VEILLE JURIDIQUE OPERATIONS IMMOBILIERES – MARS 2020
CONSTRUCTION
La poursuite des chantiers dans le cadre de l’épidémie COVID-19 : Dans le contexte actuel de pandémie liée au COVID-19 la situation des entreprises du bâtiment soulève bien des interrogations. Afin de les guider au mieux, l’organisme professionnel de prévention du bâtiment et des travaux publics (OPPBTP) avait publié dès le début de la pandémie un « plan de continuité des activités ». Il va aujourd’hui plus loin en publiant ce 2 avril 2020 un « un guide des préconisations de sécurité sanitaire pour la continuité des activités de la construction en période d’épidémie de Coronavirus Covid-19 ». Ce guide qui a reçu l’agrément des ministères de la Transition écologique et solidaire, de la Ville et du Logement, des Solidarités et de la Santé, et du Travail, liste les mesures urgentes et spécifiques à mettre en œuvre pour assurer les conditions sanitaires nécessaires aux personnels du BTP, en complément de toute les mesures sanitaires édictée par les pouvoirs publics. Lorsque les chantiers ne peuvent être poursuivis pour des raisons de sécurité, d’approvisionnement ou encore par manque de personnel, la question se pose alors du non-respect des délais contractuels d’achèvement des travaux qui pourrait entrainer l’application de pénalités de retard. Ces pénalités ne seront pas dues si la force majeure est caractérisée. Cependant invoquer la pandémie sans autre circonstance ne sera pas de nature à caractériser la force majeure. Il faudra démontrer en quoi la pandémie a créé des circonstances exceptionnelles ne permettant pas la bonne exécution du contrat. La Fédération Française du Bâtiment a quant à elle axé sa publication du 27 mars 2020 « COVID-19 « Quelles conséquences juridiques et quelles solutions dans les relations avec le maître d’ouvrage, l’entreprise, l’assureur … » sur les obligations contractuelles de chacun dans ces circonstances et les conséquences juridiques. Pour en savoir plus …
Mesures « Ville Durable » : Le 5 février dernier, le Ministre chargé de la ville et du logement, Julien Denormandie, a présenté une série de mesures inédites ayant pour objectif de transposer les mesures du plan « Ville Durable » à l’ensemble du territoire. Pour rappel, ce plan qui avait pour objectif de favoriser l’émergence d’une nouvelle façon de concevoir, de construire et de gérer la ville durablement, avait permis la création de 500 « Ecoquartiers » et de 30 « Ecocités » labellisés. A l’occasion du dixième anniversaire de sa mise en place, l’idée est d’étendre et de développer ce dispositif prometteur à l’ensemble du territoire, afin de répondre aux enjeux toujours plus stricts du développement durable. Pour en savoir plus …
Point de départ de la prescription biennale dans le cadre du contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) : La prescription biennale de l’action des professionnels pour les biens et les services qu’ils fournissent aux consommateurs, prévue à l’article L. 218-2 du code de la consommation est applicable aux contrats de construction. La Cour de cassation a eu à se prononcer sur le point de départ de la prescription de l’action en paiement d’un constructeur dans le cadre d’un CCMI et a considéré, dans un arrêt rendu en date du 13 février 2020, qu’il débutait à la levée des réserves. En l’espèce, un constructeur qui n’avait pas effectué les travaux nécessaires à la levée des réserves a assigné le maître d’ouvrage en paiement du solde du prix, plus de trois ans après la réception de l’ouvrage. La Cour d’appel a jugé cette action prescrite considérant que le solde du prix était dû au plus tard à la date de la fin de la garantie de parfait achèvement qui constitue alors le point de départ de la prescription. La Cour de Cassation casse et annule cet arrêt et rappelle les dispositions de l’article R.231-7 du code de la construction et de l’habitation qui dispose que le solde du prix ne devient exigible qu’à compter de la levée des réserves quand de telles réserves ont été formulées à la réception de l’ouvrage. Ainsi, la levée des réserves constitue également le point de départ de la prescription biennale. En l’espèce, l’action du constructeur n’est donc pas prescrite mais, celui-ci s’expose néanmoins à des pénalités de retard si ces dernières sont prévues au contrat. Ccass. civ 3, 13 février 2020, 18-26.194
CCMI – Constructeur en liquidation judiciaire : mise en jeu de l’assurance dommage ouvrage à compter du jugement d’ouverture : Un contrat de construction de maison individuelle assorti d’une garantie de livraison avait été conclu par des particuliers. Avant livraison, le constructeur avait été placé en liquidation judiciaire. L’assureur dommage ouvrage avait été saisi mais l’action avait été jugé prescrite par les juges du fond dans la mesure où aucune résiliation du marché n’avait eu lieu. Si en principe le point de départ de la prescription biennale avant réception court à compter de la résiliation du marché après mise en demeure infructueuse de mettre fin aux désordres, il en est autrement en cas de cessation d’activité. Dans un tel cas, la double condition précitée est inutile ou impossible, elle est donc réputée rempli lorsque le constructeur est placé en liquidation judiciaire. Le jugement d’ouverture plaçant le constructeur en liquidation judiciaire devient le point de départ du délai de prescription biennale en l’absence de résiliation antérieure du marché. Ccass. civ 3, 13 février 2020, 19-12.281
FISCAL
