
Fixation de l’indemnité d’expropriation : la Cour de cassation confirme que le juge de l’expropriation ne doit pas tenir compte du prix de revente
Une société conteste l’indemnité d’expropriation qu’elle estime dérisoire au regard de la plus-value que l’expropriant réalisera lors de la revente des biens expropriés.
Elle demande le renvoi d’une question prioritaire de constitutionnalité portant sur l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique lequel définit les modalités d’évaluation de l’indemnité d’expropriation.
La Cour de cassation, dans une décision rendue le 7 juillet 2022 (Civ. 3e, QPC, 7 juill. 2022, FS-B, n° 22-10.290) rejette la demande au motif que les dispositions contestées ont déjà été déclarées conformes à la Constitution (Cons. Constit., 11 juin 2021, n° 2021-915/916 QPC). Le Conseil constitutionnel avait estimé que le juge de l’expropriation ne devait pas prendre en considération le prix auquel l’expropriant souhaitait revendre le bien.
Elle ajoute que la décision du Conseil d’État du 22 mars 2022 (CE, 22 mars 2022, n° 448610), qui, selon le requérant, rendrait « impossible tout contrôle du juge administratif » sur les plus-values réalisées par l’expropriant, ne constituait pas un changement de circonstances de droit de nature à affecter la constitutionnalité des dispositions précitées.
URBANISME
SPR : approbation du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la ville de Pau
Un arrêté préfectoral est venu approuver le 4 août dernier le plan de sauvegarde et de mise en valeur pour le centre historique de la ville de Pau.
Pour rappel, sont soumis à autorisation d’urbanisme et avis conforme de l’architecte des bâtiments de France, les travaux intérieurs et ceux modifiant l’aspect extérieur des constructions.
Il s’agit du seizième plan de sauvegarde et de mise en valeur de la région Nouvelle-Aquitaine.
Intérêt à agir contre une autorisation d’urbanisme : appréciation à la date d’affichage en mairie de la demande
Dans un arrêt rendu le 21 septembre 2022, le Conseil d’État a eu l’occasion de préciser, en vertu de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme, que l’intérêt à agir d’un requérant contre un permis de construire s’apprécie, au vu des circonstances de droit et de fait, à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire.
En l’espèce, le juge des référés a rejeté la demande du requérant en se fondant notamment sur la densification du bâti dans le quartier avec la construction future d’une résidence de tourisme.
Le Conseil d’État a estimé que cette circonstance était sans incidence sur le litige, la résidence de tourisme n’étant pas encore construite et la demande de permis de construire étant en cours d’instruction.
Il rappelle que l’appréciation doit se faire au vu des constructions environnantes dans leur état à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. Il n’y a donc pas lieu de tenir compte de circonstances postérieures, « qu’elles aient pour effet de créer, d’augmenter, de réduire ou de supprimer les incidences de la construction, de l’aménagement ou du projet autorisé ».
Pour plus de précisions, cliquez ici pour lire l’article du département droit public immobilier & énergie.
Le droit de préemption se met au vert
Le décret n° 2022-1223 du 10 septembre 2022 vient définir les modalités d’application du droit de préemption des surfaces agricoles mis en place par la loi n° 2019-1461 du 27 décembre 2019, lequel est destiné à protéger les réserves en eau et lutter contre la sécheresse.
Le décret précise que les titulaires de ce droit de préemption sont les personnes publiques disposant de la « compétence en eau potable » et définit la procédure applicable, laquelle s’opère dans les mêmes conditions que le droit de préemption urbain classique ; exception faite des ventes par adjudication.
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Veille juridique opérations immobilières – Octobre 2022
