VEILLE JURIDIQUE OPERATIONS IMMOBILIERES – MAI 2022

CONSTRUCTION

Les actions en responsabilité dirigées par le maitre d’ouvrage contre les constructeurs et leurs sous-traitants sont soumises à la prescription décennale : dans les années 2000, le département de la Vendée décide d’entreprendre la construction d’un musée et confie, à cet égard, la maîtrise d’œuvre à un groupement conjoint.

A la suite de surcoûts résultant de la réalisation de plans d’exécution, le département de la Vendée engage une procédure à l’encontre de ce groupement, et obtient gain de cause auprès de la Cour administrative de Nantes. En savoir plus…

L’acceptation des situations visant les travaux supplémentaires sous-traités oblige l’entrepreneur principal : alors que le code civil subordonne la preuve de l’acceptation des travaux supplémentaires à un écrit non-équivoque, cette condition étant strictement appréciée par les juges dans le cadre du marché principal, il en va différemment dans le cadre du contrat de sous-traitance. En savoir plus…

URBANISME / CONSTRUCTION

Liste des communes exposées au recul du trait de côte : parution du décret : il manquait aux nouvelles dispositions issues de la loi « Climat et Résilience » du 22 août 2021, codifiées aux articles L. 121-22-1 à L. 121-22-12 du code de l’urbanisme, la liste règlementaire des communes dont le territoire est particulièrement exposé à l’érosion du littoral.

Le décret du 29 avril 2022 désigne les 126 premières communes concernées.

Outre l’adaptation à venir des documents d’urbanisme, il convient pour les maîtres d’ouvrage d’anticiper de nouvelles sujétions, avec notamment :

  • La règle d’inconstructibilité de principe dans les zones exposées au recul du trait de côte à l’horizon de trente ans ;
  • La consignation du coût prévisionnel de démolition des ouvrages projetés lorsque la zone est exposée au recul du trait de côte à un horizon compris entre trente et cent ans.

URBANISME

Rappel des conditions d’obtention d’autorisations d’urbanisme pour les communes dépourvues de plan local d’urbanisme (PLU) : une réponse ministérielle en date du 12 avril 2022 revient sur le principe de constructibilité limitée applicable aux communes dépourvues de PLU selon lequel les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties actuellement urbanisées (réponse ministérielle en date du 12/04/2022). En savoir plus…

Projet d’ordonnance relatif à la rationalisation de procédures d’urbanisme et environnementale dans le cadre de la lutte contre l’artificialisation des sols : la loi « Climat et résilience » du 22 août 2021 fixe l’atteinte de l’objectif « zéro artificialisation nette » (ZAN) en 2050 avec un objectif de réduction de moitié du rythme de la consommation d’espaces dans les dix prochaines années.

La loi autorise le gouvernement à prendre par voie d’ordonnance des mesures complémentaires pour simplifier les procédures d’autorisation, de planification ou de consultations prévues par le code de l’urbanisme et le code de l’environnement. En savoir plus…

Loi Climat 2022 : Publication de la nomenclature des sols artificialisés et non artificialisés : dans le cadre de l’adoption de la loi Climat du 22 août 2021 et de la lutte contre l’artificialisation des sols, le décret établissant la nomenclature des sols artificialisés et non artificialisés vient d’être publié.

Cette nomenclature distingue 8 catégories de sols (C. urb. Art. R 101-1 annexe nouveau), parmi lesquelles les surfaces partiellement ou totalement perméables dont les sols sont stabilisés et compactés ou recouverts de matériaux minéraux (considérées comme artificialisées) ou les surfaces à usages de cultures, qui sont végétalisées ou en eau (considérées comme non artificialisées).

IMMOBILIER / URBANISME

Levée d’option du bail à construction : doute sérieux sur la légalité de la préemption : un arrêt du Conseil d’Etat en date du 19 avril 2022 retient que la décision de préemption intervenue à l’occasion de la levée d’option de la promesse de vente contenue dans un bail à construction par le preneur « a pour effet de transmettre à l’autorité qui préempte […] la qualité de bailleur et, ce faisant, les obligations attachées à cette qualité, parmi lesquelles celle d’exécuter cette promesse de vente » (CE 19 avril 2022, n°442150).

Dès lors, la décision de préemption ne satisfait pas à la nécessité d’être exercée en vue de la réalisation d’une action ou opération d’aménagement imposée par l’article L. 210-1 du code de l’urbanisme : son exécution est suspendue.

IMMOBILIER

La responsabilité du nouveau propriétaire en matière de trouble anormal du voisinage : en 2007, Mme Z. déclare à son assureur un sinistre dégât des eaux dans son pavillon et assigne sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, ses voisins nouvellement propriétaires ainsi que leurs vendeurs.

Elle sollicite la réalisation de travaux pour faire cesser les infiltrations d’eau ayant pour origine des fuites sur le réseau de canalisations de la propriété voisine dont les premiers désordres sont apparus en 1997.

La Cour d’appel de Paris déclare les nouveaux propriétaires responsables des désordres affectant le pavillon de Mme Z dans la proportion de 60% et les condamne au paiement de diverses sommes. Ces derniers se pourvoient en cassation au motif qu’ils ne peuvent être responsables de désordres étant apparus avant qu’ils ne soient propriétaires.

