VEILLE JURIDIQUE OPERATIONS IMMOBILIERES – AVRIL 2023
FISCALITE
Le calendrier des déclarations fiscales 2022-2023
La période de déclaration des revenus est ouverte depuis le 13 avril 2023 et s’achève, selon le département de résidence du contribuable, à l’une des dates suivantes :
- 25 mai 2023 à 23H59 s’agissant des départements n° 1 (Ain) à 19 (Corrèze) et des personnes ne résidant pas en France ;
- 1er juin 2023 à 23H59 s’agissant des départements n° 20 (Corse) à 54 (Meurthe-et-Moselle) ;
- 8 juin 2023 à 23H59 s’agissant des départements n° 55 (Meuse) à 976 (Mayotte).
Le doublement du plafond d’imputation des déficits fonciers
L’article 12 de la loi de finances rectificative pour 2022 a instauré un mécanisme permettant de doubler le plafond d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global.
Si ce mécanisme était fortement attendu par les professionnels de l’immobilier, ses conditions d’application devaient faire l’objet d’un décret.
Celui-ci vient d’être publié et codifié au sein de l’article 41 DO de l’annexe 3 au Code général des impôts. Or, les conditions qu’il prévoit semblent inappropriées à la réalité des opérations de restauration immobilière (éligibilité restrictive des dépenses concernées, réalisation d’un audit énergétique préalable et travaux à réaliser par des entreprises « RGE »).
Notre département d’opérations de restauration immobilière publiera dans les prochains jours un bulletin qui précisera ces aspects.
Lisa Nebreda
Taxe sur les résidences secondaires, incertitudes
Le sénateur du Calvados a interrogé le ministre de l’Économie et des finances concernant la taxation des résidences secondaires. Selon lui, l’explosion du nombre de résidences secondaires dans certaines communes rend l’acquisition de résidence principale difficile. Pour lutter contre ce phénomène, les maires des communes concernées envisageraient d’augmenter la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
Cependant, l’article 1636 B sexies du CGI prévoit que les taux de taxes foncières sur les propriétés bâties et les taux de taxes d’habitation sur les résidences secondaires varient dans les mêmes proportions. Une augmentation de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires viendrait donc mécaniquement alourdir la pression fiscale sur les propriétaires d’une résidence principale située sur ces communes.
Dans sa réponse, le gouvernement a privilégié les solutions suivantes :
- élargir la zone de la taxe annuelle sur les logements vacants ;
- augmenter la taxe sur les logements vacants, laquelle passe de 12,5% à 17% la première année et de 25% à 34% la seconde année ;
- majorer la taxe d’habitation sur les logements meublés non affectés à l’habitation principale dans les communes qui ne se situent pas en zone tendue.
IMMOBILIER
Renouvellement tacite du bail : le locataire peut exiger un DPE valide auprès de son bailleur
Conformément à l’article L. 126-29 du Code de la construction et de l’habitation, le diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être joint à tout contrat de location, exception faite des baux ruraux et des baux saisonniers.
En principe, le bailleur n’a aucune obligation de fournir un DPE en cours de validité à son locataire lors du renouvellement tacite de son bail, mais uniquement lors de sa signature, en application de l’article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La question posée au ministre délégué de la transition écologique et de la cohésion des territoires, chargé de la ville et du logement est de savoir s’il était envisageable de soumettre le bailleur à une obligation périodique permettant au locataire de toujours disposer d’un DPE en cours de validité, soit, a minima, tous les 10 ans en application de l’article L. 126-31 du Code de la construction et de l’habitation.
La réponse ministérielle, en date du 28 mars 2023, précise que, malgré la durée de validité de 10 ans, le locataire est en droit d’exiger la réalisation d’un DPE valide lors de la reconduction tacite de son bail, afin qu’il puisse justifier de la décence de son logement.
Pour rappel, conformément à l’article D. 126-19 du Code de la construction et de l’habitation, les durées de validité pour les DPE sont les suivantes :
- Jusqu’au 31 décembre 2022 pour les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ;
- Jusqu’au 31 décembre 2024 pour les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021.
