VEILLE JURIDIQUE OPERATIONS IMMOBILIERES – JUIN 2022
FISCALITE
Plafonds de loyers et ressources Pinel, Denormandie, Duflot et Scellier pour 2022
Aux termes de l’article 199 novovicies du CGI, les réductions d’impôt Pinel, Denormandie, Duflot et Scellier sont subordonnées à la mise en location du bien nu et à usage d’habitation pendant une durée déterminée.
Pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, le loyer ainsi que les ressources du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds fixés par le décret en date du 19 mai 2022.
Modernisation des règles de l’Union Européenne sur les taux de TVA
Le 5 avril 2022, le Conseil de l’Union Européenne a adopté une nouvelle directive modifiant les textes existants en ce qui concerne les taux de taxe sur la valeur ajoutée (TVA).
Au titre de ses divers apports, la directive impose désormais aux États membres de définir un taux de « TVA normal », c’est-à-dire supérieur à 15 %. Concernant les taux réduits, les États membres peuvent mettre en place jusqu’à :
- Deux « taux réduits », supérieurs à 5 % ;
- Un taux réduit inférieur à 5 % ;
- Un taux à 0 % avec droit à déduction de la TVA en amont.
En outre, la liste des biens et services pouvant faire l’objet des taux réduits a été actualisée.
Il convient désormais d’attendre d’éventuelles mesures de transposition en droit interne.
Mariés sous le régime de séparation de biens : qui paie la taxe foncière sur les propriétés non bâties ?
L’administration fiscale a mis à jour sa doctrine relative aux personnes redevables de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFNB) lorsque le propriétaire est un époux marié sous le régime de séparation de biens.
Très classiquement, elle indique que chacun des époux est redevable de la TFNB sur ses biens propres.
A l’inverse, lorsqu’il s’agit d’un bien commun, ce bien, soumis à la TFNB, est imposé comme s’il était indivis entre les deux époux.
Exonération de la plus-value immobilière des non-résidents fiscaux en France en cas de cession d’un logement : la location y fait obstacle
L’article 150 U II, 2° du CGI prévoit une exonération de la plus-value immobilière lors de la cession, par une personne physique non-résidente, d’un logement situé en France constituant son habitation.
L’exonération s’applique, notamment, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.
Dans un arrêt du 1er juin 2022, la Cour administrative d’appel de Paris considère que la libre disposition d’un bien s’apprécie par la possibilité pour le cédant d’occuper le bien à tout moment, situation incompatible lorsque l’occupation est justifiée par un titre d’occupation et le versement d’un loyer.
En conséquence, la location du bien cédé, même temporaire, rend inapplicable cette exonération.
Constitutionnalité de la mise à la charge de la commune de la taxe foncière en cas d’abandon de terrain par le propriétaire
Le Conseil constitutionnel affirme, dans une décision du 25 mai 2022, que sont conformes à la Constitution les dispositions de l’article 1401 du Code général des impôts permettant au propriétaire de terrains improductifs de revenu de s’affranchir de la taxe foncière en renonçant, par une déclaration écrite, à ces propriétés au profit de la commune dans laquelle elles sont situées. Dans cette hypothèse, la commune devient redevable de ladite taxe.
Engagement de revendre et intérêts de retard : point de salut pour les régularisations spontanées
L’article 1115 du Code général des impôts dispose que les marchands de biens sont exonérés de droits et taxes de mutation lorsque ces derniers prennent l’engagement de revendre dans un délai de 5 ans à compter de l’acquisition d’immeubles, de fonds de commerce, d’actions ou parts de société.
Si le marchand de biens ne respecte pas cet engagement, il est redevable des droits d’enregistrements au titre de son acquisition, majorés d’intérêts de retard.
La Cour d’appel de Paris retient que, faute de respecter cet engagement, le marchand de biens est tenu des intérêts de retard même s’il s’acquitte spontanément des droits de mutations avant l’expiration du délai de revente.
