VEILLE JURIDIQUE OPERATIONS IMMOBILIERES – JUIN JUILLET 2020

FISCAL

Pas de remise en cause de la déduction du montant des travaux en cas d’acquisition d’un bien non restauré et d’adhésion à l’AFUL postérieurement au démarrage du projet de restauration : Le Conseil d’Etat, par un arrêt en date du 3 juin 2020, confirme la solution rendue par la Cour administrative d’appel de Paris selon laquelle n’est pas remise en cause l’imputation des déficits fonciers provenant des dépenses de restauration quand bien même les intéressés deviennent propriétaires et membres d’une l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) postérieurement au démarrage du projet de restauration, dès lors que les travaux sont toujours en cours et que leur appartement n’est pas restauré : les intéressés devant être regardés comme ayant eu, en leur qualité de propriétaire agissant dans le cadre de l’AFUL, l’initiative des travaux au sens des dispositions du 3° du I de l’article 156 du CGI. En savoir plus …

Le retard d’achèvement lié au Covid ne fait pas perdre la réduction d’impôt Pinel : L’article 1 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, modifiée par l’ordonnance n° 2020-560 du 13 mai 2020 fixant les délais applicables à diverses procédures pendant la période d’urgence sanitaire, a défini une période de référence (entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 inclus) pour soit reporter au-delà de cette période le terme de certains délais soit en suspendre d’autres. Le bénéfice de la réduction d’impôt prévue à l’article 199 novovicies du CGI (dispositif « Pinel ») est conditionné à des délais d’achèvement des logements ou des travaux. En savoir plus …

Les travaux réalisés sur un bien qui n’est pas à usage d’habitation ne peuvent pas bénéficier du taux de TVA à 10 % : Le 21 janvier 2020, Mme Fabienne Colboc, membre de la commission des affaires culturelles et de l’éducation interroge M. Gérard Darmanin, Ministre de l’action et des comptes publics au sujet du taux de TVA applicable aux travaux de rénovation entrepris par des associations constituées pour la sauvegarde du patrimoine, et notamment aux travaux réalisés sur des immeubles classés monument historique, ce dernier étant actuellement de 20 %. Il fonde sa réponse sur l’article 279-0 bis du Code Général des Impôts et rappelle que le bénéfice du taux réduit de 10 % est subordonné à la nature des travaux (amélioration, transformation, aménagement et entretien) mais aussi à l’affectation des locaux (habitation). En conséquence, si l’immeuble restauré n’est pas à usage d’habitation, le taux de TVA applicable à la restauration demeurera de 20 %, quand bien même les travaux porteraient sur un immeuble classé monument historique.

Vers une future loi de défiscalisation immobilière : Wargon ? La nouvelle ministre chargée du logement, Emmanuelle Wargon pourrait bien être à l’initiative d’une nouvelle loi de défiscalisation immobilière qui viendrait prendre la suite de la loi Pinel. Pour l’instant rien ne filtre sur ce nouveau dispositif mais les spéculations vont bon train. Ce projet de loi pourrait avoir pour objectif : * D’encourager la construction de logement neuf dans un nombre limité de villes et de régions et notamment dans les très grandes métropoles en pénurie de logement et quelques zones touristiques sur la côte méditerranéenne et atlantique. * D’inciter la rénovation des logements ancien plutôt que les constructions neuves en réduisant le coût de la rénovation énergétique. Pour l’instant cette loi n’est qu’une hypothèse, les prochains mois devraient être déterminants quant à cet éventuel projet de loi.

La vente de terrains à bâtir par une personne physique est soumise à la TVA lorsqu’elle résulte de démarches actives de commercialisation : Classiquement seules les opérations immobilières réalisées dans le cadre d’une activité économique par un « assujetti en tant que tel » donnent lieu à l’application de la TVA. Un particulier n’est en principe pas considéré comme un assujetti, la doctrine fiscale présume même qu’il ne réalise pas une activité économique. L’arrêt rendu par le Conseil d’Etat le 9 juin 2020 considère cependant qu’un particulier peut être redevable de la TVA dans la mesure où de « de tels travaux (aménagement de 18 terrains à bâtir), eu égard à leur importance (représentant 40% du montant total de l’opération), ne relevaient pas de la simple gestion d’un patrimoine privé mais caractérisaient l’existence de démarches actives de commercialisation ».

MaPrimeRenov’ étendue à tous les ménages dès 2021 ? MaPrimeRenov’ est un dispositif sous forme de prime versée sur facture actuellement réservé aux ménages les plus modestes en vue de réaliser des travaux d’amélioration énergétique. Emmanuelle Wargon a déclaré que « tous les Français seront éligibles à cette aide » à partir de 2021. La prime sera utilisable pour les travaux en copropriété, et ouverte aux propriétaires bailleurs. La ministre déléguée au logement prévoit de doubler chaque année à venir l’enveloppe qui y est consacrée.

