VEILLE JURIDIQUE OPERATIONS IMMOBILIERES – MARS 2024
FISCALITE
Calendrier des déclarations fiscales 2023-2024
La période de déclaration des revenus est ouverte depuis le 11 avril 2024 et s’achève, selon le département de résidence du contribuable, à l’une des dates suivantes :
– 23 mai 2024 à 23h59 pour les départements n°01 à 19 (zone 1) et les résidents à l’étranger ;
– 30 mai 2024 à 23h59 pour les départements n°20 à 54 (zone 2) ;
– 6 juin 2024 à 23h59 pour les départements n°55 à 976 (zone 3).
Clarification du régime d’exonération des droits de mutation en cas d’engagement de revente d’un immeuble
Pour rappel, l’article 1115 du Code général des impôts prévoit l’exonération des droits et taxes de mutation pour l’acquéreur assujetti au sens de l’article 256 A du même code qui prend un engagement de revendre dans un délai de cinq ans.
Ce délai est ramené à deux ans lorsque la revente consiste en des ventes par lots déclenchant un droit de préemption au profit du locataire.
Dans un arrêt du 14 février 2024, commenté par notre département du Contentieux Fiscal, la Cour de Cassation a confirmé que le délai d’engagement de revendre, qu’il soit de cinq ou deux ans, pris par un acquéreur en vue de bénéficier de l’exonération des droits de mutation court à compter de l’acquisition de l’immeuble.
Ainsi, lorsque le délai de revente est réduit à deux ans, il est donc important de notifier aux locataires en place, dès l’acquisition du bien, l’intention de vendre afin de déclencher ce droit de préemption dans les conditions de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ou de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Un bulletin détaillant les règles et conséquences pratiques relatives au régime d’exonération des droits de mutation en cas d’engagement de revente ou de construire sera prochainement publié par le Cabinet.
IMMOBILIER
Action en responsabilité pour manquement au devoir d’information et de conseil dans le cadre d’un investissement immobilier locatif défiscalisant : quel point de départ ?
Dans un arrêt du 1er février 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation clarifie le point de départ du délai de prescription (5 ans) de l’action en responsabilité engagée par des acquéreurs en matière d’opération d’investissement immobilier locatif défiscalisant.
En l’espèce, les acquéreurs avaient acquis, sur proposition d’une société de conseil en gestion de patrimoine, un bien immobilier en l’état futur d’achèvement à titre d’investissement locatif bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation.
En raison de la surestimation initiale du bien et de leur impossibilité de le revendre à un prix remboursant le capital emprunté, les acquéreurs ont assigné en responsabilité la société de conseil en gestion de patrimoine, pour manquement à son obligation d’information et de conseil.
La Cour d’appel de Paris avait déclaré irrecevable la demande des acquéreurs car prescrite, retenant que le point de départ de la prescription se situait, en l’espèce, au jour de la signature de l’acte d’acquisition.
La Cour de cassation casse cet arrêt, et énonce que le point de départ de l’action en responsabilité engagée contre des professionnels pour manquement à leurs obligations d’information, de conseil, ou de mise en garde, est le jour où le risque s’est réalisé, soit celui où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté.
Le quitus donné ne peut décharger le syndic de sa responsabilité délictuelle
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 permet aux copropriétaires de demander l’annulation d’une décision prise en assemblée générale, ce dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. Cette action n’étant ouverte qu’aux membres opposants ou défaillants.
Dans un arrêt du 29 février 2024 la Cour de cassation rappelle, sur ce fondement, que le copropriétaire qui vote en faveur du quitus du syndic ne peut agir en annulation de cette résolution.
Selon la doctrine, le quitus est un acte de reconnaissance d’une mission dûment accomplie qui produit un effet libératoire et décharge le syndic de sa responsabilité pour les actes qu’il a porté à la connaissance de l’assemblée.
Toutefois, et c’est ici l’intérêt de cet arrêt publié au bulletin, la Cour de cassation précise que le fait pour un copropriétaire de donner quitus ne saurait décharger le syndic de sa responsabilité délictuelle vis-à-vis de ce copropriétaire ayant subi un préjudice personnel du fait de sa négligence.
Angélique Lefrançois
Illégalité de la décision de préemption en cas de différence entre le prix renseigné en toutes lettres et en chiffres
En principe, en vertu de l’article 1376 du code civil, en présence d’un acte sous seing privée comportant une différence entre le prix renseigné en toutes lettres et celui renseigné en chiffres, c’est la somme en toutes lettres qui prime et vaut preuve.
Ce n’est pas ce principe que la cour administrative d’appel de Paris a fait le choix d’appliquer dans sa décision du 29 février 2024. En l’espèce, face à une décision de préemption de la commune comportant une différence entre le prix renseigné en toutes lettres et celui en chiffres, elle a considéré que l’article 1376 du code civil n’était pas applicable, l’objet d’une décision de préemption étant différent.
Elle considère que cette différence ne constitue pas une simple erreur de forme mais une « incohérence en affectant un élément essentiel ». La présente décision de préemption est alors regardée comme ne comportant aucun prix et doit donc être considérée illégale.
