VEILLE JURIDIQUE OPERATIONS IMMOBILIERES – AOUT – SEPTEMBRE 2023
FISCALITE
Plus-value immobilière : des cessions successives de résidences principales excluent la requalification en marchand de biens !
Retrouvez ici le commentaire d’arrêt rédigé par notre département Contentieux fiscal.
Le non cumul des règles en matière de meublés de tourisme
Le décret du 11 juin 2021 est venu modifier l’article L. 324-1-1 du code de tourisme en matière de meublé de tourisme.
Pour rappel, aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, le changement d’usage des locaux meublés d’habitation permet aux communes d’instaurer une procédure préalable à toute location d’un meublé de tourisme.
Lorsqu’une telle procédure a été instaurée, l’article L. 324-1-1 du code de tourisme prévoit désormais que ces communes peuvent soumettre à autorisation, la location de locaux commerciaux en meublés de tourisme.
Le Syndicat des professionnels de la location meublée demande au Conseil d’Etat d’annuler pour excès de pouvoir le décret susvisé considérant que cette nouvelle disposition se cumule avec les règles relatives au changement d’usage des locaux meublés d’habitation.
Par arrêt du 26 juin 2023, le Conseil d’Etat rejette le recours relevant que le décret a pour seul objet de compléter le cadre juridique de la location des meublés de tourisme. Il rappelle à ce titre qu’il existe bien deux régimes exclusifs l’un de l’autre :
- d’une part, le régime de la location des locaux commerciaux, tels que ceux accueillant de commerciaux et de restauration, en tant que meublé de tourisme nécessitant l’autorisation préalable de l’article L.324-4-1 du code de tourisme ;
- d’autre part, le régime propre aux locaux meublés destinés à usage d’habitation nécessitant l’autorisation préalable au titre du changement d’usage de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, et ce quelle que soit la destination des immeubles dans lesquels ils sont inclus.
Monuments Historiques : assouplissement des conditions de l’accès du public des biens exonérés de droits de mutation à titre gratuit
L’article 2 du décret du 16 février 2023 met à jour le modèle de convention type fixant les modalités d’accès du public, passée par le propriétaire d’un monument historique avec le ministre chargé de la culture, dont dépend le bénéfice de l’exonération de droits de mutation à titre gratuit (codifiée aux premier et deuxième alinéas de l’article 795 A du code général des impôts (CGI)).
Le décret du 16 février 2023 réduit en effet les jours d’ouverture imposés pour répondre aux conditions d’ouverture au public en renvoyant à l’article 17 ter du CGI.
La durée minimale d’ouverture à la visite est à présent fixée à cinquante jours par an, dont vingt-cinq jours non ouvrables, au cours des mois d’avril à septembre inclus, ou quarante jours pendant les mois de juillet à septembre (contre « au moins quatre-vingts jours par an au cours des mois de mai à septembre inclus, dont les dimanches et jours fériés, ou soixante jours du 15 juin au 30 septembre, dont les dimanches et jours fériés »).
En renvoyant à l’article 17 ter du CGI, ce décret apporte aussi des précisions sur l’aménagement de la durée d’ouverture pouvant être contractuellement réduite du fait des manifestations à caractère culturel et éducatif.
Ces changements ont été publiés au sein du Bulletin Officiel des Impôts le 25 juillet dernier. Cette reprise au sein du BOI a le mérite d’apporter des précisions bienvenues sur les modalités de la convention à conclure pour le contribuable (BOI-SJ-AGR-50-40). Pour mémoire, le non-respect des règles fixées par la convention entraîne la perte du bénéfice de l’exonération.
Majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires : actualisation des communes éligibles
Le marché de l’immobilier fait face à l’inflation, contexte dans lequel la crise du logement ne cesse de croître. En cause notamment, les locations ou acquisitions à caractère de résidence secondaire.
Les communes appartenant à une zone d’urbanisme n’excédant pas plus de 50 000 habitants sont confrontées à une hausse impétueuse des loyers et des prix d’acquisition. L’ensemble du parc résidentiel à destination d’habitation principale est affecté.
Le décret n°2023-822 du 25 août 2023 modifiant le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants instituée par l’article 232 du CGI, précise et actualise les communes éligibles à la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (2263 communes supplémentaires).
