VEILLE JURIDIQUE OPERATIONS IMMOBILIERES – DECEMBRE 2022
FISCALITE
Mise à jour de l’unité urbaine de Paris soumise à la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux
L’unité urbaine de Paris constitue l’une des circonscriptions tarifaires de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement perçue en région Île-de-France.
Pour rappel, comme le délimite l’arrêté du 31 décembre 2012, elle comprend les communes de l’unité urbaine de Paris hormis Paris et les communes du département des Hauts-de-Seine.
Des suites d’une étude de l’INSEE de 2020, un arrêté du 24 octobre 2022 a modifié l’aire de l’unité urbaine de Paris. Cet arrêté ajoute des villes, en retire et met à jour les noms de diverses communes.
Les modalités de mise en oeuvre du rescrit taxe d’aménagement fixées par décret
L’ordonnance n°2022-883 du 14 juin 2022 a transféré la gestion de la taxe d’aménagement aux services de la DGFiP. A cette occasion, la procédure de rescrit applicable aux projets de construction et d’aménagement d’une surface taxable supérieure à 50 000 m2 a été modifiée.
Le décret n°2022-1344 du 21 octobre 2022 vient préciser les modalités de sa mise en œuvre.
Désormais, la demande doit contenir les mentions prévues à l’article R.80 B-17 du LPF. Elle doit être adressée par tout moyen permettant de rapporter la preuve de sa date de réception à la direction départementale ou régionale des finances publiques compétente ou être déposée contre récépissé.
L’administration peut demander au contribuable des informations complémentaires à transmettre dans un délai d’un mois sous peine de caducité de la demande de rescrit. Elle dispose de trois mois à compter de la date de réception de la demande ou des informations complémentaires sollicitées pour prendre position.
Modernisation du système déclaratif des taxes d’aménagement et d’archéologie préventive
Ainsi qu’il a été relaté par un de nos précédents articles, le régime des taxes d’aménagement et d’archéologie préventive a été harmonisé avec celui des impôts fonciers.
Les modalités déclaratives des taxes d’aménagement et d’archéologie préventive ont été fixées par le décret 2022-118 du 26 août 2022.
Les démarches déclaratives relatives à ces deux taxes doivent désormais être réalisées sur le service « Gérer mes biens immobiliers » du site impot.gouv.fr
L’objectif de cette modernisation est de permettre aux contribuables de répondre via leur espace personnel aux demandes de l’administration fiscale concernant les locaux existants.
Le régime de la TVA sur marge s’applique aux cessions de terrains à bâtir sous réserve d’avoir été acquis en cette qualité
En l’espèce, un marchand de biens cède des terrains à bâtir d’un ensemble immobilier bâti indépendamment du terrain supportant la construction. Il soumet leur revente au régime de la TVA sur marge considérant qu’à la suite de leur acquisition, les terrains avaient fait l’objet de déclarations préalables de division et d’une décision de non-opposition de la part du maire.
L’administration estime qu’ils n’avaient pas été acquis en qualité de terrains à bâtir et écarte le régime de la marge.
Le Conseil d’État, par un arrêt du 11 octobre 2022, considère que le régime de la TVA sur marge ne s’applique pas à une cession de terrains à bâtir qui, au moment de leur acquisition, avait le caractère de terrain bâti, peu importe que le bien ait fait l’objet d’une division parcellaire. Il ajoute qu’il convient de rechercher si les actes de vente de ces terrains faisaient ressortir qu’ils avaient été acquis en tant que terrains à bâtir afin de bénéficier de ce régime. Cette décision confirme la notion d’identité juridique nécessaire à l’application de la TVA sur marge selon laquelle le bien cédé doit correspondre au bien acquis.
La soumission des associations à but non lucratif non reconnue d’utilité publique à la taxe pour création de bureaux
L’article L.520-1 du code l’urbanisme institue en Ile de France, une taxe perçue à l’occasion de la construction, reconstruction ou de l’agrandissement des locaux à usage de bureaux, des locaux commerciaux et des locaux de stockage.
