VEILLE JURIDIQUE OPERATIONS IMMOBILIERES – FEVRIER 2024
FISCALITE
Location en meublé non professionnel (LMNP) : clarification du régime applicable aux loueurs non-résidents
Par une question écrite en date du 1er juin 2023, Madame la Députée Renaud-Garabedian a attiré l’attention du Gouvernement sur l’application du statut de LMNP aux contribuables non-résidents et plus particulièrement, sur l’appréciation de leurs revenus professionnels encaissés à l’étranger dans le cadre de la comparaison entre le revenu foncier et les autres revenus.
Dans une réponse en date du 4 janvier 2024, le ministère auprès du ministre de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique est venu préciser le régime applicable aux loueurs non-résidents. Lorsqu’un usager non-résident perçoit des revenus provenant de la location meublée d’un local d’habitation, pour un montant supérieur à 23 000 € et que par ailleurs, ses seuls revenus de source française passibles de l’IR en France sont inférieurs aux recettes provenant de l’activité de loueur en meublé, alors l’activité doit être qualifiée de « professionnelle ».
Ainsi, les revenus de source étrangère non imposés en France ne peuvent pas être pris en compte pour établir une comparaison avec les revenus de location meublée perçus.
Cette clarification est la bienvenue, l’administration fiscale n’ayant pas jusqu’alors précisé le sort de tels revenus dans l’application du statut LMNP.
Clémence Lamugnière
Dutreil : Remise en cause de l’exonération en cas de non-respect de l’engagement individuel
En l’espèce, deux époux actionnaires d’une société ont pris l’engagement collectif de conserver leurs actions durant deux ans. Ils ont ensuite donné à leurs enfants une partie de leurs titres. Conformément à l’article 787 B du CGI, les enfants ont chacun pris l’engagement individuel de les conserver pendant six ans et ont pu bénéficier d’une exonération des droits de mutation à titre gratuit. Un an plus tard, un des donataires cède ses titres à un autre actionnaire de la société.
Par une proposition de rectification, les droits de mutation exonérés sont rappelés.
Dans un arrêt rendu le 29 novembre 2023, la Cour de cassation estime que la cession des titres par le donataire durant l’engagement collectif de conservation, même au profit d’un associé lié par cet engagement, rend impossible le respect de son engagement individuel de conservation et entraine la remise en cause de l’exonération dont il a bénéficié.
L’engagement individuel de conservation ne peut en principe être rompu, sauf cas particulier de donation des titres ou apport à une société holding.
Danièla Taimmont
Abattement fiscal des meublés de tourisme : diminution de 71% à 30% !
Comme annoncé dans notre précédente veille (ici), la régularisation des meublés de tourisme est en marche. Les députés ont adopté le 29 janvier dernier, en première lecture, une proposition de loi visant à diminuer l’avantage fiscal des meublés de tourisme non classés.
Parmi les différentes mesures, il faut retenir celle de la réorganisation du traitement fiscal du micro-BIC des meublés de tourisme.
En parallèle, le BOFiP, commentant les changements de seuils opérés par la loi, a été publié le 14 février 2024, instaurant une souplesse dans l’application temporelle de la loi : afin de limiter les conséquences d’une application rétroactive de cette mesure à des opérations déjà réalisées, il est admis que les contribuables puissent continuer à appliquer aux revenus de 2023 les dispositions de l’article 50-0 du CGI, dans leur version antérieure à la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024.
Retrouvez le détail de ces mesures et les commentaires du cabinet dans le Blog du Contentieux Fiscal : ici
À noter que le Conseil d’État a été saisi d’un recours pour excès de pouvoir par différents sénateurs à la suite du report de l’application de ces dispositions dans le BOFiP par le Gouvernement.
Exonération d’impôt sur le revenu des locations en meublé d’une partie de la résidence principale : actualisation des plafonds
L’administration fiscale a mis à jour les plafonds de loyer permettant d’apprécier le caractère raisonnable du prix, en cas de location ou de sous-location en meublé d’une partie de la résidence principale.
Pour rappel, une exonération d’impôt sur le revenu bénéficie aux contribuables qui perçoivent les fruits de la location meublée de leur bien, dans l’hypothèse où les pièces louées ou sous-louées constituent la résidence principale du bailleur, ou du locataire accueilli.
Le prix de la location doit être raisonnable (article 35 bis, I du CGI). En ce sens, chaque année, les plafonds en deçà desquels le loyer est considéré comme tel sont réactualisés à titre indicatif.
Le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, réputé raisonnable est fixé en 2024 à (BOI-BIC-CHAMP-40-20, 14 févr. 2024, § 160) :
- 206 € pour les locations situées en Ile-de-France ;
- 152 € pour les locations situées dans les autres régions.
Le dispositif d’exonération a été prorogé récemment par la Loi de finances pour 2024. Il s’appliquera jusqu’au 31 décembre 2026.
IMMOBILIER
Règlement de copropriété : précisions sur le sort d’une clause de répartition des charges non conforme aux dispositions légales et règlementaires
En l’espèce, un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires de son immeuble en annulation de la clause de répartition des charges du règlement de copropriété et en établissement d’une nouvelle répartition (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 janvier 2024, 22-22.036).
En effet, l’état descriptif de division de l’immeuble a été modifié à plusieurs reprises, sans que le règlement de copropriété ne prenne en considération ces modifications.
La Cour d’appel de Caen prononce alors la nullité de la clause de répartition des charges et ordonne l’établissement d’une nouvelle répartition conforme aux modifications apportées à l’état descriptif de division, dans le respect des critères fixés à l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965.
