VEILLE JURIDIQUE OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES JUIN – JUILLET 2019
DROIT FISCAL
1. Déduction des charges afférentes à un logement vacant – La nécessité de justifier des diligences accomplies pour louer le bien : Il résulte des dispositions du code de général des impôts que les charges afférentes aux logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne peuvent venir en déduction pour la détermination du revenu foncier compris dans le revenu global soumis à l’impôt sur le revenu. La Cour administrative d’appel de Marseille est venue rappeler dans son arrêt du 29 mai 2019 qu’il appartient au propriétaire qui entend, pour déduire les charges afférentes à un logement resté vacant, se prévaloir de ce qu’il a entendu le louer, et non s’en réserver la jouissance, d’apporter la preuve des diligences accomplies pour la location de ce logement. Ainsi la Cour d’appel a confirmé la décision de 1ère instance et a jugé que l’inadéquation entre le loyer réclamé et la qualité du bien, ainsi que la production de deux attestations de particuliers rédigées dans le cadre de l’instruction, sans justification faisant état de diligences de mise en location ne sont pas de nature à établir les diligences accomplies pour la location du logement. A défaut d’apporter la preuve qu’il a offert à la location le logement resté vacant pendant les années au titre desquelles il demande la déduction de charges foncières et qu’il a pris toutes les dispositions nécessaires pour le louer, le propriétaire doit être regardé comme s’étant réservé la jouissance du logement. Cette décision s’inscrit dans la continuité de la jurisprudence antérieure relativement stricte et vient apporter des précisions quant à la preuve des diligences accomplies. CAA de Marseille, 29 mai 2019, n°17MA02001
2. Non déductibilité des travaux d’aménagement intérieur assimilables par leur importance à une reconstruction : Au terme de l’article 31 du CGI, les dépenses de travaux de construction, reconstruction et agrandissement ne peuvent être considérées comme des charges déductibles pour la détermination du revenu net. Les travaux d’aménagement interne, quant à eux, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des « travaux de reconstruction » que s’ils affectent le gros-œuvre ou s’il résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable. En l’espèce, les travaux réalisés consistaient, après démolition de cloisons, en la réfection des planchers, des sols, en la modification des ouvertures extérieures, en la redistribution des surfaces et en la création de plusieurs appartements ayant pour incidence de doubler la surface habitable. A noter que pour déterminer la surface initiale du bien, la juridiction se base sur la déclaration H1 souscrite en 1970. Le Conseil d’Etat confirme la décision de la CCA en précisant que « les travaux en litige équivalaient, par leur importance, à une reconstruction de l’immeuble, dont le montant n’était par suite pas susceptible d’être pris en compte pour la détermination des revenus fonciers du requérant. » CE 29 mai 2019, n°421237
3. La transformation du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) en une prime : C’est lors de son intervention du 13 juin 2019 que le ministre de la Transition écologique François de Rugy a apporté des précisions concernant l’avenir du CITE qui serait à compter de 2020 transformé en prime. Ce système de prime a pour but de simplifier et de rendre plus lisibles les aides allouées. Ainsi le contribuable n’aura plus besoin d’avancer le montant des travaux ni d’attendre un an pour bénéficier de son crédit d’impôt puisque les primes seront versées dès le déclenchement des travaux. La mise en place d’un barème clair permet également au contribuable de connaitre le montant de la prime qui lui sera allouée en fonction des travaux de rénovation énergétique qu’il entreprend. Cette annonce vient apporter des précisions au lendemain de l’allocution du Premier Ministre, Edouard Philippe, sur la volonté du gouvernement de réformer totalement les aides à la rénovation énergétique.
DROIT DE LA CONSTRUCTION
1. Le régime de la VEFA applicable aux lots d’une résidence hôtelière : Pour qu’une vente relève du secteur protégé de la VEFA, elle doit porter sur un immeuble à usage d’habitation et comporter l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements avant l’achèvement de la construction. S’agissant de la condition d’usage et d’habitation, la Cour de cassation avait affirmé que la vente d’un immeuble destiné à devenir une résidence avec services pour personnes âgées relève du secteur protégé, peu importe qu’il soit exploité par un bail commercial (Cass. 3e civ. 7-1-2016 n° 14-29.655). Toutefois, elle avait refusé de transposer cette solution aux résidences hôtelières dans une décision non publiée (Cass. 3e civ. 7-4-2016 n° 15-11.342). L’arrêt en l’espèce vient donc mettre un terme à l’incertitude qu’avait fait naitre cette précédente décision. La Cour de cassation confirme, en effet, la possibilité pour les résidences hôtelières de relever du secteur protégé de la VEFA. Ainsi, par cet arrêt, la Cour de cassation conforte son appréciation objective de la notion d’habitation. La solution dégagée pour les résidences de service est donc transposable aux résidences hôtelières, ces dernières doivent donc relever du secteur protégé de la VEFA. Cass. 3e civ. 23-5-2019 n° 17-17.908 FS-PBI
DROIT DE L’IMMOBILIER
1. Un espace en ligne sécurisé pour les copropriétaires : Dans un objectif de transparence dans la gestion des copropriétés, la loi ALUR a créé l’obligation, pour les syndics professionnels, de mettre à disposition des copropriétaires un espace en ligne sécurisé pour accéder aux documents de la copropriété. Cependant la loi ne déterminait pas le contenu de ces espaces. Pour y remédier, le décret du 23 mai 2019 pris en application de la loi ELAN est venu fixer la liste minimale des documents accessibles. Décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne
2. Modification de la répartition des charges lors de la vente d’un lot fractionné en copropriété : L’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 permet de déroger à la règle de l’unanimité en cas de modification de la répartition des charges suite à la cession fractionnée d’un lot. Dans une telle hypothèse la seule approbation, à la majorité, par l’assemblée générale de la nouvelle répartition suffit. La Cour de cassation a dû apprécier si la notification de la cession au syndic est suffisante pour la rendre opposable au syndicat des copropriétaires ou si ce dernier doit donner son accord à une telle cession fractionnée. La Haute juridiction a indiqué alors qu’un tel accord n’est pas nécessaire. Ainsi, l’opposabilité au syndicat de copropriétaires de la cession d’un lot divisé n’est pas subordonnée à l’approbation de la nouvelle répartition des charges par l’assemblée générale. La notification de la cession au syndic suffit à la rendre opposable, ce qui octroie à l’acquéreur la qualité de copropriétaire. Seul ce dernier est alors redevable des charges de copropriété à compter de la notification de la cession. L’assemblée générale n’a, par conséquent, pas à autoriser la sous-répartition des charges, mais seulement à l’approuver, puisque la cession lui est opposable. La Cour de cassation procède donc à une application littérale de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965. Civ. 3e, 7 févr. 2019, n° 17-31.101