L’inconstitutionnalité de l’exclusion des sociétés civiles de construction vente de l’article 210 F du CGI : Pour rappel, l’article 210 F du CGI met en place un régime de faveur pour les plus-values nettes dégagées lors de la cession par une personne morale soumise à l’IS, d’un local à usage de bureau ou à usage commercial, ou encore d’un terrain à bâtir. Toutefois, le régime de faveur est octroyé à condition que la société cessionnaire s’engage à transformer le local en local à usage d’habitation, ou à en faire construire un. Aussi, si ces conditions sont remplies, la plus-value nette dégagée est soumise à l’impôt sur les sociétés à un taux réduit de 19%. Au cours d’un contentieux, une SCI a soulevé une question prioritaire de constitutionnalité en ce que l’article 210 F du CGI (en sa version applicable au litige) exclu du dispositif de faveur, les plus values réalisées lorsque le cessionnaire est une société soumise au régime de l’article 239 ter du CGI, c’est à dire lorsqu’il s’agit d’une société civile de construction vente. Le Conseil d’Etat, considérant que ces dispositions portent atteinte aux principes d’égalité devant la loi et d’égalité devant les charges publiques a décidé de renvoyer cette question devant le Conseil Constitutionnel. Le Conseil Constitutionnel dans une décision en date du 31 juillet 2020, a considéré que « les dispositions contestées méconnaissent le principe d’égalité devant les charges publiques » et que dès lors ces dernières doivent être considérés comme contraires à la Constitution. Toutefois, même si ces dispositions sont contraires à la Constitution, cette inconstitutionnalité ne s’appliquera qu’aux litiges dont la version de l’article 210 F, applicable au litige, est antérieure au 1^er janvier 2018. En effet, la loi de finance pour 2018 a étendu le champ d’application de l’article 210 F aux cessions réalisés au profit des sociétés civiles de construction vente (bénéficiant du régime 239 ter). Conseil d’Etat, 9 juin 2020, n°439457 Conseil Constitutionnel, n%C2%B02020-854 QPC du 31 juillet 2020

Pas de hausse des impôts pour compenser les pertes économiques liées à la crise sanitaire. Le ministre de l’économie et des finances, Bruno le Maire, dans le prolongement des annonces du Président de la République, a assuré qu’aucune hausse de la fiscalité des particuliers et notamment de l’impôt sur le revenu ne serait destinée à compenser les pertes économiques liées à la crise sanitaire. Cette annonce semble également écarter les hypothèses de restauration de l’impôt de solidarité sur la fortune ou de création d’une tranche supplémentaire d’impôt sur le revenu pour les très hauts revenus.

CONSTRUCTION

Une cave inondée n’est pas conforme à sa destination : Dans les faits d’espèce, un investisseur avait acquis un appartement et une cave dans le cadre d’une Vente en Etat Futur d’achèvement. Des infiltrations sont apparues notamment dans la cave (qui avait été aménagée). Il avait été constaté une défaillance d’écoulement des eaux et d’épandage entrainant de manière répété l’inondation de ladite cave. La troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt rendu en date du 14 mai 2020 confirme qu’est impropre à sa destination une cave (même aménagée postérieurement) inondée de manière répétée.

Nouvelle mise à jour guide OPPBTP : L’organisme professionnel de prévention du BTP a indiqué qu’il avait à nouveau modifié sont guides sur les préconisations liées au coronavirus afin de s’adapter aux évolutions de la crise sanitaire. En savoir plus …

IMMOBILIER

Tribunal Judiciaire de Paris, Pole civil de proximité, 5 juin 2020 : Sous-location AirBnB sans l’accord du propriétaire : la condamnation inédite de la société : La locataire d’un bien a pendant plusieurs mois sous-loué le bien dont elle était locataire via la plateforme AirBnB, et ce, sans l’accord du propriétaire. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que l’accord écrit du propriétaire est indispensable pour sous-louer le logement. Au regard de ce texte, les juges ont constaté un manquement à ses obligations contractuelles de la locataire. Les juges rappellent également que conformément à l’article 546 du Code civil, la propriété d’une chose immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit, et condamne donc la locataire à rembourser le propriétaires des loyers illégalement perçus. De manière plus originale, les juges ont considéré qu’à la lumière de ses conditions de service, la société AirBnB n’est pas limitée à la seule mise en relation entre hôtes et locataire, mais elle exerce une « activité d’éditeur », un rôle actif dans cette mise en relation : elle doit réaliser des contrôles et des vérifications des annonces publiées. Les juges ont donc pour la première fois considéré que la société AirBnB a commis une faute qui porte : *sur l’absence de vérification de la durée de la location, qui a dépassé le seuil maximum de 120 jours par an ; * sur l’absence de vérification concernant le droit du locataire de proposer un bien à la location. Le Tribunal Judiciaire de Paris a donc condamné in solidum la société AirBnB et la locataire du bien à régler la somme de 51 939,61 € à la propriétaire du bien, en réparation du préjudice subi.

