VEILLE JURIDIQUE OPERATIONS IMMOBILIERES – SEPTEMBRE 2022
FISCALITE
Poursuite du transfert de la gestion des taxes d’urbanisme à l’administration fiscale
Le transfert de la gestion des taxes d’urbanisme à l’administration fiscale continue de faire l’objet de mesures d’application prises subséquemment à l’ordonnance du 14 juin 2022 relatée dans notre veille de juin.
En particulier, le décret n° 2022-1102 du 1er août 2022 fixe au 1er septembre 2022 la date à laquelle l’administration fiscale devient compétente pour connaître des taxes relatives aux demandes d’autorisation d’urbanisme initiales.
Sur le plan opérationnel, le décret n° 2022-1188 du 26 août 2022 fixe les modalités déclaratives des éléments servant au calcul et à la liquidation des taxes d’urbanisme afin de permettre à l’administration fiscale de disposer des éléments nécessaires à leur établissement.
L’exigibilité de la TVA dès l’encaissement des appels de fonds dans le cadre d’une VEFA et d’une VIR
Le ministre de l’Économie et des finances, par une réponse à une question ministérielle en date du 13 septembre 2022, précise que la TVA devient exigible au moment de l’encaissement des appels de fonds dans le cadre d’une VEFA ou d’une VIR à compter du 1er janvier 2023.
En effet, la loi de finances pour 2022, afin de se conformer au droit de l’Union Européenne, dispose que la TVA payée lors d’un acompte, dans le cadre d’une livraison de bien, est exigible à la date de son encaissement et non à la date de la livraison de ce dernier.
Par cette réponse, le ministre est venu indiquer que cette disposition sera applicable aux paiements des appels de fonds.
De la même manière que ce qui concerne les modalités d’application du Pinel + (Cf. : Notre bulletin), nous pouvons regretter ici l’assimilation des deux régimes pourtant distincts, l’un portant en effet sur un bâtiment neuf (VEFA) et l’autre sur un bâtiment ancien (VIR).
Prolongement de la période transitoire relative au financement participatif
L’ordonnance du 22 décembre 2021 modernisant le cadre relatif au financement participatif instaurant un cadre européen sur le sujet a été modifiée par l’ordonnance du 14 septembre 2022.
Cette première permettait aux plateformes de financement participatif d’exercer leur activité au niveau européen.
La modification induite par la nouvelle ordonnance vise à prolonger la période transitoire initialement prévue et permettre à tous les acteurs concernés par l’obligation d’obtention de l’agrément européen de se le procurer auprès des autorités nationales compétentes (L’AMF en France).
Proposition de loi tendant à alléger la fiscalité applicable aux successions
Le Vice-Président du Sénat, M. Roger Karoutchi a soumis une proposition de loi tendant à alléger la fiscalité applicable aux successions, le 9 juin 2022.
La proposition, en cours de lecture par le Sénat, comprend la modification des articles 779, 788 et 777 du Code général des impôts (CGI), et notamment concernant les droits de mutation à titre gratuit :
– Augmenter l’abattement de 100 000 € à 400 000 € sur la part de chacun des ascendants et sur la part de chacun des enfants vivants ou représentés ;
– Augmenter l’abattement de 15 932 € à 100 000 € sur la part de chacun des frères ou sœurs vivants ou représentés ;
– Augmenter l’abattement de 7 967 € à 100 000 € sur la part de chacun des neveux et nièces ;
– Augmenter l’abattement de 1 594 € à 100 000 € sur chaque part successorale prévu par l’article 788 du CGI.
Par ailleurs, est aussi proposée une modification des tarifs des droits applicables prévus par l’article 777 du CGI, modifiant notamment le taux maximal de 20 % en remplacement du taux actuel de 45 %.
Vers une revalorisation du barème de l’impôt sur le revenu
Le ministre de l’Économie et des finances, Monsieur Bruno Le Maire, a annoncé une revalorisation d’environ 5,3% du barème progressif de l’impôt sur le revenu afin de pallier l’inflation subie cette année.
Cette proposition aurait pour effet de ne pas imposer plus fortement des contribuables ayant eu des revenus plus importants en 2022. Le montant de l’impôt pourrait même diminuer pour certains foyers.
Cette proposition devra être examinée par les députés et les sénateurs fin septembre lors du projet de loi de finances pour l’année 2023.
Un immeuble inhabité depuis 8 mois, même vétuste puis démoli, n’est pas un terrain à bâtir au sens de la TVA
La cour administrative d’appel de Toulouse, dans un arrêt du 1er septembre 2022, fait application de la jurisprudence du Conseil d’Etat selon laquelle une vente de terrains à bâtir requalifiés de terrains bâtis lors de leur acquisition ne peut bénéficier du régime de la TVA sur marge, à moins qu’ils n’aient été impropres à un quelconque usage lors de leur acquisition.
