VEILLE JURIDIQUE OPERATIONS IMMOBILIERES – DECEMBRE 2020
FISCAL
Exonération d’impôt sur la plus-value immobilière en cas de cession de la résidence principale et de ses dépendances immédiates et nécessaires : un parc de 81 hectares ne constitue pas une dépendance immédiate et nécessaire. Par un arrêt du 26 novembre 2020 (19NT01998) la cour d’appel administrative de Nantes a jugé qu’un parc boisé de 81 hectares ne constitue pas une dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale et sa cession n’est donc pas exonérée d’impôt sur la plus-value. En savoir plus…
Rétablissement de l’enregistrement obligatoire dans les trois mois suivant le décès pour les testaments authentiques : La loi de finances pour 2020 avait supprimé l’obligation d’enregistrement des testaments authentiques (et olographes) dans les trois mois suivant le décès du testateur. En savoir plus…
IMMOBILIER – FISCAL
Recyclage des friches : le Gouvernement déploie un fonds de 300M pour le financement des opérations de recyclage des friches : Dans le cadre du plan de relance et afin, notamment, de maîtriser l’étalement urbain et de permettre la revitalisation des centres villes, le Gouvernement a prévu de déployer un fonds conséquent. L’objectif : recycler le bâti et le foncier existant. La priorité est ainsi portée sur les villes bénéficiaires du Plan Action Cœur de ville pour lesquelles le déficit d’opération et la lutte contre l’étalement urbain sont des priorités. En savoir plus…
IMMOBILIER – URBANISME
L’absence de mention de l’adresse de la mairie sur le panneau d’affichage du permis de construire ne fait pas obstacle au déclenchement du délai de recours contentieux dont disposent les tiers : Le tribunal administratif de Bastia, dans un jugement en date du 31 janvier 2019, avait estimé que l’absence de l’adresse de la mairie entraînait une irrégularité tenant à l’affichage du permis de construire au motif que cette mention, compte tenu de la taille de la commune et de la division des services afférents sur le territoire, revêtait un caractère substantiel. En savoir plus…
IMMOBILIER
L’absence de mesures de publicité et de mise en concurrence lors de la conclusion d’un bail en l’état futur d’achèvement avec un établissement public ne remet pas en cause l’application du contrat (CAA Nancy, 18 novembre 2020 : n°20NC02103) : Une SCI avait conclu un bail en l’état futur d’achèvement avec un centre hospitalier. Le bail n’avait pas fait l’objet de mesures de publicité et de mise en concurrence. En savoir plus…
L’établissement d’une procuration notariée à distance est désormais possible : Le décret n°2020-1422 du 20 novembre 2020 instaurant la procuration notariée à distance autorise désormais le notaire à établir une procuration authentique à distance sur support électronique lorsqu’au moins une partie à l’acte n’est pas présente devant lui. En savoir plus…
COVID-19 : Levée d’une saisie conservatoire sur le fondement de la perte de la chose louée : Le Juge de l’Exécution du Tribunal Judiciaire de Paris a retenu que le preneur d’un bail commercial qui est dans l’impossibilité objective de jouir de la chose louée conformément à sa destination pour cause de crise sanitaire peut être libéré, pour tout ou partie, définitivement ou temporairement, de son obligation de régler le loyer contractuel (Art. 1722 C. civ). Par conséquent, il convenait de lever la saisie conservatoire pratiquée par le bailleur pour cause de créance non fondée en son principe. (TJ Paris, 27 oct. 2020, n°20/81460).
L’enseigne d’un commerçant apposée depuis trente ans sur une partie commune d’un immeuble devient un droit de jouissance privatif . Une société était propriétaire d’un magasin disposant d’enseigne sur chacune des huit arcades d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. A l’occasion d’une assemblée générale des copropriétaires, les membres avaient voté un projet de ravalement des façades intégrant la dépose et la repose des enseignes commerciales. L’un des copropriétaires s’était alors opposé à ce projet et invoquait sa nullité. En savoir plus…
L’abus de majorité est possible dans une copropriété à deux : Au sein d’une copropriété comportant deux copropriétaires, un copropriétaire souhaitait rendre ses lots indépendants. La Cour d’appel a estimé que les travaux nécessaires n’était ni conforme aux intérêts de la copropriété ni au règlement de copropriété et profitait exclusivement au copropriétaire majoritaire. Pour en savoir plus…
L’erreur sur la rentabilité économique d’un bien loué n’est pas source de nullité de la vente (si non érigé en qualité essentielle du consentement de l’acquéreur) : L’acquéreur d’un local commercial occupé n’ayant pu relouer les locaux suite à la délivrance du congé par le preneur, a assigné le vendeur en nullité du contrat de vente notamment sur le fondement de l’erreur. La Cour de cassation (Cass 3eciv, 5 nov. 2020 n°19-21.575) confirme la position de la Cour d’appel qui avait considéré que ne constituait pas une qualité substantielle du bien ni le chiffre d’affaire réalisé par le locataire du local, ni la rentabilité économique d’un investissement immobilier, lorsque ces éléments n’étaient pas entrés dans le champ contractuel.
Pas de servitude de tour d’échelle en cas d’atteinte disproportionnée à la propriété voisine! Dans le cadre de la réalisation d’une construction en limite de propriété, le maître d’ouvrage invoquait la servitude de tour d’échelle pour réaliser des travaux depuis la propriété voisine. Après avoir relevé que la réalisation du projet ne rendait pas indispensable une intervention sur le terrain voisin et que les travaux impliquaient une atteinte disproportionnée au droit de propriété du voisin, la Cour d’appel avait rejeté la demande d’autorisation de tour d’échelle, décision confirmée par la Cour de cassation (3ème civ, 12 novembre 2020, 19-22.106).
Ma PrimeRénov ouverte aux propriétaires bailleurs et aux copropriétés pour les parties communes : Initialement réservée aux propriétaires occupants aux revenus modestes, l’aide financière de l’Etat à la rénovation énergétique des logements se généralise à tous les propriétaires sans condition de ressources. Elle est aussi désormais ouverte aux copropriétés dont au moins 75% des lots d’habitation sont occupés en résidence principale et pour lesquelles les travaux de rénovations garantissent un gain énergétique minimum de 35%. Les travaux concernés par ma PrimeRénov’ restent l’isolation, le chauffage, la ventilation et l’Audit énergétique réalisés par des entreprises RGE. La demande se fait en ligne.
Le gérant d’une SCI ne peut vendre un immeuble sans décision d’AG que si l’objet social le permet. Un objet social prévoyant notamment « la propriété » et « l’administration » des immeubles sociaux ne saurait habiliter le gérant à en disposer et a fortiori les céder car il s’agirait alors d’un acte excédant cet objet et qui nécessiterait ipso facto une autorisation d’assemblée générale (Cass. Civ. 3e, 5 novembre 2020, n° 19-21.214). Pour en savoir plus…
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Veille juridique opérations immobilières n°13 – Décembre 2020