L’objectif étant d’élargir le périmètre d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants afin de réduire les zones où il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements.
Eva Panont
Précisions sur l’abattement exceptionnel sur les plus-values résultant de la cession de biens immobiliers
La loi Elan permet aux contribuables dégageant des plus-values résultant de la cession de biens immobiliers bâtis situés dans le périmètre d’une opération de revitalisation du territoire (ORT) ou d’une grande opération d’urbanisme (GOU) de bénéficier d’un abattement exceptionnel de 70% ou 85%.
S’agissant des biens concernés par cette mesure, la doctrine administrative indique qu’un bien immobilier s’entend (BOI-RFPI-PVI-20-20 no 200) :
- soit de celui dont la construction se trouve en état d’être utilisée en tant que telle pour un usage quelconque sans qu’il soit nécessaire à cette fin d’y réaliser un immeuble neuf ;
- soit de celui dont l’état le rend impropre à un quelconque usage (…) nonobstant le fait qu’il soit assimilé à un terrain à bâtir.
L’abattement s’applique aux cessions de biens immobiliers bâtis réalisées dans les conditions prévues (BOI-RFPI-PVI-20-20 n° 220) :
– par des personnes physiques ou sociétés soumises à l’impôt sur le revenu selon les conditions de l’article 150 U du CGI, ou
– par des contribuables fiscalement non-domiciliés en France selon les conditions de l’article 244 bis A du CGI.
L’abattement ne s’applique toutefois pas aux cessions portant sur les parts de sociétés à prépondérance immobilières (article 150 UB), les parts de fonds de placements immobilier (article 150 UC) ou encore les parts de patrimoine fiduciaire (article 150 UD), peu importe que le cédant soit fiscalement domicilié en France.
Paul Goig
Inopposabilité de la prescription abrégée pour la taxe annuelle sur les immeubles
Une société luxembourgeoise a déclaré, pendant seize ans, ses biens situés en France au nom du bénéficiaire économique et non de l’actionnaire principal.
En vertu de l’article 990 D du Code général des impôts, les sociétés étrangères possédant des immeubles en France sont redevables d’une taxe annuelle sur la valeur vénale des biens détenus par des sociétés étrangères.
L’article 990 E dudit Code, prévoit que les sociétés peuvent bénéficier d’une exonération sous réserve de déclarer de manière détaillée la situation de l’immeuble et de ses actionnaires, associés ou autres membres détenant au moins 1% des actions, droits ou parts.
Ainsi, la Cour de Cassation, dans son arrêt en date du 30 août 2023, a considéré que la prescription abrégée triennale n’a pas lieu de s’appliquer dans la mesure où les déclarations ont été réalisées au nom du bénéficiaire économique et non de l’actionnaire principal.
IMMOBILIER
Révisions et optimisations du dispositif « Loc’Avantages » pour l’année 2024
Dans une réponse ministérielle du 11 juillet 2023, le ministre de la Ville et du Logement a clarifié les spécificités du dispositif « Loc’Avantages », réduction d’impôt accordée aux propriétaires ayant conclu une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), ainsi engagés à donner leur bien en location moyennant un loyer intermédiaire, social ou très social.
Pour y remédier, les valeurs des plafonds de loyers ont été révisées en 2023. Il est par ailleurs prévu un recalcul des plafonds de loyers dès janvier 2024 d’après les loyers observés en 2022.
En outre, il est envisagé d’améliorer le traitement des biens de petite surface et de simplifier la procédure de conventionnement, dans le but de favoriser le développement de ce dispositif d’incitation permettant de pallier le besoin de logements sociaux.
Constantin Dufour
Publication de la loi « anti-squat »
En décembre dernier, l’Assemblée nationale adoptait une proposition de loi visant à protéger les logements tant des squatteurs que des locataires mauvais payeurs (cf. veille juridique opérations immobilière).
Elle a été définitivement adoptée – à l’exception de l’article 7 déclaré non conforme à la Constitution – le 27 juillet 2023 et s’applique à tous les baux, y compris ceux en cours (Loi n°2°23-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite).
Elle a notamment pour objectif de mieux réprimer le squat (création du délit d’occupation frauduleuse, répression pénale renforcée), de sécuriser les rapports locatifs (insertion systématique dans les baux d’une clause de résiliation de plein droit, réduction du délai de quitter les lieux) et de renforcer l’accompagnement des locataires en difficulté (création d’une commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans chaque département).