DPE erroné lors de la vente d’un immeuble : engagement de la responsabilité du diagnostiqueur sur le fondement de la perte de chance
Un couple de particuliers a acquis une maison d’habitation en 2010. Celle-ci avait fait l’objet de travaux portant notamment sur l’isolation. Le DPE annexé à l’acte de vente retenait la note « B ». Les acquéreurs, insatisfaits de la concordance entre le DPE et les réelles performances énergétiques du logement, ont demandé une expertise. Selon l’expert, l’immeuble devrait se situer dans la catégorie « D ».
Outre les responsabilités de l’assureur de la société ayant réalisé les travaux en 2001 au titre de la garantie décennale ainsi que des vendeurs au titre de la garantie des vices cachés, la cour d’appel de Lyon, dans un arrêt en date du 7 mars 2023, a également retenu une faute dans l’exercice de la mission du diagnostiqueur.
Bien que les magistrats considèrent que la valeur du DPE n’est qu’informative, cette mauvaise information caractérise selon eux un préjudice réparable sur le fondement de la perte de chance d’avoir pu négocier le prix.
Mise à jour des indices de révision des loyers commerciaux et professionnels
Dans son communiqué du 24 mars 2023, l’INSEE a publié les nouveaux indices de révision des loyers au quatrième trimestre 2022. On y constate sans surprise une augmentation d’environ 7% en moyenne.
Pour mémoire, ces indices permettent de recalculer les loyers perçus au titre d’un bail commercial ou professionnel.
Au quatrième trimestre 2022, ces indices s’établissent comme suit :
– L’Indice des loyers commerciaux (ILC) a augmenté de 6,29 % sur un an. Toutefois, conformément à l’article 14 de la loi du 16 aout 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, il reste plafonné à 3,5 % de variation annuelle jusqu’au premier trimestre 2023 pour les PME ;
– L’Indice des loyers tertiaires (ILAT) a également augmenté de 6,46 % en une année et de 1,71 % sur un trimestre ;
– L’Indice du coût de la construction (ICC) a quant à lui augmenté de 8,80 % en un an et de 0,74 % sur un trimestre.
La prochaine mise à jour de ces indices aura lieu à la fin du mois de juin 2023.
Responsabilité de l’expert autorisant le versement d’un acompte par le maître d’ouvrage à une entreprise qu’il sait en difficulté
Les propriétaires d’une maison ont déclaré un sinistre à leur compagnie d’assurance à la suite d’un épisode de sécheresse durant lequel des fissures sont apparues. La compagnie d’assurance désigne alors un expert au titre de la garantie de catastrophe naturelle.
Ont été mandatées deux sociétés, la première afin de réaliser les travaux de rénovation et de confortement, la seconde pour réaliser la mission de maîtrise d’œuvre. Toutefois, ces deux sociétés sont mises en liquidation judiciaire avant l’achèvement des travaux.
Les propriétaires assignent l’expert devant le juge des référés afin d’achever les travaux et obtenir réparation de leurs préjudices.
Déboutés en première instance, ils interjettent appel auprès de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence qui retient la responsabilité de l’expert et lui enjoint de reverser aux requérants les trop-perçus dus au paiement des travaux non-réalisés et aux préjudices subis.
La Cour de cassation, dans son arrêt en date du 8 février 2023, rejette le pourvoi formé par l’expert.
D’une part, elle considère que l’expert, connaissant la situation financière desdites sociétés pour lesquelles il avait des intérêts, a commis une faute en lien direct avec le préjudice financier subi par le maître de l’ouvrage, en autorisant le versement d’un acompte.
D’autre part, elle retient que, même si le préjudice matériel et le préjudice de jouissance relevaient essentiellement de la faute du locateur d’ouvrage, un lien de causalité existe entre la faute de l’expert et les préjudices susvisés. Cet arrêt s’inscrit dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation relative à la responsabilité de l’expert.
