VEILLE JURIDIQUE OPERATIONS IMMOBILIERES – OCTOBRE 2019
FISCAL
Les conséquences des mesures présentées dans le cadre du projet de loi de finances (PLF) 2020 sur les opérations immobilières : Le PLF a été présenté le 27 septembre 2019 par le Gouvernement. Différentes réformes portent notamment sur l’immobilier et la fiscalité immobilière et auront donc une incidence sur les opérations immobilières. Concernant la fiscalité locale, la loi de finances dans sa version actuelle propose : – la suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales pour tous en 2023 ; – le transfert du bénéfice de la taxe foncière au profit des communes ; – l’exonération partielle ou totale de la cotisation foncière des entreprises (CFE), de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Concernant les aides au logement et à la propriété, la loi de finance propose : – le changement du calcul des Aides Personnalisées au Logement (APL) ; – la transformation du CITE (Crédit d’Impôt pour la Transition Ecologique) en une prime ; – la suppression du Prêt à Taux Zéro (PTZ) dans le neuf dans les zones B2 et C ; – la création d’une aide à l’accession sociale et à la sortie de l’insalubrité spécifique à l’outre-mer. Par ailleurs, deux amendements ont été proposés concernant le dispositif de réduction d’impôt Malraux qui a ensuite été retiré (cf. Bulletin) et l’exonération de l’IFI pour les immeubles classés « Monument Historique » en zone de revitalisation rurale. Pour en savoir plus…
CONSTRUCTION
La perte d’usage, élément déterminant pour qualifier le vice caché : Au titre de l’article 1641 du Code Civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus. Un arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 11 juillet 2019 vient préciser cette notion de vice caché. En l’espèce, les acquéreurs d’une propriété constituée par une maison d’habitation avec dépendances et plans d’eau ont assigné les vendeurs en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés du fait de la pollution avérée de l’étang. Les acquéreurs, alléguant que leur achat était principalement motivé par la présence du plan d’eau s’estiment donc lésés du fait du vice grevant la propriété acquise. La Cour de Cassation, pour rejeter le pourvoi a retenu qu’il était démontré par le rapport d’expertise que le vice n’entrainait qu’une perte d’usage partielle du plan d’eau qui n’est qu’un élément d’agrément extérieur, et qu’il n’est donc pas de nature à rendre la propriété impropre à son usage. La Cour de cassation a également retenu que les acquéreurs ne justifiaient pas d’avoir informé les vendeurs de ce que la qualité de l’eau des étangs était un élément déterminant de leur achat, ni qu’ils n’auraient pas acquis, ou n’auraient donné qu’un moindre prix de la propriété s’ils en avaient eu connaissance. Ainsi, leurs demandes fondées sur la garantie des vices cachés ne pouvaient être retenues. Dès lors, est ici faite une interprétation restrictive de la notion de vice caché. Sa qualification s’appuie d’une part sur une étude de critères objectifs tenant au degré de la perte d’usage mais aussi sur les attentes réelles des parties au moment de la conclusion de la vente. Cass. civ 3, 11 juillet 2019, n°18-16848
La preuve de la faute, condition indispensable pour engager la responsabilité du vendeur d’immeuble à construire en matière de désordres intermédiaires : Le vendeur d’immeuble à construire est comme les constructeurs, tenu, à l’égard de l’acquéreur d’une responsabilité pour faute prouvée en ce qui concerne les désordres intermédiaires. Pour rappel est considéré comme un « désordre intermédiaire » la non-conformité ne portant pas atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage. Ainsi, la Cour de cassation, dans son arrêt du 27 juin 2019 a jugé que s’agissant de désordres intermédiaires la responsabilité du constructeur d’immeuble à construire ne peut être engagée à l’égard de l’acquéreur en se basant sur une obligation de résultat de livrer un ouvrage exempt de vices et dont il ne pourrait s’exonérer que par la preuve de la survenance d’un cas de force majeure. Elle rappelle ainsi que le vendeur ne peut être tenu responsable sur le fondement des dommages intermédiaires que lorsque sa faute est prouvée. Cet arrêt vient confirmer une jurisprudence de la Cour de cassation du 13 février 2013 qui avait également retenu que la faute du vendeur en matière de désordres intermédiaires n’était pas caractérisée par le manquement à son obligation de remettre à l’acquéreur un ouvrage exempt de vice. Cass. civ 3, 11 juillet 2019, 18-16848
