Le bail réel solidaire, outil pour stopper la spéculation foncière ?

Dans son rapport,  La maîtrise des coûts du foncier dans les opérations de construction présenté à la demande du gouvernement en novembre 2019, M. Jean-Luc Lagleize député de la Haute-Garonne, évoque différentes mesures permettant de réduire le coût du foncier et ainsi de stopper la spéculation foncière. « Il n’y a pas réellement de pénurie de foncier dans les zones tendues, seulement des prix excessifs qui frisent la bulle spéculative, des problématiques de friches, d’accessibilité des fonciers, ou de reconversion foncière ».

Ce rapport suggère notamment des modifications permettant de rentre le bail réel solidaire plus opérationnel :

Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif récent créé par l’ordonnance n°2016-985 du 20 juillet 2016 qui permet d’acquérir un bien à tarif abordable dans les zones tendues. En pratique, il y a une dissociation entre le foncier et le bâti. Ainsi un organisme de foncier solidaire (OFS) à but non-lucratif, agréé par le préfet de région acquiert le foncier (bâti ou non). La partie bâtie est quant à elle cédée à des ménages (sous condition de ressources, les plafonds sont ceux du PSLA) pour une durée de 18 à 99 ans.  En contrepartie, le ménage doit occuper le logement à titre de résidence principale et verser une redevance mensuelle.

En cas de revente ou d’héritage, le nouveau ménage doit également respecter les plafonds du dispositif. Le changement du titulaire a pour conséquence de « recharger » le bail de sa durée initiale. Quant aux plus-values potentielles, elles sont encadrées par les municipalités afin d’éviter toute spéculation sur ces baux.

Opérationnel depuis 2017, des projets ont déjà été engagés dans la région parisienne, à Lille, Rennes etc. Plusieurs villes sont en attente de leurs agréments, dont la ville de Paris où divers sites sont à l’étude et permettraient d’économiser pour les acquéreurs le prix du foncier soit entre 15 et 30 % de la valeur du bien.  Si le nombre d’Organisme de Foncier Solidaire agréés continue à croitre (9en 2018 contre 17 en 2019), le développement de logements sous BRS devrait augmenter (15 logements en 2018 pour une estimation d’environ 1705 en 2022).

Proposition 46 : Pour le financement de ces opérations, le rapport souhaite apporter des modifications au prêt Gaïa long-terme (prêt dédié au financement de l’acquisition du foncier pour développer l’habitat social) afin de le sécuriser et de le renforcer :

  • La mise en place d’une instruction pour analyser la fiabilité financière des OFS, permettant ainsi de faciliter les demandes de prêts pour un financement intégral du foncier et donc de limiter les fonds bloqués qui freinent le développement du BRS. 
  • Étendre le prêt pour les OFS jusqu’à 90 ans afin de lisser dans le temps les remboursements et donc le coût du foncier, ce qui réduirait par la même occasion la redevance des ménages,
  • Faciliter le financement en permettant aux collectivités territoriales (départements et régions) de se porter garant des emprunts, en plus des EPCI qui sont les seuls habilités à ce jour.

Proposition 47 : Afin de développer les BRS, la loi ELAN a permis aux organismes d’habitations à loyers modérés (HLM) et aux sociétés d’économie mixtes (SEM) d’être agréés en tant que OFS. Cependant, les OFS, selon l’article R329-3 du code de l’urbanisme, doivent être à but non lucratif et les produits générés par l’activité doivent être réaffectés à la même activité. Or, les  organismes HLM privés ont la possibilité de verser des dividendes aux actionnaires et ont généralement besoin d’utiliser les produits générés par ces opérations pour financer d’autres activités d’ordre général. Le rapport propose une modification réglementaire de l’article précité afin que les organismes HLM aient un intérêt à être agréés en tant qu’OFS.

Proposition 48 : Cette mesure propose d’étendre la dissociation entre le foncier et le bâti avec la création d’un nouveau droit de propriété. Ce ne serait plus un dispositif permettant l’accession sociale à la comme le BRS, mais une solution générale pour réduire la spéculation foncière particulièrement dans les zones « tendues ». Il n’y aurait plus de plafonnement de revenus. Le foncier serait détenu par un office foncier, majoritairement public, qui consentirait à un constructeur un bail emphytéotique à durée limitée et rechargeable lui permettant un droit à construire. Le bail réel solidaire serait alors une déclinaison de « l’accession sociale » dans ce dispositif général.

Proposition 49 : Une simplification de régime des baux et la création d’un statut unique de bail réel immobilier a été proposé à la place du bail emphytéotique, du bail réel solidaire et du bail à construction afin de « gagner en lisibilité et en visibilité et donc en attractivité ».

Ces mesures et propositions de loi visant à réduire le coût du foncier étaient en examen en commission le 20 novembre 2019 et seront en discussion en séance publique le jeudi 28 novembre 2019.

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