Imprécision du contrat de VEFA : application des règles légales de détermination de la surface habitable
En l’espèce, une société a vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) un bien immobilier. Se prévalant d’une différence entre la superficie du bien mesurée et celle mentionnée dans l’acte de vente, les acquéreurs assignent le vendeur en restitution du prix de vente.
Par une décision du 13 juillet 2023, la Cour de cassation relève qu’en l’absence de disposition prévoyant des modalités de calcul particulières de la surface habitable dans le contrat de vente, cette dernière doit être déterminée au regard des dispositions de principe légales et réglementaires en vigueur.
C’est ainsi à bon droit que la cour d’appel s’est référée à l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation (nouveau R. 156-1) pour déterminer la surface habitable du bien et en déduire le montant de l’indemnité due aux acquéreurs.
Anna Dauba
Les modalités de détermination du taux d’usure applicable aux prêts accordés aux syndicats de copropriétaires précisées par arrêté
Pour rappel, le taux d’usure correspond au taux d’intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils consentent un prêt.
Afin de déterminer le taux d’usure applicable aux prêts accordés aux syndicats de copropriétaires, l’arrêté du 27 juin 2023 précisant les modalités de détermination de la catégorie d’usure applicable pour les prêts accordés aux syndicats de copropriétaires a précisé que le prêteur doit diviser le montant du prêt accordé au syndicat par le nombre de copropriétaires y souscrivant.
Location meublée de tourisme : précisions sur l’application des sanctions civiles
Une commune assigne le propriétaire d’un bien qu’il a mis en location meublée de tourisme afin de le voir condamner aux paiements de plusieurs amendes :
- une sur le fondement de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation pour avoir changé l’usage du bien sans autorisation préalable ;
- l’autre prévue par l’article L.324-1-1 du Code du tourisme pour ne pas avoir transmis à la commune, dans un délai d’un mois, le nombre de jours durant desquels le bien avait été loué.
Dans un arrêt en date du 7 septembre 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rejette le pourvoi de la commune à deux titres :
- D’une part, les juges ont considéré que la commune n’apportait pas la preuve que le bien était initialement à usage d’habitation. En effet, la seule mention sur une déclaration modèle H2 remplie postérieurement au 1er janvier 1970 indiquant que le local est occupé par son propriétaire ne permet pas d’établir qu’il était affecté à l’usage d’habitation à cette date. Cette décision est rendue dans la continuité de la jurisprudence de la Cour de cassation (pour plus de détails sur ce sujet, nous vous renvoyons à l’article rédigé par le département du Droit public immobilier et énergie du cabinet : https://veille.riviereavocats.com/meubles-de-tourisme-changement-dusage-preuve-de-lusage-declarations-h2/)
- D’autre part, la Cour de cassation estime que l’obligation prévue à l’article L.324-1-1 du Code du Tourisme ne s’applique qu’aux personnes ayant mis en location un meublé de tourisme déclaré comme leur résidence principale. L’amende civile prévue par ces dispositions ne peut donc être appliquée aux propriétaires qui mettent en location leur résidence secondaire, ce qui était le cas en l’espèce.
Eclairage sur la qualification des activités de location touristique : meublés de tourisme, chambres d’hôtes et gîtes ruraux
A l’occasion d’une réponse ministérielle en date du 15 juin 2023, le ministère de l’Économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique apporte des éclairages sur la qualification des activités de location touristiques : meublés de tourisme, chambres d’hôtes et gites ruraux.
La caractérisation de ces activités est marquée par d’importants enjeux fiscaux (régimes LMP, LMNP, para-hôtellerie), dont se saisit cette réponse ministérielle.
Elle offre un rappel des critères de distinction de ces trois types d’activités et permet de réduire le flou qui réside dans leur différenciation.
Les meublés de tourisme correspondent à tout logement réservé à l’usage exclusif du locataire et proposé à une clientèle de passage pour des séjours de courte durée, à la journée comme au mois (Article D.324-1 du Code du tourisme).
La présence des loueurs est exclue à la différence des chambres d’hôtes.