DROIT DE L’URBANISME
Responsabilité de la personne publique en cas de délivrance d’un permis de construire illégal : Au titre du principe de la responsabilité administrative, il est admis que le tiers à un permis de construire illégal puisse engager la responsabilité de l’administration du fait des préjudices subis. C’est ce que vient confirmer le Conseil d’Etat dans un arrêt en date du 24 juillet 2019. En l’espèce, des permis de construire avaient autorisé des travaux de réhabilitation sur un immeuble. Ces autorisations ont ensuite été annulées par le Tribunal administratif alors que les travaux avaient déjà été effectués. Les voisins, propriétaires d’un appartement à proximité du projet ont demandé au Tribunal administratif l’indemnisation des préjudices subis du fait de la délivrance de ces permis de construire. Le Conseil d’Etat, a confirmé que les tiers à un permis de construire illégal peuvent rechercher la responsabilité de la personne publique qui a délivré l’autorisation, en cas de préjudice et si le projet de construction est réalisé. Il ajoute que l’appréciation de ce préjudice peut consister en particulier dans la perte de valeur du bien. Cette perte de valeur qui doit être appréciée par rapport aux nuisances créées par la construction illégale, est caractérisée même en l’absence de tout projet de vente des demandeurs. CE ch. 5 et 6, 24 juillet 2019, n° 417915
Affichage du permis de construire – déclenchement du délai de recours – jurisprudence constante. Pour en savoir plus
IMMOBILIER
Responsabilité du syndicat des copropriétaires en cas de refus de travaux : L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. C’est au visa de cet article que la Cour de cassation, a, dans un arrêt en date du 11 juillet 2019, estimé que la décision du syndicat des copropriétaires de ne pas effectuer les travaux de rénovation des garages ne privait pas les demandeurs du droit de lui demander réparation des dommages qu’ils estimaient causés par les manquements à ses obligations légales. En l’espèce, il s’agissait de la rénovation de garages menaçant ruine dont les travaux avaient préalablement été votés puis annulés à la majorité des copropriétaires. La Cour de cassation rappelle ici que le syndicat de copropriétaires ne peut annuler ou rétracter une de ses décisions si cette rétractation ou annulation porte atteinte aux droits acquis par un ou plusieurs copropriétaires. C’est donc en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que la Cour de cassation a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires et a fait droit à la demande des copropriétaires en condamnant le syndicat des copropriétaires à les indemniser. Cass. civ 3, 11 juillet 2019, n°19-11676
Zoom sur le « bail mobilité » créé par la loi ELAN (portant Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) : Un nouveau contrat de location dit « bail mobilité » a été instauré par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Il s’agit d’un contrat de location meublée conclu pour une courte durée comprise entre 1 et 10 mois. Le bail n’est ni renouvelable, ni reconductible. A l’issue du contrat, le locataire doit quitter les lieux sans qu’un congé du bailleur soit nécessaire. Le locataire pourra néanmoins mettre fin au contrat avant la fin de la durée contractuelle sous réserve de déposer un préavis d’un mois. Il à noter que si les parties souhaitent poursuivre leur relation contractuelle à l’issue du contrat, ils devront conclure un contrat de location meublée classique (durée d’une année renouvelable par tacite reconduction). Pour bénéficier de ce « bail mobilité », le locataire doit prouver son besoin « temporaire » de logement en lien avec son activité professionnelle (mutation, mission temporaire, formation) ou par son statut d’étudiant, d’alternant, de stagiaire etc. D’un point de vue fiscal, les revenus tirés de la location demeurent imposés au régime des BIC (Bénéfice Industriel et Commercial). Dans le cadre du bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé au locataire et dans le cadre d’une colocation aucune clause de solidarité ne peut être insérée. Voir les articles 25-12 à 25-18 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
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Veille juridique opérations immobilières n°3 – Octobre 2019
