VEILLE JURIDIQUE OPERATIONS IMMOBILIERES – NOVEMBRE 2019

FISCAL

Examen du Projet de loi de finances pour 2020 : Mardi 19 novembre 2019, l’Assemblée Nationale a adopté en première lecture le projet de loi de finances par 354 voix contre 191 (16 abstentions). Depuis jeudi 21 novembre, c’est désormais le Sénat qui procède à l’examen de la première partie du texte.

Maintien du prêt à taux zéro (PTZ) en zones B2 et C : Alors qu’il devait prendre fin au 1^er janvier 2020, l’Assemblée Nationale a adopté plusieurs amendements prolongeant le PTZ neuf dans les zones B2 et C jusqu’au 31 décembre 2021. Ce maintien du PTZ en zone détendue va à l’encontre de l’avis exprimé par le gouvernement dans son projet de loi de finances pour 2020 mais également des avis exposés par le rapporteur général M. Joël Giraud, par l’inspection générale des finances, et par le conseil général de l’environnement et du développement durable dans leurs rapports. Les amendements votés par les députés sont désormais entre les mains des sénateurs qui ont commencé à examiner le projet de loi de finances.

L’expérimentation de la régionalisation du dispositif Pinel en Bretagne : Dans le cadre des débats à l’Assemblée nationale sur le projet de loi de finances, un amendement de concrétisation du pacte girondin entre l’Etat et la Région a été adopté le 14 novembre 2019. Cet amendement prévoit une expérimentation visant à améliorer l’adéquation du dispositif Pinel aux enjeux d’aménagement du territoire et aux objectifs gouvernementaux de lutte contre l’étalement urbain. Alors qu’en raison des restrictions de zones décidées au niveau national seules les villes de Rennes et Saint-Malo pouvaient depuis janvier 2019 bénéficier de ce dispositif en Bretagne, cet amendement permet une redéfinition des zones éligibles au niveau régional, par un arrêté du préfet de région, après avis du comité régional de l’habitat et du président du Conseil régional. Cette expérimentation entrera en vigueur à compter de la publication de l’arrêté du préfet de région et est prévue jusqu’au 31 décembre 2021. Une autre expérimentation a également été actée : la définition des plafonds de loyer au niveau infra communal.

Prorogation et élargissement du dispositif Denormandie : L’amendement adopté n°II-2852 au PLF 2020, élargit le champ d’application du dispositif Denormandie à l’ensemble du territoire (et non plus seulement au centre-ville) des villes ayant conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire ou dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué (listées par l’arrêté), pour les opérations engagées dès le 1^er janvier 2020. De plus, et compte tenu de la durée nécessaire au développement des projets immobiliers comportant une proportion importante de travaux, l’amendement proroge le dispositif pour une année supplémentaire soit jusqu’en 2022. Cf. Bulletin

Le bail réel solidaire, outil pour stopper la spéculation foncière ? Dans son rapport, La maîtrise des coûts du foncier dans les opérations de construction (novembre 2019), M. Jean-Luc Lagleize député de la Haute-Garonne, évoque différentes mesures permettant de réduire le coût du foncier et notamment suggère des modifications pour rendre plus opérationnel le bail réel solidaire (BRS). Ce dispositif récent a été créé par l’ordonnance n°2016-985 du 20 juillet 2016 et permet d’acquérir un bien à tarif abordable dans les zones « tendues ». En pratique, il y a une dissociation entre le foncier et le bâti. Ainsi un organisme de foncier solidaire (OFS) à but non-lucratif, agréé par le préfet de région, acquiert le foncier (bâti ou non). La partie bâtie est quant à elle cédée à des ménages (sous condition de ressources) pour une durée de 18 à 99 ans.  En contrepartie, le ménage doit occuper le logement à titre de résidence principale et verser une redevance mensuelle. En cas de revente ou d’héritage, le nouveau ménage doit également respecter les plafonds du dispositif. Le changement du titulaire a pour conséquence de « recharger » le bail de sa durée initiale. Quant aux plus-values potentielles, elles sont encadrées par les municipalités afin d’éviter toute spéculation sur ces baux. Opérationnel depuis 2017, des projets ont déjà été engagés dans la région parisienne, à Lille, Rennes etc. Plusieurs villes sont en attente de leurs agréments, dont la ville de Paris où divers sites sont à l’étude et permettraient d’économiser pour les acquéreurs le prix du foncier, soit entre 15 et 30 % de la valeur du bien.  Si le nombre d’Organisme de Foncier Solidaire agréés continue à croitre (9 en 2018 contre 17 en 2019), le développement de logements sous BRS devrait augmenter (15 logements en 2018 pour une estimation d’environ 1705 en 2022). En savoir plus

