VEILLE JURIDIQUE OPERATIONS IMMOBILIERES – MARS 2023
FISCALITE
IFI : le terrain d’assiette doit aussi être similaire pour l’évaluation par comparaison
Taxe foncière sur les locaux professionnels : que vérifier, que contester ?
IFI : Extension de la méthode d’évaluation par comparaison aux cessions postérieures au fait générateur de l’impôt pour un bien exceptionnel ?
Plafonds de loyers et de ressources 2023 pour les dispositifs “Scellier”, “Pinel” et “Denormandie”
Les plafonds de loyer et de ressources annuelles des locataires pour les baux conclus ou renouvelés en 2023 ont été précisés pour les dispositifs “Scellier”, “Duflot”, “Pinel” et “Denormandie” : cliquez ici.
Plafonds de ressources des locataires pour les logements conventionnés ANAH
Les plafonds de ressources annuelles des locataires ont été précisés concernant les logements conventionnés ANAH : cliquez ici.
La seule existence d’un garage sur une parcelle suffit à écarter la qualification de terrain à bâtir
Dans une décision du 17 février 2023, les magistrats du tribunal administratif de Nîmes rappellent implicitement que l’existence d’un garage sur une parcelle suffit à écarter la qualification de terrain à bâtir.
Pour mémoire, la doctrine fiscale fait une distinction stricte entre la livraison d’un terrain à bâtir et la livraison d’un terrain bâti. Dès qu’un terrain comporte une construction, ne serait-ce qu’un garage, celui-ci doit être considéré comme un terrain bâti, exonérant sa cession de TVA. Cette décision intervient dans le sillage d’un arrêt du Conseil d’Etat d’octobre 2022, commenté dans notre veille de décembre 2022.
En l’espèce, l’acte de vente ne mentionnait pas ledit garage, le tribunal administratif a déduit l’existence de la construction aux vues des preuves apportées, à savoir des attestations de la gérante de la SARL intermédiaire à la vente, d’un géomètre et d’un huissier ainsi que des images satellites de 2006.
Application du taux de TVA à l’ensemble de l’opération pour les “Travaux Modificatifs Acquéreurs” en VEFA ou VIR
Le ministre de l’Économie et des Finances a été interrogé à propos du taux applicable aux TMA (Travaux Modificatifs Acquéreur) lors d’une opération en VIR ou VEFA.
Pour mémoire, il s’agit d’une possibilité offerte par le promoteur à l’acquéreur de modifier substantiellement les aménagements et équipements initialement prévus.
Le ministre a rappelé que les TMA sont par nature et contractuellement liés à l’opération, il convient donc d’analyser l’opération dans son ensemble, comme “une seule prestation économique indissociable dont la décomposition revêtirait un caractère artificiel”.
Conformément à l’article 257 ter du CGI de tels travaux doivent être analysés comme étant accessoires et non indépendants des travaux liés à l’opération dans sa globalité, et donc bénéficier du taux de TVA appliqué à l’ensemble de l’opération.
IMMOBILIER
Proposition de loi visant à mieux protéger les logements contre l’occupation illicite
Afin de protéger les biens immobiliers contre l’occupation illicite, une proposition de loi a été déposée en date du 18 octobre 2022 par l’Assemblée nationale puis modifiée par le Sénat et déposée le 2 février 2023.
Il y est notamment envisagé de renforcer les sanctions applicables aux violations de domicile et de libérer le propriétaire d’un bien occupé irrégulièrement de l’obligation d’entretien du bien. Ainsi, il est proposé qu’en cas de dommage causé à un tiers, la responsabilité incombe à l’occupant sans droit ni titre du bien immobilier.
Il y est également proposé de modifier l’article 38 de la loi n°2007-290 du 5 mars 2007, notamment :
– en élargissant les personnes pouvant solliciter une mise en demeure de quitter les lieux aux propriétaires du local occupé sans droit ni titre et non plus seulement la personne dont le domicile est occupé ou toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci ;
– en ajoutant la possibilité de faire constater l’occupation illicite par le maire ou par un commissaire de justice et plus seulement un officier de police judiciaire ;
– en réduisant de 48 à 24 heures le délai dont dispose le préfet pour mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux à compter de la réception de la demande.
Cette proposition de loi visant notamment à simplifier les procédures permettant de mettre fin à une occupation sans droit ni titre est, à date, en cours d’examen auprès de la Commission des affaires économiques.
Logements sociaux : précision des conditions d’exemption pour certaines communes
L’article 55 de la loi SRU impose un pourcentage de 20 ou 25 % de logements sociaux au sein des communes. Nombre de collectivités se sont ainsi exposées à des amendes, se trouvant en situation de carence face à cette obligation.