En l’espèce, la circonstance qu’un immeuble soit vétuste puis démoli peu après son achat ne permet pas, lors de la vente initiale, de le qualifier comme un terrain à bâtir au sens de la TVA même s’il a été inhabité pendant 8 mois avant la cession.
De même, la cour d’appel retient que n’est pas un terrain à bâtir au sens de la TVA la parcelle en nature de terrain nu acquise avec l’immeuble d’habitation : l’ensemble immobilier doit être regardé comme ayant le caractère d’un terrain bâti excluant l’application du régime de taxation sur la marge lors de la revente suite au changement juridique.
Cession d’un immeuble 7 ans après la séparation de fait et le changement de résidence principale de l’époux : perte de l’exonération de plus-value
Le tribunal administratif de Toulon juge, dans un arrêt en date du 8 août 2022, que la cession par un époux de son ancienne résidence principale, sept ans après sa séparation de fait et son changement de résidence principale ne bénéficie pas de l’exonération de l’article 150 U du code général des impôts.
Est sans influence la circonstance que l’époux n’était pas encore divorcé à la date de la cession et que le bien constituait l’habitation principale de son épouse, avec laquelle il se trouvait séparé de fait.
Rappelons qu’un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du seul fait que le cédant a libéré les lieux avant le jour de la cession, dès lors que le délai écoulé apparaît comme “normal”.
CONSTRUCTION
La Cour de cassation suggère que les causes de suspension et d’interruption de la prescription s’appliquent aux garanties dues par les constructeurs
Dans son rapport annuel 2021, la Cour de cassation regrette que l’effet suspensif du référé-expertise ou de la reconnaissance non équivoque de responsabilité du constructeur ne puisse pas, en droit positif et à l’aune de la réforme sur la prescription, être appliqué aux garanties décennales, biennales, etc. des articles 1792 et suivants du code civil.
La Cour suggère l’insertion d’un nouvel article dans le code civil, lequel disposerait que les causes de suspension et d’interruption de la prescription puissent s’appliquer aux délais garanties dues par les constructeurs, qui sont pourtant des délais de forclusion.
Cette proposition favorable aux maîtres d’ouvrage a été accueillie favorablement par la Direction des affaires civiles et du Sceau (DACS) du ministère de la Justice.
Report de la mise en place de l’audit énergétique concernant les passoires thermiques à avril 2023
Le dispositif prévu par l’article L126-28-1 du CCH instaure l’obligation, pour les particuliers mettant en vente des immeubles d’habitation en monopropriété ayant obtenu un score égal à D, E, F ou G au diagnostic de performance énergétique, de faire établir un audit énergétique.
L’audit, réalisé par un professionnel, indiquera notamment les travaux à réaliser afin d’atteindre une meilleure classe énergétique, le coût de ces derniers ou encore leur impact théorique sur la facture énergétique.
Un décret du 9 août 2022 reporte la mise en place de ce dispositif, initialement prévue pour 2022, au 1er avril 2023 pour des raisons techniques tenant au manque de professionnels qualifiés pouvant établir un tel audit.
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel, estimant que c’est le maître de l’ouvrage qui a fait perdre à l’assureur le bénéfice de la subrogation, l’assureur qui refuse sa garantie ne pouvant pas agir à titre subrogatoire avant d’avoir été lui-même poursuivi. Le maître de l’ouvrage devait assigner en garantie son assureur ou les responsables dans le délai de dix ans.
Carrelage et cloisons : la garantie décennale ne s’applique pas aux éléments non destinés à fonctionner et adjoints à l’existant
Dans un arrêt rendu le 13 juillet 2022, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de préciser que les désordres, quelle que soit leur gravité, affectant un élément non destiné à fonctionner adjoint à l’existant relèvent exclusivement de la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur.
Un tel désordre ne relève de la responsabilité décennale des constructeurs que lorsqu’il trouve son siège dans un élément d’équipement destiné à fonctionner, conformément à l’article 1792-3 du code civil.
Dès lors, seuls les éléments d’équipement destinés à fonctionner, installés isolement sur un existant, sont éligibles à la responsabilité décennale ; à l’inverse, les éléments d’équipement non destinés à fonctionner et adjoints à l‘existant relèvent de la responsabilité contractuelle du constructeur.
Le préjudice économique de jouissance consécutif à un désordre matériel relève de la garantie décennale
La Cour de cassation rappelle, par application de l’article 1792 du Code civil, que les dommages immatériels consécutifs aux désordres matériels affectant l’ouvrage doivent être réparés par les constructeurs.
À la suite d’un abandon de chantier, un entrepreneur chargé des travaux de gros-oeuvre et de toiture est assigné, par son maître d’ouvrage, en indemnisation du préjudice économique résultant de la privation de jouissance sur le fondement de la garantie décennale.