En effet, pour caractériser une activité de chambre d’hôte, il est nécessaire de satisfaire plusieurs conditions (Article D.324-13 à R.324-16 du Code du tourisme).
Cela nécessite la fourniture de prestations précises telles que la location de chambres meublées, l’offre de la nuitée en groupe et du petit-déjeuner. L’hôte doit être présent lors du séjour des touristes et ne peut accueillir plus de quinze personnes.
Enfin, les gîtes ruraux répondent à une appellation dite d’usage de location saisonnière. Ce sont, en principe, des hébergements à « caractère indépendant », proposés à la location dans des zones exclusivement rurales.
En l’absence de définition réglementaire, il convient de se référer à une décision du Conseil constitutionnel du 17 mars 2006 (N°06-D-06), qui précise les contours de cette activité. Il peut s’agir d’un logement indépendant, à caractère ancien ou récent, nécessairement situé dans un espace agricole et reculé. Sont par exemple exclus « les maisons situées en lotissement et tout bâtiment comprenant une activité entraînant des nuisances ».
Eva Panont
La variation des indices locatifs reste plafonnée jusqu’en 2024
Le Parlement a voté le maintien du bouclier loyer instauré en 2022 par la loi 2022-1158, mettant en place un dispositif temporaire de plafonnement de la variation de certains indices locatifs.
Cette mesure, qui devait initialement prendre fin à la fin du 2ème trimestre 2023, est prolongée jusqu’à la fin du 1er trimestre 2024.
Ainsi, la variation de l’indice de référence des loyers d’habitation (IRL) ne pourra excéder 3,5% jusqu’à la fin du 1er trimestre 2024.
Concernant les loyers commerciaux, la variation de l’indice de référence ne pourra excéder, pour les PME, 3,5% jusqu’à la fin du 1er trimestre 2024.
Lalia Bou Saïd
LIA : contrat de vente parfait ou pourparlers contractuels ?
Un acquéreur s’est positionné sur un bien mis en vente par le biais d’une lettre d’intention d’achat en date du 9 décembre 2014, dont l’acceptation portait l’accord des parties sur la chose et le prix.
Cependant, la signature de l’acte sous-seing privé n’ayant pu intervenir, en raison des absences de l’acquéreur aux rendez-vous notariés, les venderesses ont cédé leur bien à de nouveaux acquéreurs.
Le premier acquéreur, se considérant « injustement évincé » de la vente, saisit le tribunal de grande instance de Nice afin de la contester. Débouté, en première et deuxième instance de ses demandes, il se pourvoit en cassation.
La Cour de cassation rejette son pourvoi en retenant que la lettre d’intention d’achat prévoyait la détermination des modalités de la vente lors de la rédaction de l’acte sous-seing-privé. Ainsi, elle d’achat ne pouvait constituer un contrat de vente, mais seulement une étape précontractuelle à la formation de la vente. Par conséquent, les venderesses ont valablement pu vendre leur bien.
URBANISME
Décence énergétique et contraintes architecturales ou patrimoniales
Le décret n°2023-796 du 18 août 2023 vient modifier le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux critères du logement décent et apporte un éclairage attendu quant aux contraintes qui peuvent faire obstacle à l’atteinte du niveau minimal de performance énergétique des logements loués à titre de résidence principale.
Aujourd’hui, seules des contraintes liées à la copropriété peuvent empêcher le juge de prononcer des mesures visant à atteindre le niveau minimal de performance énergétique.
A compter du 1er janvier 2025, il devra prendre également en considération les contraintes architecturales et patrimoniales.
Le présent décret vient ainsi préciser que le juge ne pourra ordonner la réalisation de travaux visant l’atteinte du seuil de décence énergétique lorsque :
- les travaux pourraient faire courir un risque pathologique au bâti ;
- les travaux ont été refusés par l’autorité administrative pour des impératifs liés au respect de la règlementation de l’urbanisme, à la protection des monuments naturels et sites inscrits et classés prévue par le code de l’environnement, ou encore à la protection de notre patrimoine historique.
Il faut toutefois noter que si le juge n’aura plus la possibilité d’ordonner la réalisation de travaux dans les cas précités, il restera en capacité de prononcer d’autres mesures, telles que la réduction du loyer.
Angélique Lefrançois
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Veille juridique opérations immobilières – août – septembre 2023
