VEILLE JURIDIQUE OPERATIONS IMMOBILIERES – JUILLET 2022
FISCALITE
Le rejet du recours comme point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité dans le cadre d’un redressement fiscal
Dans un arrêt du 29 juin 2022, la première chambre civile de la Cour de Cassation se prononce sur le point de départ du délai de prescription d’une action en responsabilité contre le professionnel du droit pour manquement à son devoir de conseil en matière fiscale. En savoir plus…
Absence de remise en cause du quotient familial en cas d’erreur de déclaration de revenus commise par un enfant majeur
Le Conseil d’État affirme, dans une décision du 21 juin 2022, que la déclaration de revenus souscrite par erreur par un enfant majeur, encore rattaché fiscalement à ses parents, ne remettait pas en cause le bénéfice de la part qu’il représentait au titre du quotient familial.
Pour rendre cet avis, les juges se sont fondés sur le fait que l’erreur avait été commise de bonne foi par l’enfant majeur et que les parents souhaitaient rattacher leur enfant au foyer fiscal. Par conséquent, les déclarations fiscales souscrites par les enfants sont privées de portée.
Détermination du prix d’acquisition d’un bien dans le cadre du calcul de la plus-value
La Cour d’appel de Toulouse, à la suite d’un renvoi de la Cour de cassation, a rendu une décision le 9 juin 2022, portant sur la détermination du prix d’acquisition d’un bien dans le cadre du calcul de la plus-value.
En l’espèce, un contribuable a fait l’acquisition de deux appartements et d’un garage au sein d’un ensemble immobilier dont le prix ventilé dans l’acte aboutissait à la surévaluation de l’un des lots. Par conséquent, dans le cadre de la revente dudit lot, il a déclaré une faible plus-value.
L’administration fiscale vient remettre en cause le prix d’acquisition fixé initialement et ainsi la plus-value déclarée.
Les juges précisent que la ventilation du prix entre différents lots n’est pas opposable à l’administration fiscale qui peut se fonder sur différentes méthodes pour déterminer le prix d’acquisition (nature du bien, prix du marché, prorata des surfaces).
Précisions sur les délais d’option et de renonciation à un régime réel d’imposition
Le décret n°2022-942 du 27 juin 2022 est venu allonger les délais d’option et de renonciation à un régime réel normal d’imposition pour les contribuables exerçant une activité dans le champ des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et relevant du régime réel simplifié d’imposition. Sont également concernées les entreprises passibles de l’impôt sur les sociétés qui remplissent les mêmes conditions.
Dans sa version antérieure, le Code général des impôts précisait que l’entreprise devait notifier son option ou sa renonciation avant le 1er février de l’exercice au titre duquel l’option ou la renonciation s’appliquait.
Désormais, l’option ou la renonciation doit être notifiée à l’administration dans les délais applicables au dépôt de la déclaration souscrite au titre des résultats de l’année précédente.
De nouvelles précisions relatives au dispositif « Pinel » en région Bretagne
L’administration fiscale met à jour sa doctrine et rappelle que la loi de finances pour 2022 a prorogé la réduction d’impôt « Pinel » à titre expérimental en région Bretagne et ce jusqu’au 31 décembre 2024.
Elle vise également le décret n°2021-289 du 15 mars 2021 qui adapte certaines obligations déclaratives du dispositif « Pinel » aux investissements réalisés dans le cadre de l’expérimentation en région Bretagne afin de tenir compte des dispositions spécifiques concernant les plafonds de ressources et de loyers.
Le décret impose aux investisseurs en Bretagne de remplir une déclaration complémentaire spécifique et annuelle laquelle contient notamment les éléments nécessaires à l’identification du logement, le niveau de ressources du locataire et le montant des loyers perçus.
La dissociabilité des travaux d’entretien et d’amélioration des travaux de reconstruction : condition de leur déductibilité
La cour administrative d’appel de Douai s’est prononcée, le 30 juin 2022, sur la déductibilité des dépenses afférentes à des travaux d’entretien et d’amélioration dans le cadre d’une opération de reconstruction et d’agrandissement (CAA Douai, 4ème chambre, 30/06/2022, 20DA01161). En savoir plus…
URBANISME
En matière d’urbanisme : vers un traitement plus rapide des contentieux
Le décret n° 2022-929 du 24 juin 2022 prolonge la suppression du degré d’appel pour les contentieux portant sur des opérations de trois logements ou plus, situés dans les zones dites tendues.
Il étend également la suppression du degré d’appel aux contentieux liés :
- aux actes de création et d’approbation du programme des équipements publics au sein des zones d’aménagement concerté ;
- aux décisions prises en matière environnementale relatives à des opérations d’aménagement situées en zone tendue.
Ces dispositifs sont temporaires et applicables jusqu’au 31 décembre 2027.