La nouvelle procédure d’évacuation forcée des squatteurs conforme à la Constitution
Le 20 janvier 2023, le Conseil constitutionnel a été saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) afin de savoir si l’article 38 de la loi n°2007-290 du 5 mars 2007, instaurant le droit au logement opposable, et modifié par la loi n°2020-1525 du 7 décembre 2020, était conforme à la Constitution.
Désormais le préfet peut, lorsque la demande lui est faite et après examen de la situation familiale ou personnelle des occupants, mettre en demeure les occupants de quitter les lieux dans un délai de 48 heures. A défaut, il doit procéder à une évacuation forcée de la personne occupant frauduleusement le logement.
La requérante a déposé une QPC devant le Conseil constitutionnel, en arguant que :
- cette procédure instituait une différence de traitement entre les occupants expulsés dans la mesure où aucun recours au juge n’est possible, contrairement au droit commun ;
- le droit au recours juridictionnel effectif, le droit au respect de la vie privée et le principe de l’inviolabilité du domicile n’étaient pas respectés du fait de l’absence de recours suspensif et d’examen contradictoire de la situation de l’occupant.
Le Conseil constitutionnel, le 24 mars 2023, considère que l’article 38 de la loi précitée est conforme à la Constitution et rappelle les moyens juridiques mis à la disposition de l’occupant, à savoir :
- la procédure de référé ;
- le recours contre la mise en demeure devant le juge administratif ;
- le recours indemnitaire devant le juge administratif en cas d’illégalité de la décision administrative de l’évacuation forcée.
Retour sur le marché locatif de l’année 2022
L’observatoire CLAMEUR, association spécialisée dans le marché locatif privé, a tenu une conférence de presse le 21 mars 2023, faisant un l’état des lieux de la gestion locative pour l’année 2022.
Sur les cinq dernières années analysées, une hausse des loyers de 1,3 % par an sur le marché national a été constatée, touchant particulièrement les zones touristiques.
Les loyers les plus élevés restent situés en Ile-de-France mais se stabilisent depuis quelques années voire diminuent dans certaines communes.
Le marché locatif étant de plus en plus prisé, les offres sur les sites d’annonces immobilières se réduisent considérablement depuis 2019.
Enfin, l’observatoire rappelle que le « bouclier loyer », mesure destinée à plafonner la hausse des loyers, prend fin le 30 juin 2023.
Lisa Nebreda
Refus du renouvellement du bail commercial par le preneur : prescriptions différentes selon la nature de l’indemnité d’occupation
La Cour de cassation s’est prononcée dans un arrêt du 16 mars 2023, sur la nature de l’indemnité due par le preneur renonçant au renouvellement du bail commercial.
Pour rappel, le bailleur peut délivrer au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail commercial. Le droit d’option permet à l’une des parties de refuser le renouvellement alors que celles-ci étaient d’accord sur le principe du renouvellement.
La Cour de cassation est venue préciser que le preneur est redevable d’une indemnité statutaire entre la fin du droit au bail et l’exercice du droit d’option. En cas de maintien dans les lieux, le preneur devra payer une indemnité d’éviction, dite de droit commun, à son bailleur.
La nature de l’indemnité a des conséquences sur le régime de la prescription.
La prescription biennale du statut des baux commerciaux à laquelle est soumise l’indemnité statutaire court à compter de la date à laquelle le bailleur est informé de l’exercice du droit d’option de son locataire.
En revanche, l’indemnité de droit commun est soumise à la prescription quinquennale et court à compter du jour du maintien dans les lieux.
Lisa Nebreda
Seul un propriétaire peut demander l’indemnisation de la perte de valeur de sa partie privative causée par l’expropriation des parties communes
Dans un arrêt du 16 mars 2023, les magistrats de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation rappellent que les indemnités allouées dans le cadre d’une expropriation pour cause d’utilité publique doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation mais aussi ses conséquences.
