VEILLE JURIDIQUE OPERATIONS IMMOBILIERES – NOVEMBRE 2023
FISCALITE
Proposition d’extension du champ du Denormandie pour lutter contre l’habitat indigne
Le 23 octobre 2023, Monsieur Mathieu Hanotin, maire de Saint-Denis, et Madame Michèle Lutz, maire de Mulhouse, ont rendu le rapport final de leur mission relative aux outils d’habitat et d’urbanisme à créer ou améliorer pour renforcer la lutte contre l’habitat indigne. Ce rapport émet 24 propositions, visant à renforcer le rôle des personnes publiques en matière d’habitat indigne et à améliorer l’action des propriétaires privés et l’accompagnement des habitants.
La proposition numéro 14 vise notamment à étendre le champ d’application du Denormandie dans l’ancien aux travaux de réhabilitation en sortie d’habitat indigne jusqu’en 2030.
Cette proposition d’extension, en concomitance avec l’article 6 du Projet de loi de finances pour 2024 visant à proroger le régime Denormandie jusqu’au 31 décembre 2024, pourrait renforcer l’utilité de ce régime et ainsi permettre une prorogation plus lointaine à l’occasion des prochaines lois de finances.
Laura Lombarteix
Un tempérament à la déduction de la TVA par un marchand de biens à la suite de l’acquisition d’un immeuble ancien
Par une réponse ministérielle du 24 juin 2023, le ministre de l’Économie et des finances admet, par tempérament au principe de non-déduction de la TVA par le marchand de biens avant la revente, la déduction de la TVA d’acquisition en cas d’immobilisation de l’immeuble achevé depuis plus de 5 ans par le marchand de biens avant la revente.
La déduction de la TVA avant la revente par le marchand de biens ne s’applique qu’en cas :
- D’option pour la TVA formulée dans l’acte d’acquisition conformément à l’article 260, 5° du Code général des impôts ;
- D’affectation du bien par le marchand de biens à une activité taxable mentionnée à l’article 256 A du CGI (par exemple : la location meublée de tourisme) ;
- D’assimilation de l’immeuble à une immobilisation du marchand de biens, dès lors qu’au 31 décembre de la deuxième année suivant l’achèvement du bien, celui-ci est affecté à une activité économique taxable pendant plus d’un an (art. 256 A du CGI ; art. 207, IV.3 de l’annexe II du CGI).
Cette réponse complète le tempérament initialement accordé aux seuls constructeurs pour l’acquisition d’immeubles neufs.
Laura Lombarteix
Soumission de l’activité de location meublée à la CFE en cas de location en cascade
Par l’ajout de précisions dans le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP-BOI-IF-CFE-10-20-20-30 et BOFIP-BOI-IF-CFE-10-30-10-50 du 8 novembre 2023), la jurisprudence rendue en matière de taxe professionnelle qui, en cas de location en cascade, écartait l’assujettissement des bailleurs ne fournissant pas la prestation d’hébergement ne trouve plus à s’appliquer en matière de CFE.
L’administration fiscale confirme qu’à compter des impositions dues au titre de 2024, les activités de location et de sous-location de locaux meublés seront passibles de la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Ainsi, quelles que soient ses modalités d’exercice, l’activité de location meublée est réputée être une activité professionnelle, cette présomption étant irréfragable. Le BOFIP précise que la CFE s’applique à présent également à la location de logement meublé à un preneur afin que de dernier exerce lui-même la prestation d’hébergement en le sous-louant à des tiers et pour son propre compte (résidences services).
Sont en revanche exclues du champ de la CFE les activités de location et de sous-location d’immeubles nus dans le cadre d’un bail d’habitation.
Est également exonérée de CFE la location ou sous-location d’une ou plusieurs pièces meublées faisant partie intégrante de l’habitation principale du loueur qui y réside habituellement, sous réserve que ces pièces constituent pour le locataire ou le sous-locataire sa résidence principale et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.
Anna Dauba
TFPB : une installation de chantier imposable
Dans un arrêt en date du 12 octobre 2023, le Conseil d’état vient soumettre à la TFPB une installation de chantier jugeant que celle-ci, n’ayant pas vocation à être déplacée, était constitutive d’une propriété bâtie imposable à la taxe au sens des dispositions de l’article 1381 du code général des impôts.
Le Conseil introduit ainsi une nuance dans le champ d’application des constructions qui malgré leur caractère provisoire sont malgré tout intégrées dans le champ de la taxe car leur usage normal n’est pas d’être déplacé.
Ce sont les caractéristiques particulières de l’édifice, au cas présent l’installation était constituée de plusieurs modules de plus de 1 500 m2, complétés de plus de 2 000 m2 de parkings, le tout constituant une « base de vie » du chantier, qui ont conduit à cette décision pragmatique.