Réforme du droit de la copropriété : mesures réglementaires Le décret prévoyant les mesures nécessaires à la mise en œuvre de certaines dispositions de l’ordonnance du 30 octobre 2019 est entré en vigueur le 4 juillet 2020.

Trêve hivernale : Sur fond de crise sanitaire, le gouvernement avait annoncé début mai la prolongation de la trêve hivernale jusqu’à la fin de l’état d’urgence prévue en juillet, offrant un sursis à des milliers de foyers menacés d’expulsion. Comme affirmé par l’ancien ministre du logement Julien Denormandie le 30 juin dernier, les expulsions locatives qui doivent reprendre en juillet à la fin de la trêve hivernale et de la fin de l’état d’urgence sanitaire ne pourront avoir lieu sans possibilité de relogement. Il ajoute qu’il va donner pour instructions aux préfets de s’assurer que seules les procédures d’expulsions locatives adossées à des possibilités de relogement opérationnelles soient mises en œuvre. Cela ne remet bien sûr pas en cause la possibilité pour les propriétaires ainsi lésés de solliciter l’indemnisation de l’état.

Plan de soutien au secteur du BTP : des mesures incomplètes, regrette la FFB : Durement touché par la crise sanitaire, le secteur du bâtiment a notamment subi des surcoûts aussi bien directs qu’indirects liés notamment à la mise en place des consignes sanitaires. Afin de surmonter ces difficultés, le secteur réclamait des mesures de soutien. Lors de la présentation du troisième projet de loi de finance rectificative le 10 juin, le gouvernement a proposé les mesures de soutien suivantes : * la possibilité pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés de demander le remboursement de leur stock de créances de report en arrière de leurs déficits, et ce dès 2020 ; * une réduction de 50% des charges sociales des mois de mars, avril et mai pour les entreprises de moins de 50 salariés qui ont subies une perte d’activité d’au moins 50% par rapport à la même période l’année précédente, sur simple demande à l’URSSAF ; * un milliard supplémentaire de dotations apporté par l’Etat à l’investissement local pour stimuler la commande publique ; la prise en charge des surcoûts directs (achat d’équipements de protection, gel hydroalcoolique…) pour les marchés publics. Ces mesures sont considérées comme insuffisantes par la fédération française du bâtiment, qui craint un effondrement du secteur d’ici 2021. Une hausse du prix des logements est également à craindre. En effet, la prise en charge par l’Etat des seuls surcoûts directs pour les marchés publics, exclut une grande partie des entreprises du bâtiment, qui risquent de les répercuter sur le coût des constructions. De même, les nombreuses entreprises n’ayant pas subi une baisse assez significative de leur chiffre d’affaire, ou possédant plus de 50 salariés ne pourront pas bénéficier de la réduction des charges sociales prévues. Une annonce relative à un nouveau programme de rénovation énergétique est attendue à la rentrée, qui viendra parfaire le plan de relance du secteur du BTP.

La crise sanitaire due au Covid ne suspend pas l’exigibilité du loyer dû au bailleur commercial : L’article 4 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 n’a pas pour effet de suspendre l’exigibilité du loyer dû par un preneur à bail commercial (à défaut de force majeure ou d’imprévision) mais les parties sont tenues, en cas de circonstances exceptionnelles, d’adapter les modalités d’exécution de leurs obligations respectives. La décision citée reconnait la bonne foi du bailleur au regard des circonstances car il avait proposé un aménagement de paiement alors que le preneur n’avait pas formalisé de demande claire de remise des loyers. Le bailleur débiteur du preneur pour une dette s’est vu reconnaitre le mécanisme de la compensation. TJ Paris, 18ème, 10-07-2020, n° 20/04516

URBANISME

L’information du positionnement du bien en zone de bruit : La loi du 24 décembre 2019 qui est venue modifier l’article L112-11 du Code de l’urbanisme a rendu obligatoire l’information sur le positionnement des biens en zone de bruit à compter du 1er juin 2020. Cette information est destinée aux futurs locataires et acquéreurs de biens situés dans les zones définies par un plan d’exposition au bruit (PEB), à savoir les zones à proximité des aérodromes et des aéroports. Ainsi, à compter de cette date, toute vente ou location d’un immeuble bâti à usage d’habitation ou à usage mixte, ou d’un immeuble non-bâti constructible situé dans ces zones devra faire l’objet d’un document informatif qui sera intégré au diagnostic technique, ou à défaut, annexé à l’acte authentique de vente ou au contrat préliminaire en cas de vente en l’état futur d’achèvement. Le non-respect de cette obligation peut entraîner l’annulation du contrat ou une réduction du prix d’achat.

Permis de construire – Avis de l’ABF – Abords d’un MH – Appréciation de la visibilité ou covisibilité à l’œil nu : En savoir plus …

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Veille juridique opérations immobilières n°9 – Juin Juillet 2020