Report des déclarations de l’impôt sur le revenu dû au COVID-19 : Dans le contexte actuel de pandémie liée au COVID-19 le ministre de l’Action et des Comptes publics Gérard Darmanin a présenté mardi 31 mars un nouveau calendrier de dépôt de la déclaration de revenus. Au lieu du le 9 avril 2020 initialement prévu, la campagne de déclaration de l’impôt sur le revenu débutera le 20 avril. Les contribuables disposeront également de plus de temps pour effectuer leur déclaration : 1 mois supplémentaire pour les déclarations papiers, et 15 jours supplémentaires pour les déclarations en ligne. En savoir plus …
Contrôle et contentieux fiscal dans le cadre du Covid-19 : Suspension des délais en matière de contrôle fiscal et de prescription du droit de reprise : report des délais en matière de contentieux. En savoir plus …
Pinel et Denormandie : Hausse des plafonds de loyer et de ressources des locataires. En savoir plus …
Table ronde sur les dépenses fiscales en matière de logement : Une table ronde a été organisée le 2 mars 2020 par le député et rapporteur général du budget à l’Assemblée nationale, M. Laurent Saint-Martin sur le thème des dépenses fiscales en matière de logement et notamment : le taux de TVA à 5,5% applicable aux travaux d’amélioration de la qualité énergétique dont le coût est estimé à 1,25 milliard d’euros en 2020 ; le taux de TVA à 10% applicable aux travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien, autres que les travaux de rénovation énergétique, portant sur les logements achevés depuis plus de deux ans, estimés à 3,5 milliards d’euros en 2020 ; le prêt à taux zéro estimé à 1,28 milliard d’euros en 2020 ; les dispositifs Duflot et Pinel estimés à 1 milliard d’euros en 2020. Ont été conviés à cette table ronde les promoteurs immobiliers et constructeurs, le MEDEF, les représentants des artisans et des investisseurs particuliers, les corps d’inspection dont l’inspection générale des finances, la DHUP, le cabinet du ministre du logement et deux associations d’élus. Suite à cette réunion, certains participants se disent prêts « à poursuivre les échanges sur les dépenses fiscales du logement et leur impact sur les territoires, et a fortiori s’il s’agit d’envisager, avec le gouvernement, le législateur et les professionnels, comment mieux adapter les dispositifs aux besoins des politiques locales de l’habitat, de leurs pilotes et bénéficiaires ».
Mise en place de la facture électronique obligatoire entre les entreprises assujettis à la TVA : Jusqu’à présent le procédé de facturation électronique n’était obligatoire que dans le cadre des relations entre les entreprises et l’Administration. L’article 153 de la Loi de finances pour 2020 est venue étendre cette obligation à la totalité des échanges entre les entreprises assujetties à la TVA. Cette nouvelle obligation a pour but premier d’accroitre le contrôle en matière de TVA. En effet, si le texte prévoit l’extension d’un tel procédé aux relations entre assujettis, il prévoit aussi la transmission de ces données électroniques à l’Administration fiscale “pour leur exploitation à des fins, notamment, de modernisation de la collecte et des modalités de contrôle de la taxe sur la valeur ajoutée”. Ces dispositions devront s’appliquer au plus tôt le 1er janvier 2023 et au plus tard le 1er janvier 2025, laissant dès lors du temps aux entreprises pour se conformer à cette nouvelle obligation de facturation.
IMMOBILIER
Baisse des émoluments des notaires à compter du 1er mai 2020 : Le décret n° 2020-179 du 28 février 2020 relatif aux tarifs réglementés applicables à certains professionnels du droit et l’arrêté du 28 février 2020 fixant les tarifs réglementés des notaires ont modifiés les « frais de notaire » sur la période 2020-2022. Cette réforme applicable à compter du 1er mai 2020 entraine une baisse globale des émoluments des notaires de 1,9 % en moyenne. Pour en savoir plus…
La proposition de Loi Lagleize dénaturée par le Sénat : La proposition de Loi Lagleize visant à réduire le coût du foncier, adoptée en première lecture et à l’unanimité des voix par l’Assemblée nationale le 28 novembre dernier (lien ancienne veille) est désormais entre les mains du Sénat. Suite à un premier examen, la commission des Affaires économiques a reconnu la pertinence de la dissociation entre le foncier et le bâti mais a considéré qu’elle était insuffisante pour freiner la hausse du coût du logement en France. Elle a modifié plusieurs dispositions, et notamment celles concernant la fin des ventes aux enchères du foncier public par les collectivités locales, l’élargissement des missions des OFS, l’habilitation à légiférer par ordonnance et la création du « fonds friches ». Pour en savoir plus …
La mise en place par le gouvernement d’un « Plan national de mobilisation des logements et locaux vacants » : Le gouvernement estime que 1,2 millions de logements sont vacants et que 200 000 logements pourraient être mobilisables en « zone tendue ». L’actuel ministre chargé de la ville et du logement, Julien Denormandie a donc décidé la mise en œuvre d’un « plan national de mobilisation des logements et locaux vacants » afin d’y remédier. En effet, selon le ministre : « Tous les leviers pour loger les Français doivent être activés : la construction neuve, la réhabilitation du parc existant mais aussi la remise sur le marché des logements vacants ». Lire le Communiqué de presse du 10 février 2020. Pour en savoir plus …
URBANISME
Covid-19 et permis de construire : Pour en savoir plus …
Permis de construire – Art. R. 111-27 du code de l’urbanisme – Atteinte « visible » à l’environnement naturel ou urbain du projet : Pour en savoir plus …
Permis de construire – Absence d’équipements et de services communs – ERP : Pour en savoir plus …
Pour recevoir les veilles vous pouvez vous inscrire à la newsletter en cliquant ici.
Veille juridique opérations immobilières n°7 – Mars 2020