Rapport du député Jean-Luc Lagleize et modification du dispositif Pinel : Dans ce même rapport, et afin de contrer l’envolée des prix de l’immobilier, M. Jean-Luc Lagleize propose de rendre plus attractifs les investissements locatifs à destination de résidence principale des locataires. A cette fin il préconise de prolonger le dispositif Pinel pour cinq années supplémentaires, soit jusqu’à fin 2026, tout en reconsidérant le double plafonnement. A titre d’exemple, il suggère pour la ville de Paris de passer d’un plafonnement de l’avantage fiscal de 300 000 euros par contribuable et par an, à un plafonnement de 440 000 euros par contribuable et par an. Dans les autres villes, il est proposé un plafond à 320 000 euros par an et par contribuable, mais également de passer d’un plafonnement du prix de revient de 5 500 euros/m2 de surface habitable à un plafonnement de 4 000 euros/m2. Le rapport préconise également d’augmenter la réduction d’impôt de 2 à 2,5% par an pour les logements de plus de 45m2.

CONSTRUCTION

Arrêté fixant la liste limitative et les caractéristiques des travaux dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution dans le cadre du contrat de VEFA : le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement, l’article L.261-15 du code de la construction et de l’habitation prévoit la possibilité pour l’acquéreur de se réserver l’exécution de travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même. Le contrat doit alors indiquer le coût de ces travaux, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur, ainsi qu’une clause stipulant que l’acquéreur en accepte la charge, le cout et les responsabilités. Enfin le contrat indiquera le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution desdits travaux. L’article R.261-13-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que les travaux mentionnés ci-dessus sont des travaux de finitions des murs intérieurs, de revêtement ou d’installation d’équipements de chauffage ou sanitaires, et le cas échéant du mobilier pouvant les accueillir. L’arrêté du ministre chargé du logement en date du 28 octobre 2019 est quant à lui venu compléter et préciser ces dispositions. En savoir plus

Le trouble anormal de voisinage caractérisé par le risque d’effondrement d’un mur : Un propriétaire a fait réaliser un mur de soutènement sur son terrain en pente situé au-dessus de la parcelle de son voisin et de sa maison d’habitation. Invoquant notamment un risque de glissement de terre sur sa parcelle, le voisin a, sur le fondement du trouble anormal de voisinage et après expertise, assigné le propriétaire afin d’obtenir sa condamnation à effectuer les travaux nécessaires pour faire cesser les troubles et réparer les préjudices. La Cour de cassation a estimé que ce risque d’effondrement révélé par l’expertise et le défaut manifeste de mise en œuvre d’un ouvrage de gros œuvre satisfaisant aux contraintes impératives, excédaient les inconvénients normaux de voisinage. Elle a ainsi confirmé l’arrêt rendu par la cour d’appel qui avait condamné le propriétaire à effectuer les travaux propres à remédier aux périls. Ccass. civ 2, 24 octobre 2019, 18-20701

IMMOBILIER

Le rôle prépondérant des plateformes en ligne dans la règlementation des locations saisonnières : La règlementation sur la location meublée saisonnière s’enrichie avec la possibilité pour les mairies de demander, à compter du 1^er décembre 2019, aux plateformes en ligne de location saisonnière de type Airbnb, de communiquer la liste des biens meublés loués sur leur commune. Cette liste devra indiquer la situation précise du bien (bâtiment, étages…) mais également le numéro de déclaration et le nombre de jours de location effective. Cette règlementation vient augmenter les obligations qui pèsent sur les plateformes en ligne de locations saisonnières : – la Loi ELAN leur avait déjà imposé de bloquer les locations sur un bien, au delà des 120 jours autorisés par an et lorsque ce bien constitue la résidence principale du loueur ; – obligation de faire apparaitre dans les annonces le numéro d’enregistrement délivré par les communes lorsque la déclaration préalable de la location saisonnière est nécessaire. En cas de non-respect des obligations qui pèsent sur elles, les plateformes encourent une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 euros par logement.

Publication du décret n° 2019-1183 du 15 novembre 2019 relatif aux ventes de logements locatifs sociaux – En savoir plus

URBANISME

Affichage du permis de construire – Déclenchement du délai de recours – Jurisprudence constante – En savoir plus

Au lendemain de la loi ELAN, quels sont les effets de l’annulation d’un plan local d’urbanisme sur les autorisations d’urbanisme antérieurement délivrées – En savoir plus

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Veille juridique opérations immobilières n°4 – Novembre 2019