La Cour d’appel condamne l’entrepreneur à payer les travaux nécessaires à la reprise des désordres au titre de cette garantie, mais rejette en revanche sa demande pour la réparation du préjudice économique de jouissance. Selon les juges du fond, la finalité locative de l’ouvrage n’étant mentionnée dans aucun document contractuel, le préjudice résultant du défaut de perception de loyers, en raison du non-achèvement des travaux, n’était pas prévisible au moment de sa conclusion. Le maître d’ouvrage forme un pourvoi en cassation.
Dans cette décision, la Cour de cassation considère que les dommages matériels rendent l’ouvrage impropre à sa destination et que le préjudice économique de jouissance, qui est consécutif à ces désordres matériels, relève donc de la garantie décennale.
IMMOBILIER
Plafonnement du prix de l’état daté du syndic
Le ministre de l’Économie et des Finances a été interrogé concernant les frais d’établissement de l’état daté lors des ventes d’un lot de copropriété, dont le tarif unique a été instauré par le décret n° 2020-153 du 21 février 2020. La question posée soulevait une incompatibilité entre cette tarification unique et le principe constitutionnel de liberté des prix et de la concurrence, intrinsèque à l’esprit de la profession de syndic.
D’après le Ministre interrogé, c’est à la suite d’une analyse économique approfondie, et en vue de protéger les consommateurs contre les pratiques tarifaires abusives recensées et de préserver leur pouvoir d’achat, que la fixation de cette tarification a été effectuée, ceci ne remettant pas en cause le modèle économique des syndics qui dépend en grande partie des prestations incluses dans le forfait prévu par le contrat type et non des prestations annexes réalisées ponctuellement et à titre individuel comme l’état daté. Par ailleurs, a ainsi été précisé que la concurrence peut continuer de jouer en dessous de ce plafond.
Absence de garde-corps dans un immeuble ancien : pas de responsabilité du bailleur
La Cour de cassation a dû se prononcer, dans un arrêt en date du 22 juin 2022, sur la responsabilité du bailleur dans la chute de sa locataire en l’absence de garde-corps au sein du logement, s’agissant d’un immeuble construit avant 1955.
C’est en invoquant notamment l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent à son locataire que la locataire, ayant chuté depuis une fenêtre de son logement, dépourvue de garde-corps, assigne sa bailleresse et son assureur en responsabilité et indemnisation.
En s’appuyant sur les dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi, confirmant ainsi la décision de la Cour d’appel. : ledit décret n’impose pas l’installation de garde-corps dans un immeuble ancien qui en est dépourvu.
Ainsi, la responsabilité de la bailleresse ne saurait être engagée puisque, en n’installant pas de garde-corps, elle n’a pas manqué à son obligation de délivrer un logement décent à son locataire.
Conformité du décret instaurant l’encadrement des loyers sur le territoire de Plaine Commune et d’Est Ensemble
C’est dans le cadre de deux recours en annulation pour excès de pouvoir du décret n°2020-1619 du 17 décembre 2020 (fixant le périmètre du territoire de l’établissement public territorial Est Ensemble sur lequel est mis en place un dispositif d’encadrement des loyers), par la Chambre des propriétaires du Grand Paris, que le Conseil d’État a dû se prononcer (CE, 5ème – 6ème chambre réunies, 10 mai 2022, n°449603 et 454450). Ce décret, a, à titre expérimental, mis en place le périmètre et le dispositif d’encadrement des loyers des zones de Plaine Commune et d’Est Ensemble.
Afin de contester la légalité interne de ce décret, la Chambre des propriétaires du Grand Paris se prévaut notamment d’une atteinte au droit de propriété, en invoquant l’article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. Elle soutient ainsi que la loi ELAN, dont ledit décret en permet l’application, n’a pas suffisamment encadré les pouvoirs du préfet.
Le Conseil d’État, venant confirmer les décisions prises en appel, estime, notamment, que la limitation de l’exercice du droit de propriété qui résulte de ce Décret d’application est expérimentale et présente un rapport raisonnable de proportionnalité avec l’exigence d’intérêt général qu’elle poursuit et rejette donc le pourvoi. Ainsi, le Décret ne constitue pas une atteinte au droit de propriété.
Evolution des loyers : Les loyers de 1948 progressent de 2,48% au 1er juillet 2022
Le décret paru le 7 septembre 2022 permet, depuis le 1er juillet 2022, aux loyers des logements encore régis par la loi du 1er septembre 1948, dite « loi de 48 », d’être augmentés au maximum de 2,48 %.
Cette augmentation concerne les locaux des catégories III A et III B, pour les locaux des catégories II B et II C et pour les locaux de la catégorie II A.
Dès lors, le prix de base de la valeur locative mensuelle des locaux d’habitation ou à usage professionnel est fixé conformément au tableau ci-après :
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Veille juridique opérations immobilières – Septembre 2022
