Responsabilité décennale : l’exploitant sans droit réel n’est pas maître d’ouvrage
Par un arrêt du 19 février 2026 (24-11.092), la Cour de cassation rappelle que la qualité de maître de l’ouvrage, condition d’exercice de l’action en responsabilité décennale, est indissociable de la titularité d’un droit réel sur celui-ci.
En l’espèce, des travaux réalisés sur un domaine viticole appartenant à une personne physique avaient donné lieu à des désordres, pour lesquels la société d’exploitation avait engagé la responsabilité décennale des constructeurs et de leurs assureurs. La cour d’appel avait admis sa recevabilité, en se fondant sur l’intérêt exclusif de cette société à l’opération et sur la localisation des travaux à l’adresse de son établissement principal.
La décision est censurée. Au visa de l’article 1792 du code civil, la Cour de cassation juge que seule la personne propriétaire de l’ouvrage ou titulaire d’un droit à construire peut se prévaloir de la qualité de maître de l’ouvrage. Ayant constaté que la propriété appartenait à un tiers, la cour d’appel ne pouvait retenir cette qualité au profit de la société d’exploitation. La qualité pour agir sur le fondement de la responsabilité décennale ne se déduit ni de l’exploitation de l’ouvrage, ni de son utilisation, mais de la détention d’un droit réel sur celui-ci.
La cassation est seulement partielle : elle ne remet en cause que la manière dont la responsabilité avait été répartie entre les différents intervenants, car cela dépendait de la qualité pour agir de la société d’exploitation. En revanche, certaines indemnités déjà accordées ne sont pas remises en question. Le dossier sera à nouveau examiné par la cour d’appel.
L’arrêt s’inscrit dans une lecture stricte de l’article 1792 du code civil et appelle à une vigilance accrue dans les montages dissociant propriété et exploitation : à défaut d’alignement entre le maître d’ouvrage et le titulaire du droit réel, l’action fondée sur la garantie décennale encourt le risque d’irrecevabilité, sauf à organiser contractuellement des mécanismes permettant à l’exploitant de faire valoir les droits du propriétaire.
