L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis
Suite à la signature par le président de la république de l’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis, habilitation conférée par l’article 215 de la loi ELAN ayant pour objectif l’amélioration de la gestion des immeubles et la prévention des contentieux, le droit de la copropriété s’apprête à subir des changements notoires qui intéressent plusieurs millions de copropriétaires aujourd’hui en France. Cette restructuration touche aussi bien le champ d’application même du statut de la copropriété que le contenu du règlement de copropriété ou encore l’organisation de l’activité du syndic de copropriété, le rôle du syndicat et ce pour une entrée en vigueur à partir du 1er Juin 2020.
Parmi ces changements de taille induits par un lourd travail législatif, certaines mesures méritent une attention toute particulière en ce qu’elles ont une influence directe sur le fonctionnement des syndicats de copropriété et notamment encadrent les assemblées générales annuelles qui constituent la pierre angulaire des relations entre copropriétaires en permettant la gestion effective et paisible des immeubles concernés.
Ainsi, on peut noter une avancée majeure concernant le vote par correspondance lors des assemblées générales annuelles. En effet, si auparavant le seuil de majorité était apprécié au vu des propriétaires présents ou représentés physiquement pendant la tenue de l’assemblée générale, le dispositif des articles 24, 25 et 28 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 permet la prise en compte des votes par correspondance. Cette disposition, marquée d’un fort désir de modernisation, accroit de ce fait l’efficacité des prises de décision en assemblée générale, notamment dans le cas ou une telle assemblée porte sur un ensemble immobilier pour lequel les propriétaires ne peuvent se déplacer.
Parallèlement, le mécanisme de la « passerelle », développé dans sa version actuelle à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, permettant de faire voter à la majorité simple (calculée sur la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés) une résolution qui serait normalement soumise à la majorité absolue (calculée sur la totalité des voix des copropriétaires de l’immeuble, présents, représentés et absents) lorsque deux tiers des votes exprimés y étaient favorable à l’issu du premier vote mais que la majorité absolue n’a pas été atteinte, est étendue. Ce mécanisme touchera, entre autres, aussi bien toutes les décisions relevant de la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (travaux d’amélioration ; individualisation des contrats de fourniture d’eau, etc…) que le droit de surélévation d’un bâtiment situé dans un périmètre d’un droit de préemption urbain (article 35). De plus, il est à noter que ce mécanisme est étendu à toutes les décisions relevant de la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Pour précision, la double majorité (majorité des copropriétaires détenant les deux tiers des voix) s’applique aux décisions concernant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. Dans les faits très difficile à atteindre, l’extension du mécanisme de la passerelle à ces décisions, qui pourront dès lors être prises à la majorité absolue.
Ces dispositions, parmi d’autres, renforcent ainsi un peu plus l’efficacité de la prise de décision en copropriété et, en adéquation avec les objectifs formulés par la loi ELAN, participent à une modernisation bienvenue du droit de la copropriété en son ensemble à l’heure d’une dématérialisation toujours plus poussé de la matière juridique.