IMMOBILIER
Congé aux fins de reprise du logement : les éléments de preuve postérieurs à la délivrance du congé admis pour justifier du motif réel et sérieux
Un propriétaire d’une maison d’habitation, donnée à bail à un couple, a délivré un congé aux fins de reprendre le logement pour l’habiter, conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Les locataires contestent la régularité de cet acte afin d’en obtenir l’annulation, estimant que les preuves apportées par le bailleur, postérieures à la délivrance du congé, ne démontrent pas son intention réelle de se loger dans les lieux. En l’espèce, un délai d’un an s’était écoulé entre la délivrance du congé pour reprise par le bailleur et les démarches réalisées par ce dernier pour prendre possession des lieux (justificatif d’inscription sur les listes électorales, etc.). Au sens des locataires, l’intention frauduleuse du bailleur ayant délivré un congé pour habiter doit s’apprécier au moment où ce dernier a été délivré.
La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 octobre 2023, confirme qu’il est possible de tenir compte d’éléments postérieurs à la date de délivrance du congé dès lors qu’ils sont de nature à établir le caractère réel et sérieux de l’intention du bailleur, au jour de la délivrance du congé, de reprendre le logement pour l’habiter à titre de résidence principale.
Danièla Taimmont et Eva Panont
Mesures de renforcement de la fiabilité des DPE
Depuis 2022, plusieurs mesures sont adoptées par le législateur, dans la ligne d’une politique de rénovation énergétique des bâtiments.
Dans la question posée au Ministère de la transition écologique publiée le 11 juillet 2023, Madame Angélique Ranc s’interroge sur la fiabilité du mode de calcul du DPE. Elle souligne que, pour les petites surfaces, le ratio surface déperditive/surface habitable est défavorable, et fausse alors le résultat du mode de calcul du DPE. La députée avait alors demandé si une pondération pouvait être mise en place pour ces surfaces, afin de ne pas pénaliser les propriétaires.
Pour mémoire, depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G+ sont interdits de location et ce sera également progressivement le cas pour les logements classés de G à E. [1]
Dans sa réponse en date du 3 octobre 2023, le Ministère de la transition écologique indique que la méthode de calcul du DPE a été revue et consolidée. Désormais, le DPE s’appuie uniquement que les caractéristiques physiques du logement, et utilise des données plus fiables, dans la mesure où les justificatifs oraux ne sont plus acceptés. Conscient de l’hétérogénéité des DPE en fonction des logements, une feuille de route a également été mise en place. Elle vise à assurer une meilleure homogénéité des DPE réalisés par les diagnostiqueurs, avec un meilleur contrôle, une notice support, ou encore la révision de l’arrêté encadrant leurs compétences (formations, examens…).
[1] Dès lors, des travaux de rénovation devront être envisagés pour tous ces logements, ce qui peut s’avérer complexe notamment en cas de baux reconduits tacitement, et au vu du contexte du marché immobilier particulièrement tendu.
Mathilde Lecocq
LDF 2024 : Simplification du recours à l’éco-prêt à taux zéro collectif pour les copropriétés
La rénovation énergétique est une des préoccupations majeures du Gouvernement. Cependant, les copropriétés ont du mal à s’aligner avec cet objectif. Réaliser des travaux de rénovation énergétique est épineux par soucis de financement et de délais.
Pour y remédier, un amendement a été formulé dans le projet de loi de finances pour 2024 (PLF). Il vise à simplifier le recours à l’éco-PTZ pour les copropriétés et a été retenu par le Gouvernement dans le cadre de la procédure de l’article 49.3.
L’amendement n°1-5054 a ainsi pour objectif de permettre aux syndicats de copropriétaires de souscrire un éco-prêt à taux zéro collectif au nom et pour le compte de la copropriété, remboursé sur les charges. Lors d’une assemblée générale, les copropriétaires pourraient donc voter la souscription d’un emprunt au nom du Syndicat, en tant que personne morale, et ce à la même majorité des voix que celle nécessaire au vote des travaux correspondants. Dès lors, le prêt serait réellement collectif et faciliterait la mise en œuvre de travaux de rénovation énergétique.
Eva Panont
Rejet de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés lorsque le vendeur a lui-même réalisé les travaux
Dans un arrêt de la Cour de cassation du 19 octobre 2023, était en cause une SCI ayant fait l’acquisition d’une maison d’habitation. Après avoir effectué des travaux d’aménagement sur le bien, l’associé unique de la SCI a cédé l’intégralité de ses parts.
La maison est ensuite vendue par la SCI. Après avoir constaté plusieurs désordres, l’acquéreur assigne la SCI en réparation de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés. La SCI lui oppose alors la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés prévue dans l’acte de vente.
À l’occasion de cette affaire, la Cour de cassation rappelle que le vendeur professionnel est présumé avoir eu connaissance des vices au moment de la vente et ne peut donc pas s’exonérer de la garantie en invoquant la clause d’exclusion. La Cour précise sur ce point que le vendeur qui a lui-même réalisé les travaux à l’origine des vices s’est comporté en constructeur et doit ainsi être assimilé à un professionnel.
En l’espèce, les travaux avaient été réalisés par le premier gérant de la SCI lui-même, ce qui a conduit à écarter la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés. A cet égard, la Cour de cassation précise que les changements d’associés et de gérants de la SCI n’ont pas d’incidence.
Anna Dauba
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Veille juridique opérations immobilières – Novembre 2023