Angélique Lefrançois
Liberté d’usage des copropriétaires dans l’accès aux parties communes d’un immeuble
En vertu de l’article 9 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, chaque propriétaire “use et jouit librement des parties privatives et des parties communes”. Ce principe, connu et reconnu, a été, une fois encore, rappelé par les juges.
Un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires en délivrance, sous astreinte, du badge et du code d’accès à la partie de l’immeuble où se situait l’escalier principal.
Sa demande de délivrance fut rejetée par la cour d’appel de Paris. Ce dernier s’est donc pourvu en cassation au motif, d’une part, que la cour d’appel a refusé d’appliquer le règlement de copropriété, lequel prévoit l’accès des copropriétaires aux parties communes et, d’autre part, que les juges ont privé leur décision de base légale au regard de l’article 9 cité ci-avant.
Quant à elle, la Cour d’appel avait motivé sa décision en considérant que le copropriétaire concerné ne participait pas aux charges de l’escalier principal, ni n’avait d’intérêt objectif à accéder à cet escalier.
La Cour de cassation, le 8 février 2024 casse et annule l’arrêt en ce que la Cour d’appel n’a pas vérifié, au sein du règlement de copropriété, le caractère de partie commune spéciale de l’escalier.
Incendie : pas de recours subrogatoire de l’assureur du locataire contre ce dernier
En décembre 2017, est survenu un incendie dans un appartement donné à bail. Pour rappel, l’article 1733 du Code civil prévoit, en principe, que le locataire doit répondre de l’incendie.
L’assureur de l’immeuble a indemnisé les dommages subis par le propriétaire et a assigné la locataire devant le tribunal judiciaire afin de la voir condamnée à lui régler une certaine somme sur le fondement du recours subrogatoire prévu par l’article L. 121-12 du Code des assurances qui prévoit que “l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, (…) contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur”.
La cour d’appel de Bourges condamne le locataire à régler la somme sollicitée, considérant que le recours subrogatoire de l’assureur s’appliquait sur le fondement de l’article 1733 du Code civil susvisé, selon lequel le locataire doit répondre de l’incendie.
Le locataire ainsi condamné s’est pourvu en cassation. Le 15 février 2024, les juges de la Cour de cassation ont cassé et annulé l’arrêt rendu par la cour d’appel, considérant que l’article 1733 du Code civil a vocation à s’appliquer uniquement dans la relation locataire/bailleur. L’assureur étant celui de l’immeuble et non celui du bailleur, le locataire n’a pas à répondre de l’incendie auprès de ce dernier.
Mise en location d’un logement “PTZ” : le locataire doit payer son loyer !
À la suite de plusieurs impayés de loyer, le propriétaire du bien, dont l’acquisition du logement a été financée à l’aide d’un prêt à taux zéro (PTZ), assigne son locataire en résiliation du bail, expulsion et paiement des arriérés de loyer.
Le locataire justifie le défaut de paiement de loyer par le fait que le propriétaire n’a pas respecté les conditions qui s’imposaient dans le cadre d’un PTZ.
Confirmant la décision des juges d’appel, la Cour de cassation rappelle que la seule sanction prévue en cas de non-respect des conditions encadrant la location d’un bien acquis au moyen d’un PTZ est l’obligation pour l’emprunteur de rembourser le capital restant dû (article L.31-10-7 du Code de la construction et de l’habitation).
Le locataire ne peut donc se prévaloir du non-respect des conditions attachées au maintien du PTZ par son propriétaire pour justifier son défaut de paiement de loyer.
CONSTRUCTION
L’indemnisation allouée est circonscrite à la demande formulée
En 2006, des travaux de construction d’un bâtiment à usage commercial ont été réalisés. La SCI, propriétaire de l’ouvrage, et la société exploitante de l’ouvrage ont constaté des désordres affectant le carrelage.
Ces dernières ont donc assigné les constructeurs et leurs assureurs respectifs, sollicitant l’indemnisation de leur préjudice : la SCI sur le fondement de l’article 1792 du Code civil et la société exploitante sur le fondement délictuel.
Le 5 juillet 2022, la Cour d’appel de Poitiers condamne les défendeurs à verser 1 525 682,68 € HT, outre la TVA et les intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2017.
Les défendeurs ainsi condamnés se pourvoient en cassation au motif, notamment, que la Cour d’appel a ajouté la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) à l’indemnisation octroyée au maître d’ouvrage sans que celle-ci n’ait été demandée par ce dernier.
En ajoutant ainsi le montant de la TVA à l’indemnisation allouée, la Cour d’appel aurait méconnu les termes du litige.
La Cour de cassation, le 1er février 2024, confirme la position prise par les défendeurs sur ce point et casse l’arrêt de la Cour d’appel de Poitiers uniquement en ce qu’il ajoute la TVA à l’indemnisation octroyée. Ainsi, le maître d’ouvrage ne saurait se voir octroyer, par le juge, le montant de la TVA si l’indemnisation sollicitée ne porte que sur un montant hors taxes.
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Veille juridique opérations immobilières – Mars 2024
