VEILLE JURIDIQUE OPERATIONS IMMOBILIERES – DECEMBRE 2019
FISCAL
La version définitive de la loi de finances 2020 a été publiée au Journal Officiel le 28 décembre 2019. Différentes mesures portent notamment sur l’immobilier et la fiscalité immobilière et ont donc des incidences sur les opérations immobilières. Concernant la fiscalité : – le dispositif Denormandie est prorogé jusqu’au 31 décembre 2022 et l’appréciation du zonage est simplifiée, – la réduction d’impôt « Pinel » est recentrée sur les bâtiments d’habitation collectifs pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2021, – La réduction Malraux dans l’ancien est prolongée dans les quartiers anciens dégradés jusqu’au 31 décembre 2022. Concernant la fiscalité, locale la loi de finances prévoit notamment : – la suppression de la taxe d’habitation des résidences principales pour tous en 2023, – le transfert du bénéfice de la taxe foncière au profit des communes à compter de 2021, – l’exonération partielle ou totale de la cotisation foncière des entreprises (CFE), de la taxe foncière sur les propriété bâties (TFPB) et de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Enfin, concernant les aides au logement et à la propriété la loi de finances prévoit : – le changement du calcul des Aides Personnalisées au logement (APL), la transformation du CITE (crédit d’impôt pour la transition Écologique) en une prime, – la prolongation sur prêt à taux zéro (PTZ), – la création d’une aide à l’accession sociale et à la sortie de l’insalubrité spécifique à l’outre-mer. Pour en savoir plus …
IMMOBILIER
Vers la reconnaissance d’un troisième droit de propriété ? L’Assemblée nationale a adopté le 28 novembre dernier, en première lecture et à l’unanimité des voix exprimées, la proposition de loi visant à réduire le coût du foncier et à augmenter l’offre de logements accessibles, déposée par le député Jean-Luc Lagleize. Ce texte préconise, après la propriété foncière classique et le démembrement de propriété, la création d’un troisième droit de propriété fondé sur la dissociation entre le foncier et le bâti. Comme précédemment évoqué (cf. article « Le bail Réel solidaire, outil pour stopper la spéculation foncière ? »), ce dispositif s’inspire directement des organismes de foncier solidaire (OFS) qui soutiennent l’accès à la propriété des ménages modestes en acquérant le foncier et en cédant le bâti à des ménages pour une durée de 18 à 99 ans, en contrepartie d’une redevance mensuelle. Cette proposition de loi propose d’élargir ce mécanisme à l’ensemble des logements grâce à la création d’offices fonciers libres (OFL) détenus en majorité par des capitaux publics, qui auraient pour mission d’acquérir le foncier et d’en faire bénéficier les ménages par le biais d’un bail reconductible. Les ménages seraient donc locataires du foncier et propriétaires du bâti. Ce texte est désormais en attente de l’examen du Sénat. Pour en savoir plus
L’essor du coliving : Le Coliving est un concept récent à la frontière entre la colocation, l’hôtellerie et le coworking. L’idée est de profiter d’espaces privés comme une chambre meublée avec salle de bain et sanitaire, de partager des espaces communs comme la cuisine, des espaces de travail, le salon, mais également de bénéficier de services compris dans le loyer, comme le ménage, la blanchisserie, et la conciergerie. Bien qu’en plein essor, il n’existe pas encore de statut juridique propre aux résidences de coliving en France. Entre le bail de location meublée, la location saisonnière, le bail mobilité et le logement-foyer, la solution pourrait être l’établissement d’un contrat de bail spécifique avec plus de flexibilité sur la durée des locations, la reconnaissance du droit d’accès aux espaces communs en plus de son espace privé et également la possibilité d’inclure des services dans le loyer. Le ministère de la Cohésion des territoires, dont dépend le logement, se dit « en phase d’observation » sur la question d’une éventuelle réglementation ou législation ad’hoc.
L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis : Suite à la signature par le président de la république de l’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, habilitation conférée par l’article 215 de la loi ELAN ayant pour objectif l’amélioration de la gestion des immeubles et la prévention des contentieux, le droit de la copropriété s’apprête à subir des changements notoires qui intéressent plusieurs millions de copropriétaires aujourd’hui en France. Cette restructuration touche aussi bien le champ d’application même du statut de la copropriété que le contenu du règlement de copropriété ou encore l’organisation de l’activité du syndic de copropriété, le rôle du syndicat et ce pour une entrée en vigueur à partir du 1er Juin 2020. Pour en savoir plus …
Incidence de la renonciation du bénéfice de la servitude légale de passage pour l’acquéreur d’un fond enclavé : En l’espèce, un fond avait été divisé en trois parties. Cette division a eu pour conséquence d’enclaver l’un des fonds. Pour rappel, un fond enclavé est un fond qui « n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante ». Au regard de cette situation, le propriétaire du fond enclavé peut demander son désenclavement en réclamant sur les fonds de ses voisins « un passage suffisant pour assurer la déserte complète de ses fonds » (art 682 code civil). Ainsi par un acte du 25 septembre 2001 publié au service de publicité foncière, une servitude de passage avait été consentie par un propriétaire voisin au profit du fond enclavé. Cependant, par un acte sous seing privé du 13 décembre 2003, le premier propriétaire du fond enclavé avait renoncé au bénéfice de cette servitude de passage moyennant une contrepartie financière. Concernant la troisième parcelle, une servitude de passage à pied avait été consentie. Ne pouvant accéder à sa parcelle qu’à pied le nouveau propriétaire avait saisi les juridictions d’afin d’obtenir un passage par la première parcelle et la désignation d’un expert chargé d’examiner la possibilité d’un éventuel passage par l’autre propriété. La Cour d’Appel d’Aix-en-Provence par un arrêt du 31 mai 2018 avait rejeté l’ensemble de ces demandes en considérant que l’enclavement était volontaire au motif que le précédent propriétaire avait renoncé au bénéfice de la servitude de passage. La cour de cassation est venue casser partiellement cet arrêt en application des articles 682 et 684 du code civil. En effet, l’acquéreur d’une parcelle enclavée ne peut se voir opposer la renonciation d’un précédent propriétaire au bénéfice de la servitude légale de passage conventionnelle aménagée. Ccass. Civ 3, 24 octobre 2019, 18-20119
CONSTRUCTION
Réécriture du code de la construction et de l’habitation : La publication de la seconde ordonnance est prévue avant le 10 février 2020. Dans l’objectif de clarifier les règles de la construction, de simplifier la réglementation et de favoriser l’innovation du secteur, une première ordonnance prise en application de la loi ESSOC (Un Etat au Service d’une Société de Confiance) a été publiée le 31 octobre 2018. La seconde ordonnance a pour objectif de réécrire le livre I du Code la Construction et de l’Habitation afin de le rendre plus lisible. L’idée générale de cette réécriture est de faire primer sur le maître de l’ouvrage des objectifs de résultat qui seront déterminés par les textes.
URBANISME
« Logements évolutifs » : les nouvelles règles en matière d’accessibilité des logements aux PMR issues de la loi ELAN du 23 novembre 2018 (n° 2018-102). Pour en savoir plus
Art. R. 811-1-1 CJA – Notion de bâtiment à usage d’habitation principale – Résidence sociale adultes autistes (oui). Pour en savoir plus
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Veille juridique opérations immobilières n°5 – Décembre 2019