Le Conseil constitutionnel a été saisi d’une QPC portant sur la conformité de cet article à la Constitution par une association qui reprochait l’application de cette taxe aux locaux utilisés par les associations non reconnues d’utilité publique pour l’exercice d’activités à caractère sanitaire, social, éducatif ou culturel alors que, dans le même temps, en sont exonérés les locaux affectés au service public appartenant à l’Etat, à des collectivités territoriales ou à des établissements publics ne présentant pas un caractère industriel ou commercial.
Par décision du 25 novembre 2022, le Conseil constitutionnel rejette la QPC en rappelant que le principe d’égalité devant la loi n’impose pas que les personnes privées soient soumises à des règles d’assujettissement à l’impôt identiques à celles qui s’appliquent aux personnes morales de droit public. Aussi, le législateur pouvait prévoir une exonération ne bénéficiant qu’aux locaux affectés au service public.
La vente de terrains à bâtir par des personnes physiques en l’absence de démarches de commercialisation active : une opération non soumise à la TVA
Dans un arrêt du 9 décembre 2022, le Conseil d’Etat rappelle les conditions d’assujettissement à la TVA de la vente de terrains à bâtir.
En l’espèce, un couple a soumis au régime de la plus-value des particuliers la cession d’une parcelle de terrains à bâtir à une société dont ils sont tous les deux associés. L’administration fiscale estime que cette opération aurait dû être soumise à la TVA et effectue les rappels de TVA afférents.
Le Conseil d’Etat considère que la livraison par une personne physique de terrains à bâtir est soumise à la TVA lorsqu’elle procède de démarches actives de commercialisation. Sont considérées comme telles, la réalisation de travaux de viabilisation ou la mise en œuvre de moyens de commercialisation de type professionnel similaires à celles déployées par un producteur, un commerçant ou un prestataire de services.
Dans le cas présent, l’opération relevait de la simple gestion de patrimoine privé et ne constituait pas une réelle activité économique, l’opération de cession du terrain ne devait donc pas être soumise à TVA.
Exonération de taxe d’aménagement pour les logements financés par prêts aidés de l’Etat
Afin de préciser le 2° du I de l’article 1635 quater D du CGI, le nouveau décret n° 2022-1412 du 7 novembre 2022 pose les conditions dans lesquelles les constructions de locaux d’habitation et d’hébergement peuvent se voir exonérées de taxe d’aménagement.
Il est nécessaire que ces logements soient financés avec des prêts aidés par l’Etat (prêt locatif aidé d’intégration (PLAI) et prêt aidé pour les logements locatifs très sociaux (LLTS)).
Ce décret est entré en vigueur le 10 novembre 2022.
Pour rappel, ces logements bénéficient d’une exonération de taxe foncière pendant quinze ans.
PLFR 2022 : doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global
Adoptée le 1er décembre 2022, la Loi de Finances rectificative pour 2022 a doublé le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global, qui est ainsi de 21 400€, uniquement pour les dépenses de travaux permettant de faire passer un bien d’une classe énergétique E, F, ou G à une classe A, B, C.
Cette mesure s’applique sous réserve de la présentation d’un devis accepté par le contribuable à partir du 5 novembre 2022 et à condition que le changement de classe énergétique soit justifié au plus tard le 31 décembre 2025.
PLF 2023 : prorogation d’un an du dispositif Malraux en PNRQAD et NPNRU et abandon de la prorogation de 3 mois du dispositif Pinel à taux plein
Le projet de loi de finances pour 2023 définitif proroge d’un an le bénéfice du « Malraux » en zones PNRQAD et NPNRU pour les dépenses supportées jusqu’au 31 décembre 2023 lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique.
Le Conseil constitutionnel se prononcera le jeudi 29 décembre sur la loi de finances pour 2023 dont il a été saisi le 19 décembre 2022 par deux recours émanant, l’un et l’autre, de plus de soixante députés.
En revanche, la prolongation du dispositif Pinel à taux plein jusqu’au 1er avril 2023 n’est pas reprise dans le projet définitif. Aussi, reste applicable la diminution successive et progressive du taux de réduction d’impôt Pinel pour les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2023.
IMMOBILIER
Mise à jour de l’arrêté d’encadrement des loyers pour les villes de Lyon et Villeurbanne
Un arrêté du 28 septembre 2022, entré en vigueur le 1er novembre 2022, fixe les loyers de référence applicables aux villes de Lyon et Villeurbanne.