Toutefois, la Cour de cassation casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel. Elle précise que, lorsqu’une clause contestée du règlement de copropriété relative à la répartition des charges n’est pas conforme aux dispositions légales et réglementaires, le juge doit, d’une part, réputer cette clause non écrite, et d’autre part, procéder à une nouvelle répartition des charges en fixant lui-même toutes les modalités que le respect des dispositions d’ordre public impose.
En annulant la clause contestée et en ne procédant pas elle-même à la nouvelle répartition, la Cour d’appel n’avait pas rempli son office.
Clémence Lamugnière
Inexécution de délibération d’Assemblée générale : les charges de copropriété restent exigibles !
En l’espèce, une assemblée générale de copropriétaires avait autorisé la suppression d’un lot et avait décidé de modifier le règlement de copropriété, mais les délibérations n’avaient pas été exécutées.
Le syndicat de copropriété assigne la société propriétaire du lot supprimé en paiement des charges de copropriété.
La Cour d’appel de Rouen, dans un arrêt en date du 5 octobre 2022, tout en considérant que la société n’a pas perdu sa qualité de copropriétaire, rejette la demande du syndicat en retenant que le maintien de l’obligation de payer les charges par le copropriétaire résulte de la seule négligence fautive du syndicat, qui n’a pas exécuté les délibérations de l’assemblée générale.
La Cour de cassation, dans un arrêt en date du 25 janvier 2024, casse et annule la décision de la Cour d’appel de Rouen au visa de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
La Haute Cour juge que la Cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses énonciations et qu’un copropriétaire ne peut refuser de payer ses charges alors même que les délibérations d’assemblée générale n’ont pas été exécutées.
Laurine Chaponnay
Réforme du DPE : la note de 140 000 petits logements va s’améliorer dès le 1er juillet
Comme annoncé dans notre article de décembre dernier (ici), la méthode de calcul du DPE a été revue et consolidée afin d’assurer une meilleure homogénéité entre les petites et grandes surfaces.
Le ministre de la Transition écologique, Christophe Béchu, a confirmé la modification du mode de calcul afin de ne plus surévaluer la consommation en eau chaude des petits logements. Un coefficient de pondération sera appliqué dès le 1er juillet 2024 sur la production d’eau chaude afin d’améliorer la note d’environ 140 000 logements actuellement classés F et G considérés comme passoires thermiques.
Les précisions sur ce coefficient de pondération sera précisé par un arrêté, dont la consultation est en cours.
Cette réforme, à fort enjeu pour les propriétaires de logement de moins de 40 m2, est bienvenue. Pour mémoire, depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G+ sont interdits de location et ce sera également progressivement le cas pour les logements classés de G à E.
Tendance gouvernementale : un engagement en faveur de l’accès au logement ?
Face aux difficultés actuelles d’accès à la propriété, le Premier Ministre Gabriel Attal a déclaré vouloir mettre en place des mesures de simplification administrative dans vingt-deux territoires identifiés comme prioritaires, dits « territoires engagés pour le logement ».
L’objectif poursuivi étant la construction de plus 30 000 logements sur ces derniers, d’ici trois ans, avec l’aide financière de l’État en cas de nécessité.
Ces mesures s’articuleront principalement autour de grandes villes attractives telles que Bordeaux ou Toulouse, de zones touristiques où l’offre de logements est en déficit et de sites visés par des projets de réindustrialisation.
Pour parvenir à ce résultat, le gouvernement souhaite se concentrer sur la surélévation des bâtiments, la transformation de bureaux en logements sans modification du PLU, la simplification des DPE, la mise en place d’un nouveau type de prêt immobilier, ou encore la densification pavillonnaire.
Ces mesures devraient être effectives d’ici 2027.
URBANISME
Quel changement de destination relève du dépôt d’un permis de construire ?
Dans un arrêt en date du 28 décembre 2023, la Cour administrative d’appel de Paris vient rappeler l’articulation existante entre les dispositions des articles R. 421-14 et suivants du Code de l’urbanisme et les destinations prévues par les documents d’urbanisme de la commune.
Dans cette espèce, une déclaration préalable avait été déposée pour la modification de la façade d’un local, qui, en parallèle des travaux, devenait un commerce alors qu’il était préalablement affecté à une activité artisanale.
La Mairie de Paris s’était opposée à la déclaration préalable, soulevant que les travaux et le changement de destination nécessitaient un permis de construire.
Celle-ci s’était basée sur l’ancien article R. 123-9 du Code de l’urbanisme, qui autorisait les PLU à pouvoir différencier, dans une même zone, les constructions destinées au commerce de celles réservées à l’artisanat, pour considérer qu’il y avait eu un changement de destination.
La Cour a alors pu opérer un rappel sur les dispositions à prendre en compte concernant l’obligation de dépôt d’un permis de construire, qui ne s’applique qu’en cas de modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment qui s’accompagne tant d’un changement de destination que d’un changement de sous-destination prévues par les nouveaux articles R. 421-14 et suiv. du Code de l’urbanisme.
Cette obligation de dépôt d’un permis de construire doit s’apprécier au regard des nouvelles destinations et sous-destinations prévues par les articles précités du Code de l’urbanisme et non au regard des destinations prévues par les anciens articles, tel que le prévoyait le PLU de Paris.
Laura Lombarteix
Illégalité d’un document local d’urbanisme – Conséquence sur la légalité d’une autorisation unique
Dans un arrêt rendu le 11 décembre 2023, le Conseil d’État a sursis à statuer s’agissant d’un vice entachant une DUP.
Pour plus de précisions, nous vous renvoyons vers le blog du Département du Droit public de l’environnement et de l’Energie, ayant commenté cette décision.
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Veille juridique opérations immobilières – Février 2024