Alignement du département de l’Isère concernant le taux des droits de mutation à titre onéreux (DMTO)
Les taux de la part départementale des DMTO d’immeubles ou de droits immobiliers sont définis pour 12 mois glissants chaque 1er juin.
Ainsi, les conseils départementaux ont notamment déterminé les taux applicables du 1er juin 2022 au 31 mai 2023. La quasi-intégralité du territoire avait, jusqu’à présent, instauré un taux de 4,5 %, à l’exception de l’Indre, du Morbihan, de Mayotte et de l’Isère. Pour l’année à venir, l’Isère s’est alignée sur le reste du territoire en passant d’un taux de 3,8 % à un taux de 4,5 %. A ce jour, il ne reste donc plus que 3 départements dans lesquels le taux de 3,8 % s’applique.
Harmonisation du régime des taxes d’urbanisme avec celui des impôts fonciers
L’ordonnance du 14 juin 2022 harmonise le régime de la taxe d’aménagement (TA) et de la part logement de la redevance archéologique préventive – renommée taxe archéologique préventive – (TAP) avec celui des impôts fonciers.
Toutes les dispositions relatives aux taxes d’urbanisme (TA et TAP) sont rassemblées dans le Code général des impôts. La DGFiP devient ainsi le seul interlocuteur du redevable, via le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers ».
L’exigibilité de ces taxes est désormais fixée à la date de l’achèvement des travaux, peu important la date de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme.
En tout état de cause, certaines dispositions doivent, à ce jour, faire l’objet de décrets d’application et un projet de loi de ratification doit être déposé avant le 15 septembre 2022.
URBANISME
Précisions sur l’obligation pour les communes de disposer d’un quota de logements sociaux
L’article 55 de la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (SRU) impose, à certaines communes, un taux minimal de logement sociaux d’ici 2025.
Une réponse ministérielle du 29 mars 2022, concernant les spécificités locales et les difficultés que peuvent rencontrer certaines communes, notamment les plus petites, dans l’atteinte de cet objectif, rappelle les mesures mises à dispositions de ces dernières, instaurées notamment par la loi du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale (« 3DS ») :
- Instauration d’un rythme de rattrapage de référence de 33 % du nombre de logements sociaux manquants par période triennale ;
- Possibilité, pour les communes concernées, de se voir accorder une adaptation temporaire et dérogatoire de ce rythme de rattrapage ;
- Possibilité de mutualisation des objectifs triennaux à l’échelle de l’intercommunalité ;
- Possibilité de recourir à des conventionnements via l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), et/ou à l’intermédiation locative.
IMMOBILIER
Encadrement dans le temps de l’action en garantie des vices cachés
Une réponse ministérielle du 17 mars 2022 dresse un panorama sur l’état du droit en matière de garantie des vices cachés, en particulier au sujet de l’encadrement dans le temps de cette action.
Le ministère de la Justice rappelle à juste titre que l’action en garantie des vices cachés doit être engagée dans le délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Ce point de départ glissant est encadré dans le temps :
- En matière commerciale, la jurisprudence enferme l’action dans le délai de cinq ans à compter de la vente, ainsi que prévu par l’article L. 110-4 du Code de commerce ;
- Hors matière commerciale, l’article 2232 du Code civil limite l’exercice de l’action dans un délai de vingt ans à compter du jour de la vente.
Droit des acquéreurs d’occuper immédiatement des lieux
Une réponse ministérielle du 17 mars 2022 précise les voies de recours dont dispose l’acquéreur concernant la jouissance de son bien. Ainsi, lorsque l’acquéreur, devenu propriétaire, est confronté à une situation d’occupation sans droit ni titre, il peut saisir le tribunal judiciaire afin d’obtenir l’expulsion de l’occupant.
La mise en demeure n’est pas une cause d’interruption de la prescription quinquennale de l’action en paiement des loyers impayés
Dans sa décision en date du 18 mai 2022, la chambre commerciale de la Cour de cassation rappelle que les causes d’interruption de la prescription sont limitativement énumérées par le Code civil. La mise en demeure n’en faisant pas partie, elle ne peut ainsi interrompre le délai de prescription de la créance.