Pour rappel, l’article 140 de la loi ELAN a introduit la possibilité de mettre en place, sur les territoires tendus, un dispositif expérimental d’encadrement des loyers. Ce dernier fixe annuellement un loyer de référence, un loyer de référence majoré ainsi qu’un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.
C’est ainsi qu’à Lyon et à Villeurbanne, l’arrêté préfectoral du 28 septembre 2022 n° 69-2022-09-28-00002 est venu mettre à jour les loyers de référence qui avaient été définis dans l’arrêté du 29 septembre 2021.
Vers un renforcement des dispositifs contre les occupations illicites
L’Assemblée nationale a adopté le 2 décembre 2022 une proposition de loi visant à protéger les logements tant des squatteurs que des locataires mauvais payeurs.
Elle alourdit la peine encourue par l’auteur du délit de violation de domicile en la portant de un à trois ans d’emprisonnement. La notion de domicile y est définie comme tout local d’habitation contenant des biens meubles, que le propriétaire y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou pas. La violation de domicile pourra être constatée par des officiers de police judiciaire mais également par le maire ou un commissaire de justice.
S’agissant des impayés locatifs, elle sanctionne de six mois de prison le maintien « sans droit ni titre dans un local à usage d’habitation en violation d’une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois ».
Regain d’activité des petites villes de demain
Le Conseil Supérieur du Notariat et l’Agence Nationale de la Cohésion des Territoires ont présenté le premier « baromètre de l’immobilier des petites villes de demain » concernant l’année 2021. Il s’agit d’un programme d’accompagnement et de revitalisation des communes de moins de 20 000 habitants (dont Jonzac, Peyrehorade, Castelnaudary, Bayeux, Honfleur, Calvi, Guingamp, Saint-Pierre d’Oléron ou encore Aigues-Mortes).
De ce baromètre ressortent plusieurs constats, à savoir :
– une augmentation du volume de vente d’immeubles anciens dans les centres intermédiaires ;
– une hausse du prix de vente des appartements ;
– un accroissement de la part d’acquéreurs venant des métropoles pour des biens situés dans « les petites villes de demain ».
C’est ainsi que l’on peut constater l’intérêt croissant pour ces « petites villes de demain », notamment du point de vue de l’investissement locatif et du principe de Zéro Artificialisation Nette.
Réaffirmation par la Cour de cassation de sa position sur l’obligation pour les locataires commerciaux de payer les loyers durant l’épidémie de Covid-19
Dans deux arrêts rendus le 23 novembre 2022, la Cour de cassation considère que les mesures prises pendant la crise sanitaire ne permettent pas au preneur de se prévaloir de la clause du bail prévoyant la suspension du paiement du loyer en cas de circonstances exceptionnelles.
En l’espèce, après avoir cessé leur activité en raison des mesures relatives à la lutte contre la propagation du Covid-19, les preneurs ont informé leurs propriétaires respectifs qu’ils se voyaient contraints d’interrompre le paiement des loyers et charges normalement dus pour cette période conformément à ladite clause de suspension du paiement du loyer.
La haute juridiction relève que cette clause n’a vocation à s’appliquer qu’en cas de manquements personnels du bailleur ou en présence de circonstances affectant le bien. Dans le cas présent, les mesures gouvernementales, qui ne sont ni du fait ni de la faute du bailleur, étaient générales, temporaires et sans lien direct avec la destination contractuelle du local et ne pouvaient donc pas constituer des circonstances exceptionnelles emportant perte de la chose louée.
La conventionnalité de l’encadrement des loyers reconnue par la CEDH
Par décision du 10 novembre 2022, la Cour européenne des droits de l’homme a jugé que la mise en place d’un plafonnement des loyers d’habitation par un Etat relève de sa propre marge d’appréciation et n’est donc pas contraire au droit de propriété.
En l’espèce, une fondation norvégienne souhaitait augmenter le montant du loyer de son bien au-delà du plafond mis en place par la loi norvégienne et considérait ce dernier contraire au droit de propriété.
