Plus-value immobilière et réemploi : refus de l’exonération en cas d’acquisition préalable de la résidence principale

Par un arrêt en date du 09 avril 2026 (n°24VE00924), la 3^ème chambre de la Cour administrative d’appel de Versailles confirme une interprétation littérale du bénéfice de l’exonération de la plus-value prévue au 1° du II de l’article 150 U du CGI. Celle-ci est notamment subordonnée à la condition que le cédant n’ait « pas été propriétaire de sa résidence principale (…) au cours des quatre années précédant la cession ».  

En espèce, Madame A acquiert le 7 octobre 2016 une maison à Meudon, destinée à devenir sa résidence principale, puis cède, en mars 2017, un appartement situé à Suresnes. Elle n’occupe la maison qu’à compter de l’été 2017, à la fin des travaux. Elle estime pouvoir bénéficier de l’exonération, étant admis que l’affectation à la résidence principale soit différée au maximum de douze mois après l’acquisition du logement (paragraphe 323 du BOI-RFPI-PVI-10-40-30).  

L’administration refuse l’exonération en relevant que l’appartement a été mis en vente le 2 novembre 2016, postérieurement à l’acquisition de la maison, le 7 octobre 2016. Ainsi, la requérante devait donc être regardée comme déjà propriétaire de sa résidence principale avant la cession.   

La Cour administrative d’appel confirme cette analyse : la qualité de propriétaire s’apprécie à la date d’acquisition, indépendamment de l’occupation effective. La CAA précise également les tolérances prévues au bulletin officiel des impôts : 

• La tolérance précitée, invoquée par la requérante, ne concerne que la condition de réemploi, sans incidence sur la condition légale « de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale ». 

• De même, la tolérance prévue en cas de crédit-relai (paragraphe 70 du BOI-RFPI-PVI-10-40-30) s’applique à condition que la mise en vente du logement soit antérieure à l’acquisition de l’habitation principale, ce qui n’était pas le cas en l’espèce.  

Le redressement est ainsi confirmé. Par cet arrêt, la Cour rappelle que la condition de non-propriété s’apprécie in concreto : l’absence d’occupation pour travaux est sans incidence sur la qualité de propriétaire, acquise dès l’achat et antérieurement à la mise en vente de l’appartement.