VEILLE JURIDIQUE OPERATIONS IMMOBILIERES – JANVIER FEVRIER 2020

IMMOBILIER

Le plan du gouvernement contre les logements vacants : Le ministère du logement a annoncé début février son intention de s’attaquer aux logements vacants en poussant les propriétaires à remettre sur le marché les logements restés inoccupés depuis longtemps. « Identifier, inciter, voire réquisitionner » ce sont les mots prononcés par Julien Denormandie ministre du logement dans une interview sur le sujet. Pour en savoir plus …

Proposition de Loi Nogal : un pari sur la confiance retrouvée entre bailleur et locataire. Rétablir la confiance entre bailleurs et locataires, voici le pari de la récente proposition de Loi Nogal sur les rapports locatifs, présentée le 14 janvier 2020. Au programme, des mesures visant à sécuriser les propriétaires et les locataires mais également favoriser l’accès au logement. Pour en savoir plus …

Le Mandat d’agir en justice du syndic doit-il préciser l’identité des personnes à assigner ? Dans le cadre de ses missions (article 18 de la loi du 10 juillet 1965), le syndic est chargé de représenter le syndicat des copropriétaires en justice. Néanmoins, conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967 le syndic ne peut intenter une telle action au nom du syndicat sans y avoir été autorisé préalablement par une décision de l’assemblée générale. La décision prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés doit être suffisamment précise et doit être strictement respectée par le syndic. Dans notre cas d’espèce, la question était de savoir si l’autorisation donnée au syndic devait, sous peine de nullité, mentionner l’identité des personnes assignées. En effet, les défendeurs indiquaient que le syndic ne pouvait agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale permettant de déterminer de façon certaine les personnes contre lesquelles l’action devait être dirigée. La Cour de Cassation rejette cette demande au motif qu’il n’est pas imposé que dans l’autorisation d’agir en justice donnée au syndic par une assemblée générale, l’identité des personnes à assigner soit précisée dès lors qu’elle est « déterminable ». Cette décision confirme les jurisprudences antérieures. Ccass. civ 3, 23 janvier 2020 – 19-11.863

FISCAL

Le décret fixant le cadre règlementaire de la prime pour la transition énergétique : Instaurée par l’article 15 de la loi de finances pour 2020, la prime de transition énergétique MaPrimeRénov’ qui vient remplacer le CITE (crédit d’impôt pour la transition énergétique) tout en fusionnant avec le dispositif « Habiter mieux agilité » de l’Anah, est entrée en vigueur le 1^er janvier 2020 (Voir ancien article). Le décret paru au Journal Officiel le 15 janvier fixe le cadre réglementaire. Pour en savoir plus …

CONSTRUCTION

Réécriture des règles de construction et recodification du livre Ier du code de la construction et de l’habitation : L’ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 relative à la réécriture des règles de construction et recodifiant le livre Ier du code de la construction et de l’habitation a été publiée au JO du 31 janvier 2020. Les décrets d’application seront publiés en 2020 et 2021. Selon le compte rendu du Conseil des ministres du 29 janvier 2020, cette ordonnance, a pour finalité de faciliter la réalisation des projets de construction et le recours à des solutions innovantes. Elle aboutit à un socle législatif des règles de construction cohérent et lisible, privilégiant une logique de résultats.

Caractère abusif de la clause (ancien article L132-1 du code de la consommation) : La qualité de non-professionnel déterminée par l’absence de compétences et de connaissances du contractant en matière de construction. Un contrat a été signé entre une SCI intervenant en qualité de Maître d’ouvrage et un architecte pour la construction d’un bâtiment professionnel. Une clause de ce contrat prévoit qu’en cas d’abandon du projet, pour quelque raison que ce soit, les honoraires seront dus en totalité à l’architecte. La SCI a abandonné le projet et rompu le marché. Elle s’est vue assignée par l’architecte en paiement de la totalité de ses honoraires. La question s’est alors posée de savoir si la clause prévue dans le contrat n’était pas abusive, en application de l’article L132-1 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable au litige, qui dispose que dans les contrats entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Ainsi, seules les personnes physiques ou les non professionnels peuvent bénéficier de ces dispositions. Le débat s’est donc porté sur la qualité de professionnel ou non de la SCI. Si, au titre du code de la consommation, toute personne morale agissant à des fins professionnelles est un professionnel, cette qualification est ici appréciée restrictivement en prenant en compte les spécificités inhérentes au domaine d’activité. La cour de cassation a alors constaté que la SCI ayant pour objet social l’investissement et la gestion immobilières est incontestablement un professionnel de l’immobilier mais que cette constatation ne suffit pas à lui conférer la qualité de professionnel de la construction qui fait appel à des connaissances et compétences techniques radicalement distinctes de celles exigées par la gestion immobilière. La Cour de cassation a alors jugé que la SCI était intervenue au contrat en qualité de non professionnel et qu’elle pouvait donc se prévaloir des dispositions de l’article L132-1 du code de la consommation. Ccass, civ 3, 7 novembre 2019 n°18-23259

Réception judiciaire du CCMI : La réception des travaux dans le cadre d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle, peut être prononcée judiciairement dans la mesure où la réception par écrit n’est pas imposée par le Code de la Construction et de l’habitation, c’est ce qu’affirme la Cour Cassation dans un arrêt rendu le 21 Novembre 2019. En l’espèce, un couple d’acheteurs a conclu un contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) avec un constructeur. Dans le cadre de ce contrat, les époux se réservaient quelques travaux. A la suite d’un différend entre les parties, les acquéreurs refusent d’une part de payer la somme réclamée par le constructeur et d’autre part de réceptionner l’ouvrage. Le constructeur les assigne donc en paiement et en fixation d’une réception judiciaire.Pour rappel, le Code de la Construction et de l’Habitation dispose, en son article L.231-6 IV, en matière de CCMI et plus particulièrement en ce qui concerne les modalités de réception de l’ouvrage objet du contrat, que la garantie de livraison cesse à partir du moment où est constatée la réception de l’ouvrage par écrit. Les demandeurs faisaient donc grief à la Cour d’Appel d’avoir prononcé la réception judiciaire de l’ouvrage sans réserve au motif que selon eux, l’article L.231-6 du CCH suppose qu’une réception ne peut être réalisée que par écrit. Cet avis n’est pas partagé par la Cour de Cassation qui précise que les dispositions applicables aux CCMI n’imposent pas qu’une réception soit constatée par écrit. Elle n’exclut donc pas la possibilité d’une réception judiciaire dans la mesure où aucune réception aimable n’avait pu être prononcée par les parties. Civ. 3e, 21 nov. 2019 n° 14-12.299

URBANISME

 » Logements évolutifs  » : les nouvelles règles en matière d’accessibilité des logements aux PMR issues de la loi ELAN du 23 novembre 2018 (n° 2018-102). Pour en savoir plus …

Sous-destination – Distinction entre les hôtels et les autres hébergements hôteliers. Pour en savoir plus …

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Veille juridique opérations immobilières n°6 – Janvier Février 2020