La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel qui a retenu que l’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit (Cass. 3e civ. 16-3-2022 n° 18-23.954).

Les conditions de la réception partielle d’un ouvrage précisées : la Cour de cassation vient de juger qu’une réception partielle, même constatée par écrit, ne vaut réception au sens de l’article 1792-6 du code civil, qui encadre le régime de la réception des travaux, que si la partie réceptionnée permet une utilisation conforme à l’utilisation attendue (Cass. 3e civ. 16-03-2022).

En l’espèce, la Cour de cassation a confirmé la position de la CA, jugeant que la réception de travaux qui ne constituent pas des tranches indépendantes ou ne forment pas un ensemble cohérent ne vaut pas réception.

Cet arrêt permet de rappeler que la réception implique une homogénéité voire une indépendance de l’ouvrage exécuté qui doit constituer un ensemble cohérent et pouvoir être utilisé conformément à sa fonction, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.

Types d’usages après la cessation d’activité d’une installation classée : projet de décret : la consultation sur le projet de décret, terminée depuis le 11 mai 2022, a permis l’expression d’une vingtaine de commentaires par plusieurs associations, experts, et opérateurs.

Le projet de décret propose de créer de nouvelles typologies d’usage à l’issue de la cessation d’activité en complément de celles bien connues de la pratique (industriel, tertiaire, résidentiel, agricole, etc.)  :

  • Un usage « sensible » correspondant aux établissements accueillant des enfants et des adolescents, aux établissements de santé et à certains établissements et services sociaux et médicosociaux.
  • Un usage de « renaturation » impliquant une désartificialisation en vue de la restauration ou de l’amélioration des fonctionnalités des sols.

Le projet de décret et le résultat de la consultation ont été  soumis au Conseil supérieur de la prévention des risques technologiques (CSPRT) le 17 mai 2022.

FISCALITE

TVA – Mise à jour du BOFIP en matière d’indemnités versées : l’Administration fiscale est venue mettre à jour sa doctrine en matière d’indemnités et subventions et vient apporter des précisions sur les régimes de TVA applicables à certaines indemnités. Cette nouvelle doctrine fait actuellement l’objet d’une consultation publique jusqu’au 31 juillet 2022 (BOI-TVA-BASE-10-10-50). En savoir plus…

Dispositif « Loc’Avantages » : nouvelle plateforme internet de l’Anah : l’Agence nationale de l’habitat (Anah) a lancé sa nouvelle plateforme internet à destination des propriétaires occupants ou bailleurs, et des syndicats de copropriétaires.

Différentes informations sont dispensées, comme les niveaux de loyer applicables, les plafonds de ressources, et les réductions d’impôts correspondantes. Il est même possible de préparer une demande de conventionnement ou de subvention.

Dispositif « Loc’Avantages » : plafonds de loyer 2022 : les plafonds de loyer hors charges par mètre carré de surface habitable applicables aux baux conclus ou renouvelés en 2022 pour le bénéfice de la réduction d’impôt de l’article 199 tricies du CGI viennent d’être publiés dans un document administratif du 22 avril 2022.

Les plafonds à respecter sont fixés selon   l’affectation du logement à la location intermédiaire, sociale ou très sociale, mais aussi en fonction de la commune où se situe le bien.

Inconstitutionnalité du droit de suite du Trésor en matière de taxe foncière : l’article 1920 du code général des impôts permet au Trésor de recouvrer la créance de taxe foncière de l’ancien propriétaire sur les loyers dus au nouveau propriétaire.

Dans une décision du 13 mai 2022, le Conseil Constitutionnel déclare inconstitutionnelles ces dispositions, jugeant qu’elles portent une atteinte disproportionnée au droit de propriété du nouveau propriétaire (Décision n°2022-992 QPC du 13 mai 2022).

Plus-value : le terrain à bâtir à l’épreuve de la dépendance immédiate et nécessaire : pour rappel, le code général des impôts exonère de plus-value immobilière, entre autres, les biens qui constituent des dépendances immédiates et nécessaires à la résidence principale à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles.

La question s’est posée de savoir si un terrain à bâtir pouvait être considéré comme une dépendance immédiate et nécessaire.

La doctrine de l’Administration fiscale, suivie par la Cour administrative d’appel et le Conseil d’État, apporte une réponse négative et adopte la logique matérielle selon laquelle le terrain ne pas cumuler les caractères « bâtissable » et « immédiat et nécessaire à la résidence principale ».

Le Conseil d’État rajoute que lesdits terrains ne peuvent pas non plus être exonérés sur le fondement des terrains entourant la résidence principale au motif que ces terrains sont des  terrains à bâtir (CE 8 avril 2022 n°447694).

Airbnb doit maintenant communiquer à l’administration fiscale ses données sur les locations : c’est officiel pour la Cour de justice de l’Union européenne : Airbnb, et d’une manière générale toute plateforme de location de biens d’hébergement touristique, a l’obligation de communiquer aux administrations fiscales nationales les informations sur les transactions réalisées dont notamment :

–          Nombre de nuitées

–          Unités d’hébergements exploités

Si la plateforme refuse de répondre, elle encourt une amende de 10 000 €.

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Veille juridique opérations immobilières – Mai 2022

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