Les juges de la Cour européenne reconnaissent que le plafonnement peut constituer une ingérence au droit de propriété mais relèvent toutefois la nécessité d’une telle intervention étatique dès lors qu’elle revêt un caractère proportionnel à l’objectif d’intérêt général recherché, à savoir dans le cas présent, la mise en balance des intérêts concurrents des bailleurs et des locataires.
CONSTRUCTION
Absence d’action en garantie décennale pour l’usufruitier
Dans un arrêt du 16 novembre 2022, la Cour de Cassation a rappelé une jurisprudence constante selon laquelle la garantie décennale est « une protection légale qui est attachée à la propriété de l’immeuble ».
En l’espèce, un usufruitier, titulaire d’un droit de jouissance sur un immeuble, a conclu, avec une entreprise de travaux, un contrat portant sur la réalisation de travaux de gros œuvre. L’usufruitier a engagé contre son co-contractant une procédure sur le fondement de la garantie décennale ainsi qu’une action en responsabilité contractuelle.
Considérant que l’usufruitier n’étant pas titulaire d’un droit de propriété sur l’immeuble, les magistrats estiment qu’il ne peut exercer une action en garantie décennale. Cependant, l’usufruitier ayant contracté lui-même avec le constructeur, il peut agir contre ce dernier sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun.
URBANISME
Seul le propriétaire encourt la sanction civile en cas de changement d’usage sans autorisation préalable
En vertu de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation, le fait de louer un local meublé destiné à l’usage d’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage constitue un changement d’usage. Or dans certaines villes dont Paris, ces changements doivent être soumis à une autorisation préalable. A défaut, une amende civile peut être prononcée.
Dans un arrêt de la Cour de cassation en date du 09 novembre 2022, une société propriétaire d’appartements a été condamnée civilement sur ce motif. Toutefois, la mairie souhaitait également obtenir la condamnation de la société en charge de la mise en location. Les juges ont rejeté cette demande au motif que « celui qui se livre ou qui prête son concours à la mise en location par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d’une plateforme numérique n’encourt pas l’amende prévue ». Les intermédiaires sont tenus uniquement d’obligations déclaratives ou informatives.
L’intérêt pour agir contre un permis de construire s’évalue à un instant précis, peu importe l’après
En vertu de l’article L600-1-3 du code de l’urbanisme, l’intérêt à agir d’un tiers contre un permis de construire s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. Par arrêt du 21 septembre 2022, le Conseil d’Etat interprète strictement la date d’affichage et refuse de tenir compte des circonstances postérieures quand bien même ces circonstances auraient pour effet de modifier le projet autorisé.
Dans les faits d’espèce, le juge du fond, tient compte de la densité des constructions du secteur pour rejeter un recours contre un permis. Cet argument est envisageable mais il n’est valable que si cette densification du bâti existait à la date d’affichage en mairie. Autrement dit, seul compte le bâti dans son état à cette date figée.
Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante du conseil d’État qui a déjà rendu des décisions similaires en matière de trouble de jouissance. En effet c’est à la date d’affichage également que ces troubles doivent être appréciés peu importe qu’ils diminuent ou s’intensifient par la suite (CE 13-12-2021 no 450241, Sté Ocean’s Dream Resort : BPIM 1/22 inf. 11).
L’autorisation de démolition dépend de la localisation de l’immeuble
Par un arrêt du 16 novembre 2022, la Cour de Cassation a fait de la localisation un critère décisif concernant l’autorisation de démolition d’une construction située dans des zones particulières à la suite de l’annulation d’un permis de construire.
Concernant les abords de monuments historiques, en l’absence de délimitation établie par l’autorité administrative, la démolition d’une construction édifiée peut être envisagée à deux conditions : que l’immeuble soit visible du monument historique ou visible en même temps que lui et situé à moins de 500 mètres de celui-ci. En jugeant que toute construction édifiée dans la zone des 500 mètres peut être démolie, la Cour de cassation a exclu la condition relative à la visibilité.
Concernant les zones figurant aux plans de prévention des risques naturels prévisibles, les juges de la Cour de Cassation ont considéré que les constructions situées à l’intérieur de ce périmètre pouvaient être démolies en cas d’annulation du permis de construire quand bien même elles avaient été édifiées dans le respect des règles prévues par ces plans de prévention.
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Veille juridique opérations immobilières – Décembre 2022
