Précisions sur le contrat de promotion immobilière : responsabilité renforcée du promoteur et exclusion des retenues de garantie

Un maître d’ouvrage confie à un promoteur la construction d’un immeuble par le biais d’un contrat de promotion immobilière. L’article 13 de ce contrat prévoit que le promoteur est tenu à une obligation de résultat quant aux choix des sous-traitants et à la conformité des ouvrages. 

Les travaux ont été réceptionnés avec réserves le 9 décembre 2008.  Se plaignant de divers désordres, le maître de l’ouvrage a assigné, après expertise, le promoteur immobilier et son assureur en réparation de ses préjudices. 

La Cour d’appel de Poitiers, après avoir qualifié les désordres de désordres intermédiaires (ni biennale ni décennale), écarte toute responsabilité du promoteur faute de preuve d’une faute personnelle. Elle fixe par ailleurs le point de départ des intérêts contractuels sur le solde des travaux au 9 décembre 2009. 

La Cour de cassation censure partiellement l’arrêt d’appel à deux égards. 

D’une part, la Cour de cassation confirme que la responsabilité du promoteur au titre des désordres intermédiaires demeure subordonnée à la démonstration d’une faute personnelle. Toutefois, elle reproche aux juges d’appel ne pas avoir répondu au moyen tiré de l’article 13 du contrat de promotion immobilière, lequel instituait une obligation de résultat du promoteur. Ainsi, les juges du fond ne pouvaient écarter ce moyen par le seul rappel du principe de la faute personnelle, sans examiner la portée de cette clause. 

Autrement dit, une clause contractuelle peut donc aggraver la responsabilité du promoteur au-delà du principe de la faute personnelle de sorte que le non-respect de l’obligation de résultat stipulée est susceptible d’engager la responsabilité contractuelle du promoteur.  

D’autre part, les Hauts magistrats censure l’arrêt d’appel en ce qu’il a appliqué la loi du 16 juillet 1971 prévoyant des retenues de garantie d’un an en matière de contrat de louage d’ouvrage. Plus précisément, en se fondant sur cette loi spéciale, la Cour d’appel de Poitiers avait fixé le point de départ des intérêts de retard sur le solde des travaux un an après la réception des travaux. 

Toutefois, la Cour de cassation rappelle que le contrat de promotion immobilière n’est pas un contrat de louage d’ouvrage et est ainsi exclu du champ d’application de cette loi spéciale sur les retenues de garantie. Par conséquent, le promoteur n’est pas tenu de consigner une retenue de garantie entre les mains d’un tiers, et le point de départ des intérêts de retard relève du droit commun. 

Rédacteur : Angèle Gourdon