En l’espèce, une portion des parties communes d’une copropriété, à savoir des places de stationnement, a fait l’objet d’une procédure d’expropriation, ce qui a engendré une dévalorisation de la valeur marchande des lots de copropriété.
Le syndic de copropriété a demandé, pour le compte des copropriétaires, une indemnisation globale pour la dépréciation de l’immeuble prenant en compte à la fois la perte des parties communes expropriées mais aussi la dévalorisation de la valeur marchande des lots de copropriété. La cour d’appel d’Aix-en-Provence condamne la société bénéficiaire de l’expropriation à verser l’indemnité demandée par le syndic de copropriété.
La Cour de cassation confirme l’existence d’un préjudice personnel indemnisable relatif à la dévalorisation de la valeur des lots, mais censure l’arrêt de la cour d’appel au motif que le syndicat des copropriétaires n’est pas légitime à représenter chaque copropriétaire pour la défense de ses droits sur son lot. Ainsi le syndicat ne peut bénéficier d’une indemnité de dépréciation du surplus de l’ensemble de la copropriété.
Occupation d’un immeuble indivis par un ancien époux, l’indemnité revient à l’indivision
Dans un arrêt du 15 mars 2023, les magistrats de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation rappellent que « l’indemnité d’occupation due par un indivisaire pour la jouissance privative d’un immeuble indivis doit revenir à l’indivision ».
A la suite du jugement prononçant le divorce, l’ex-mari a continué d’occuper un logement dépendant de l’indivision post-communautaire. C’est au visa des articles 815-9 et 815-10 du code civil que les magistrats jugent que l’indemnité d’occupation doit revenir à l’indivision et non à l’ex-épouse seulement.
URBANISME
Adaptation et modification des destinations et sous-destinations des constructions prévues par le Code de l’urbanisme
Le décret nº 2023-195 du 22 mars 2023 portant diverses mesures relatives aux destinations et sous-destinations des constructions pouvant être réglementées par les plans locaux d’urbanisme ou les documents en tenant lieu est venu modifier les dispositions prévues par le Code de l’urbanisme en matière de destinations des constructions.
Ont été ajoutées à la liste des destinations et définies ultérieurement par arrêté, les nouvelles sous-destinations suivantes :
– les « lieux de culte », rattachés à la destination « équipements d’intérêt collectif et services publics », concernent les constructions répondant à des besoins collectifs de caractère religieux ;
– la « cuisine dédiée à la vente en ligne », rattachée à la destination « autres activités des secteurs primaire, secondaire et tertiaire », s’applique aux constructions destinées à la préparation de repas commandés par voie télématique, que les commandes soient livrées ou à récupérer sur place par le client.
En outre, les définitions des sous-destinations suivantes se voient précisées : « exploitation agricole », « artisanat et commerce de détail », « restauration », « locaux et bureaux des administrations publiques et assimilés », « industrie », « entrepôt » et « bureau ».
Obligation de délivrance : la conformité du bien vendu s’apprécie lors de la signature de l’acte authentique
L‘obligation de délivrance peut être définie comme la mise à disposition par le vendeur à l’acheteur de la chose vendue et ce conformément aux dispositions contractuelles.
Dans un arrêt du 16 mars 2023, la Haute juridiction a jugé que la conformité du bien vendu aux spécifications contractuelles s’appréciait au moment de sa délivrance.
Il ne peut être reproché au vendeur de manquer à son obligation de délivrance si, au jour de la signature de l’acte authentique de vente, le permis de construire n’a fait l’objet d’aucun recours et qu’un certificat du maire énonçait son absence de caducité.
Est sans incidence le fait que le permis de construire soit devenu rétroactivement caduque par un jugement rendu sur une demande postérieure à la vente.
Il aurait été plus opportun pour l’acquéreur de demander un certificat de non-recours du tribunal en lieu et place du certificat de non-caducité du maire afin de s’assurer qu’aucun contentieux n’était en cours sur l’opération.
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Veille juridique opérations immobilières – Avril 2023