La loi relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique (dite “3DS”) du 21 février 2022 a instauré une exemption de production de logements sociaux pour les communes qui ne sont pas situées dans une agglomération de plus de 30 000 habitants connaissant un isolement ou des difficultés d’accès aux bassins de vie et d’emploi environnant les rendant faiblement attractives.
Les conditions de cette exemption ont été fixées par décret en date du 17 février 2023. Ce dernier précise notamment que la situation d’isolement et les difficultés d’accès aux bassins de vie et d’emploi environnant sont établies au vu des temps de transport nécessaires pour atteindre, depuis la commune concernée, l’un des pôles de centralité. Ce temps de transport prenant notamment en compte les services de transport en commun.
Quant à l’attractivité des communes, le décret précise que les indicateurs sont notamment le dynamisme de la construction ou encore l’indice de concentration de l’emploi.
Bouquet d’actions pour améliorer la fiabilité du DPE
La ministre de la Transition écologique, dans le cadre, notamment, de la réponse ministérielle en date du 21 février 2023, a effectué un rappel des outils mis en place pour lutter contre les passoires thermiques, dont le principal demeure le Diagnostic de Performance Energétique (DPE).
Alertée sur les méthodes de calcul de ce DPE et sur les inquiétudes et les attentes des propriétaires concernés, la ministre ainsi interrogée rappelle notamment que la méthode de calcul des DPE a été revue courant juillet 2021 permettant ainsi non seulement de réaliser une application de cette méthode à l’ensemble des logements de manière homogène mais aussi plus de fiabilité. Les modifications ont notamment été les suivantes, à la suite du constat de l’hétérogénéité dans la qualité de réalisation des DPE :
– Le DPE s’appuie désormais sur les caractéristiques physiques du logement et non plus sur les factures d’énergies ;
– Une feuille de route a été élaborée à l’été 2022, permettant une homogénéité dans la réalisation des DPE par les diagnostiqueurs ;
– La réalisation d’une fiche de préparation du DPE et d’une notice support.
Ces actions se poursuivent en 2023, afin de palier l’hétérogénéité dans la réalisation des diagnostics, avec notamment l’organisation d’un séminaire national de sensibilisation des diagnostiqueurs.
La réparation du bien par un tiers ne prive pas l’acquéreur de son action en garantie des vices cachés
Un acquéreur constate des désordres affectant les planchers hauts et bas de l’appartement qu’il a acquis dans un immeuble en copropriété et poursuit le vendeur en réduction du prix de vente en s’appuyant sur la garantie des vices cachés.
Les juges d’appel retiennent qu’en ayant accepté que le syndicat des copropriétaires procède aux travaux de remise en état du bien, l’acquéreur ne pouvait plus exercer l’action en réduction du prix dès lors que le vice avait disparu et ce, peu important que la remise en état ait été effectuée par le syndicat et non par le vendeur.
La Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel. Elle considère que seule la réparation de la chose par le vendeur, acceptée par l’acquéreur et faisant disparaître le vice caché peut faire obstacle à l’action en garantie.
Vote de l’installation d’un système d’énergie solaire en copropriété : assouplissement des règles de majorité
La loi « énergie renouvelable » relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables est entrée en vigueur le 10 mars 2023.
Cette loi vise à favoriser et faciliter la production d’énergie « verte », notamment dans les copropriétés. Elle ajoute à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, relatif aux décisions nécessitant la majorité simple des copropriétaires s’étant exprimés, « la décision d’installer des ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire, photovoltaïque et thermique sur les toits, façades et garde-corps ».
En somme, une telle décision pourra maintenant être prise à la majorité simple des votes des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté à distance, alors qu’antérieurement, cette décision était soumise à l’article 25 de la loi de 1965, et nécessitait la majorité des votes de tous les copropriétaires, présents ou non.
CONSTRUCTION
Pas de régime d’indemnisation, mais une action en responsabilité décennale possible en cas de découverte de mérule
Le sénateur des Deux-Sèvres a attiré l’attention du ministre de la transition énergétique concernant le traitement des immeubles infestés de mérule. Selon ce dernier, l’éradication de ce champignon ne pourrait être possible sans l’instauration d’un régime d’indemnisation ou d’aide afin de soutenir les propriétaires d’immeubles touchés.
En effet, selon ses propos, le coût élevé d’une telle opération inciterait les propriétaires à ne pas déclarer la présence de mérule à la mairie, bien que cela soit imposé par le code de la construction et de l’habitation afin d’éviter la propagation du champignon.
Le ministre ne s’est pas prononcé sur la mise en place d’un régime d’indemnisation, mais a rappelé que la présence de mérule peut être couverte par la responsabilité décennale du constructeur dans les cas où les désordres occasionnés par leur présence affectent la solidité de l’immeuble ou le rend impropre à sa destination.