Enfin, le décret étend l’application de l’article R. 600-6 du Code de l’urbanisme aux décisions de refus portant sur des permis de construire de logements collectifs et permis d’aménager pour lesquels le juge doit statuer dans un délai de dix mois.
Le transfert de propriété, condition de la cristallisation des règles d’urbanisme dans le cadre d’une opération de lotissement
Dans un arrêt du 13 juin 2022, le Conseil d’État a précisé le principe de cristallisation des règles d’urbanisme posé par l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme dans le cadre d’une opération de lotissement.
La cristallisation signifie que les règles d’urbanisme sont figées, ici durant cinq ans à compter de la date de non-opposition à déclaration préalable autorisant l’opération de lotissement.
En l’espèce, une société a obtenu le 28 avril 2015 une décision de non-opposition à une déclaration préalable portant sur la division d’une parcelle en deux lots. Celle-ci obtient un permis de construire le 12 janvier 2017 aux fins de réaliser une maison individuelle.
Le Conseil d’État a considéré qu’en « l’absence de tout transfert de propriété ou de jouissance » d’un des lots résultant de la division parcellaire, le bénéficiaire de l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable ne pouvait, à la date de demande du permis de construire, se prévaloir du principe relatif à la cristallisation des règles d’urbanisme.
IMMOBILIER
Cession de parties communes spéciales : seuls les propriétaires de celles-ci peuvent décider de leur aliénation
Dans sa décision du 1er juin 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation affirme que la décision de céder une partie commune spéciale appartient aux seuls propriétaires de cette dernière (Civ., 3ème, 01/06/2022, n°21-16.232). En savoir plus…
Droit au surplomb, précisions
La loi dite « Climat et Résilience » du 22 août 2021 a instauré le droit de surplomb lequel offre aux propriétaires d’un bâtiment existant un accès temporaire à l’immeuble voisin afin de procéder à une isolation thermique par l’extérieur.
Le décret n° 2022-926 du 23 juin 2022 vient notamment préciser les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb, la procédure d’opposition ainsi que les documents à adresser au propriétaire du fonds à surplomber.
Droit de préemption du preneur : la cession unique de locaux commerciaux situés dans un même immeuble constitue bien une cession de locaux commerciaux distincts
Dans un arrêt rendu le 29 juin 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient préciser la notion de « cession unique de locaux commerciaux distincts » (Cass. civ. 3, 29 juin 2022, n° 21-16.452, FS-B). En savoir plus…
Les préconisations du GRECCO relatives à la désignation et à l’organisation du conseil syndical
Le groupe de recherche sur la copropriété (GRECCO) s’est intéressé à la désignation et à l’organisation du conseil syndical dans sa préconisation n° 15 en date du 27 juin 2022.
Pour rappel, le conseil syndical est composé de membres élus de la copropriété et assure une mission d’assistance du syndic.
Premièrement, le GRECCO rappelle que l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 permet à l’assemblée générale, à la majorité des voix, de ne pas instituer de conseil syndical, étant précisé que cette disposition ne s’applique pas aux petites copropriétés.
Ladite loi étant silencieuse sur le cas des copropriétés dites « à deux », le GRECCO préconise un alignement sur le régime des petites copropriétés. Ainsi, les deux copropriétaires ne souhaitant pas instituer de conseil syndical n’ont pas à se prononcer sur cette question.
Deuxièmement, le GRECCO préconise au rédacteur du règlement de copropriété de s’interroger sur les précisions à apporter concernant la composition et l’organisation du conseil syndical selon la taille ou la complexité de la copropriété, l’assemblée générale ne pouvant modifier les règles relatives au conseil syndical qu’à la majorité.
Bordeaux : un coup d’arrêt à la flambée des loyers ?
Depuis la publication de l’arrêté du 20 juin 2022, Bordeaux ne fait plus figure d’exception et connaît à son tour un encadrement des loyers. Elle se place désormais dans le sillage de plusieurs municipalités telles que Paris, Lyon ou Montpellier.
Sont concernés par ce dispositif les locations d’habitation vides ou meublées à usage de résidence principale du locataire et les baux mobilité signés à compter du 15 juillet 2022.
Pour définir le loyer de référence, différents critères sont pris en compte tels que le secteur géographique, la nature, le nombre de pièces, l’époque de construction et le caractère meublé ou non du bien.
La métropole a mis en place un simulateur afin de définir le montant du loyer de référence applicable à votre logement : https://simulateur-loyer.bordeaux-metropole.fr/
Loyers exigibles durant la crise sanitaire : les preneurs de locaux commerciaux devront payer
Par trois décisions rendues le 30 juin 2022 par la troisième chambre civile (n° 21-20.127 ; n° 21-20.190 ; n° 21-19.889), la Cour de cassation indique que les preneurs devront régler les loyers dus durant la période de fermeture de leurs commerces dit « non essentiels ». En savoir plus…
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Veille juridique opérations immobilières – Juillet 2022