Il résulte de cette décision qu’une mise en demeure, fût-elle envoyée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, n’interrompt pas le délai de prescription de l’action en paiement.
Avant-projet de réforme des contrats spéciaux : le contrat d’entreprise bientôt rénové ?
Le deuxième volet de l’avant-projet de réforme des contrats spéciaux révèle le traitement envisagé pour les contrats de service : le dépôt et le contrat d’entreprise particulièrement cher aux rédacteurs de ce blog.
Les dispositions relatives au « contrat de louage d’ouvrage » sont élégamment modernisées sous le titre de « contrat d’entreprise ». Un « contrat de construction » est d’ailleurs consacré de façon tout-à-fait topique.
Divers impacts opérationnels sont préfigurés sur des sujets très divers : réception, sous-traitance et cotraitance, devis, et même garantie décennale.
L’ensemble de l’avant-projet de réforme sera officiellement soumis à consultation publique en juillet 2022.
Bilan et précisions apportées à l’occasion d’une réponse ministérielle sur le Plan national de lutte contre les logements vacants
À l’occasion d’une réponse ministérielle en date du 5 avril 2022, il est fait un premier bilan du Plan national de lutte contre les logements vacants lancé en 2020 et de l’action du Gouvernement sur ce sujet.
Le bilan fait état de plusieurs mesures mises en place, visant principalement la réduction de la vacance de longue durée des logements privés, via, notamment l’élaboration du nouveau dispositif Loc’Avantages (liens vers articles blog), mis en place depuis le 1er janvier 2022, ou encore le développement d’une solution numérique « Zéro Logement Vacant », outil à disposition des collectivités.
CONSTRUCTION
Le caractère global et forfaitaire du prix du marché ne fait pas obstacle à ce que l’entreprise cocontractante sollicite une indemnisation au titre de travaux supplémentaires effectués
Dans une décision en date du 10 juin 2022, le Conseil d’État a confirmé sa position (notamment Conseil d’État, 7ème SSJS, 14/1092015, 384749) en matière de marchés publics.
En effet, il a ainsi rappelé que, dans le cadre d’un marché de travaux public dont le prix est global et forfaitaire, le cocontractant peut solliciter une indemnisation au titre des travaux supplémentaires effectués dans la mesure où ces travaux sont indispensables à la réalisation de l’ouvrage dans les règles de l’art et ce, même en l’absence d’ordre de service.
La portée de cette décision est limitée aux marchés de travaux publics : la solution qu’elle édicte n’est en principe pas admise par le juge civil dans le cadre des marchés de travaux privés.
Absence d’obligation contractuelle de saisine préalable du conseil régional de l’Ordre des architectes lorsque la responsabilité de l’architecte est recherchée sur le fondement de la garantie décennale
Dans sa décision en date du 11 mai 2022, la Cour de cassation met en évidence la primauté de la garantie légale consacrée par l’article 1792 du Code civil sur les clauses du contrat de maîtrise d’œuvre prévoyant l’obligation de saisine préalable du conseil régional de l’Ordre des architectes.
Les juges d’appel ont fait droit à la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs, en déclarant irrecevable l’action en réparation, faute de saisine préalable du conseil régional de l’Ordre des architectes.
La Cour de cassation rappelle que, s’agissant de l’opposabilité de la clause de saisine de l’Ordre des architectes préalable à toute action judiciaire, une distinction est donc à réaliser entre les garanties facultatives de responsabilité civile, strictement contractuelles, et les garanties légales de responsabilité extracontractuelles.
En conséquence, la clause de saisine préalable du conseil régional de l’Ordre des architectes n’a donc pas vocation à s’appliquer dès lors que la responsabilité de l’architecte est recherchée sur le fondement de l’article 1792 dudit Code.
Pour recevoir les veilles vous pouvez vous inscrire à la newsletter en cliquant ici.
Veille juridique opérations immobilières – Juin 2022