VEFA : la DAACT n’est pas un élément suffisant pour justifier de l’achèvement des travaux
Après avoir conclu un contrat de réservation portant sur un logement meublé en l’état de futur achèvement, un acquéreur réitère son acte.
L’acte de vente a été établi par le notaire au regard d’une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux (DAACT). En réalité, les travaux n’ont été achevés que 3 ans après la conclusion de la vente.
Par un arrêt en date du 1er février 2023, les juges de la première chambre civile de la Cour de cassation confirment que la vente était placée sous le régime de la VEFA et condamnent le notaire qui aurait dû s’assurer de l’existence de garanties d’achèvement. Ainsi, la DAACT ne permettait pas à elle seule de justifier de l’achèvement des travaux.
Garantie dommages-ouvrage : mesures conservatoires et réparations des désordres
Plusieurs sinistres ont été déclarés par une clinique concernant le système de sécurité incendie du bâtiment auprès de sa compagnie d’assurance. Après la troisième déclaration, la compagnie a opposé un refus de garantie en considérant que les désordres susvisés n’étaient pas décennaux.
En premier lieu, la Cour de cassation a considéré, dans son arrêt en date du 14 décembre 2022, que les frais de surveillance des agents de sécurité engagés afin de permettre la poursuite de l’activité dans l’attente des travaux de réparation constituent un dommage immatériel consécutif aux désordres décennaux.
En second lieu la Cour a considéré que la compagnie d’assurance, en ne s’assurant pas de la pérennité des travaux financés pour la réparation des désordres, manque à ses obligations contractuelles puisqu’elle ne met pas fin aux dommages subis et engage alors sa responsabilité contractuelle.
Possibilité pour l’autorité compétente d’ordonner la démolition d’une construction irrégulière
La propriétaire d’une parcelle agricole a déposé une déclaration préalable de travaux afin de construire un mur et un portail. Le Maire a enjoint le propriétaire à mettre en conformité les travaux au motif que ceux-ci ne respectaient pas l’autorisation d’urbanisme délivrée.
Par suite, le Maire a mis en demeure, sous astreinte, la propriétaire de démolir les travaux litigieux.
Ainsi, la requérante a demandé la suspension de la décision du Maire et la commune s’est ensuite pourvue en cassation.
Le Conseil d’État, dans son arrêt en date du 22 décembre 2022, a considéré, au visa de l’article L. 481-1 du Code de l’urbanisme, que l’autorité compétente pour délivrer des autorisations d’urbanisme pouvait mettre en demeure et astreindre l’administré à démolir les ouvrages irréguliers, s’il s’agit de la seule mesure permettant de faire cesser l’infraction, et ce, sans avoir à recourir au juge pénal.
Propriétaire et locataire sont responsables de la demande d’autorisation préalable pour changement d’usage
Deux sociétés, respectivement propriétaire et locataire d’un local à usage d’habitation, sous-louaient celui-ci à une clientèle de passage de manière répétée et pour de courtes durées.
La commune, sur laquelle se situe le local, les a assignées afin de les voir condamner au paiement de l’amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation au motif qu’elles auraient changé l’usage du local sans autorisation préalable.
Pour contester sa condamnation, la locataire soutenait qu’en présence d’un avenant au bail lui garantissant la licéité des locations meublées de courtes durées, il appartenait uniquement au propriétaire d’obtenir l’autorisation pour changement d’usage.
La Cour de cassation rejette son pourvoi en considérant que cet avenant n’était pas de nature à l’exonérer de sa responsabilité et qu’il appartenait tant au propriétaire qu’au locataire de s’assurer de l’autorisation de changement d’usage (Cass. 3e civ., 15 févr. 2023, n°22-10.187).
La propriété d’un immeuble et l’intérêt à agir ne se déduisent pas d’une simple offre d’achat
Deux sociétés déposent une offre d’acquisition d’une parcelle mise en vente par une commune. Suite à l’acceptation d’une des deux offres, la commune accorde un permis de construire à la société sélectionnée.
Revendiquant la propriété du terrain, la société, dont l’offre n’a pas été retenue, forme un recours pour excès de pouvoir contre la commune afin de contester la vente ainsi que le permis de construire octroyé.
Se fondant sur l’article L.600-1-2 du Code de l’Urbanisme, les juges du Conseil d’État, dans un arrêt en date du 25 janvier 2023, rejettent sa demande. En effet, ses dispositions prévoient que la contestation d’une décision relative à l’occupation ou utilisation du sol n’est recevable qu’à condition de justifier de sa qualité d’occupant régulier ou de propriétaire. Il est donc nécessaire de fournir un acte de propriété, une promesse de vente ou contrat préliminaire tel que défini par l’article L.261 du même code.
Une offre d’achat n’est donc pas un élément suffisant pour prétendre à la propriété d’un terrain et, par conséquent, contester une décision relative à son occupation.
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Veille juridique opérations immobilières – Mars 2023
