VEILLE JURIDIQUE OPÉRATIONS IMMOBILIÈRES – SEPTEMBRE 2019

CONSTRUCTION

1. Une maison neuve considérée comme non achevée en l’absence des éléments indispensables à son utilisation : La 3^ème chambre civile de la Cour de cassation a considéré que les prestations qui ne seraient ni prévues dans le contrat ni dans la notice descriptive, sont exigibles dès lors qu’elles sont indispensables pour l’utilisation de la maison. En l’absence de ces éléments indispensables, la construction doit être regardée comme étant non achevée et non habitable mettant ainsi en difficulté le constructeur tenu à une garantie de livraison du bien. Dans les faits, des acquéreurs ont demandé l’exécution de travaux supplémentaires au moment de la livraison de leur maison. Le constructeur a répondu par la négative arguant que ces travaux n’étaient prévus ni dans le contrat ni dans la notice descriptive. La cour de Cassation a fait une distinction entre les travaux « indispensables » et ceux qui ne le sont pas. Ainsi, les travaux indispensables doivent être réalisés pour considérer la construction « achevée », et ce même s’ils n’ont pas été prévus contractuellement. C’est par exemple le cas de la rampe d’accès au garage. A l’inverse, les travaux non indispensables à l’usage de la maison ont été écartés puisque non mentionnés dans les documents contractuels, peu importe que le constructeur les ait illicitement omis. Conformément aux dispositions du code de la construction et de l’habitation, la notice descriptive peut cependant prévoir que les travaux indispensables demeurent à la charge du maître d’ouvrage s’il l’a expressément accepté par écrit. Cass. Civ 3, 27.6.2019, H 17-25.949

2. L’application du régime de la VEFA aux lots d’une résidence hôtelière : La cour de cassation a récemment rappelé que le régime protecteur de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) était applicable aux lots des résidences hôtelières. La vente de locaux dans un immeuble en cours de rénovation, relève du secteur protégé dès lors qu’elle en réunit les deux conditions cumulatives, à savoir : (1) Avoir pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ; (2) Comporter l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements avant l’achèvement de la construction. Ainsi, dès lors que la vente porte sur des locaux à rénover à usage d’habitation, le régime protecteur de la VEFA est applicable, peu importe les modalités de gestion en résidence hôtelière de ce bien ou de l’immeuble dont il dépend. Cet arrêt confirme le changement de position opéré progressivement par la Cour de cassation. En effet, une jurisprudence antérieure en date du 20 décembre 2012 considérait que les immeubles à usage touristiques ou hôteliers étaient exclus du secteur protégé. Cass. civ 3, 23 mai 2019, 17-17.908

IMMOBILIER

3. Entrée en vigueur du dispositif d’encadrement des loyers à compter du 1er juillet 2019 sur l’ensemble de la ville de Paris (décret n°2019-315 du 12 avril 2019 et arrêté préfectoral n°2019-05 du 28 mai 2019) : La loi ALUR du 24 mars 2014 a institué un dispositif d’encadrement des loyers dans les zones géographiques dites « tendues ». Par cette loi, le bailleur ne pouvait plus faire évoluer comme il le souhaitait les loyers entre deux locataires et des loyers plafonds pouvaient être fixés par arrêté préfectoral dans certaines zones. Néanmoins, la faculté de mettre en œuvre des loyers plafonds avait été annulée par décision de justice avant d’être rétablie par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Ce dispositif est à présent expérimenté pendant une période de cinq ans. En pratique, seule la ville de Paris est concernée par l’encadrement au moyen des loyers de référence. Il s’impose aux bailleurs parisiens pour les baux signés à compter du 1^er juillet 2019 et s’applique sur l’ensemble de la ville de Paris.

4. Décret du 27 juin 2019 portant diverses mesures relatives au fonctionnement des copropriétés et à l’accès des huissiers de justice aux parties communes d’immeubles : Pris en application de la loi ELAN (loi portant Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique), le décret du 27 juin 2019 est venu modifier le décret du 17 mars 1967. Le décret de 1967 est retouché concernant l’organisation des assemblées générales en permettant aux copropriétaires d’assister aux assemblées générales par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique. Par ailleurs, les conditions de la mise en œuvre de l’espace sécurisé sont précisées. Enfin dans un autre registre, l’huissier de justice peut accéder aux parties communes de l’immeuble en copropriété par l’intermédiaire du syndic. Pour en savoir plus

FISCAL

5. L’exonération de la taxe foncière en cas de travaux d’économie d’énergie : L’exonération de la taxe foncière est une aide à la rénovation énergétique permettant aux particuliers réalisant des travaux d’économie d’énergie de se voir exonéré totalement ou partiellement du paiement de la taxe foncière. Ce dispositif encore peu connu doit faire l’objet d’une délibération dans les collectivités avant le 1^er octobre d’une année pour être éligible au 1^er janvier de l’année suivante. Cette délibération définira également les conditions d’attribution et la hauteur de l’exonération pouvant aller de 50% à 100% pour une durée de 5 ans. Pour y prétendre il faut être propriétaire du logement rénové, et que le logement ait été construit avant 1989. Les travaux éligibles à l’exonération sont les mêmes que ceux ouvrant droit au Crédit d’impôt transition énergétique (CITE). Enfin,  le montant des dépenses payées par la propriétaire doit être supérieur à 10 000 euros TTC (hors main-d’œuvre) par logement au cours de l’année qui précède la première année d’application de l’exonération. Dans le cas où les dépenses ont été payées au cours des 3 années qui précèdent l’année d’application de l’exonération, le montant des dépenses par logement doit être supérieur à 15 000 euros.

6. Deux nouvelles communes éligibles au dispositif Pinel : L’arrêté du 4 juillet 2019 pris en application de l’article R.304-1 du code de la construction et de l’habitation est venu modifier les tableaux B1 et B2 l’annexe I de l’arrêté du 1^er aout 2014. Ainsi, les villes d’Angers (Maine-et-Loire) et Poitiers (Vienne) ont été supprimées de la zone B2 et ont été ajoutées en zone B1. Cela a pour conséquence de rendre ces deux villes à nouveau éligibles au dispositif Pinel.

7. L’absence de violation de l’obligation précontractuelle d’information dans le cadre d’une vente bénéficiant du dispositif de défiscalisation « Monuments Historiques » : A l’occasion de la vente d’un immeuble, chaque partie est tenue d’une obligation précontractuelle d’information lui imposant de communiquer à l’autre partie toute information pertinente afin de contracter en toute connaissance de cause. L’arrêt rendu par la 1^ère chambre civile de la Cour de Cassation en date du 19 juin 2019 vient préciser les contours de cette obligation. En l’espèce, les acquéreurs ont engagé la responsabilité du vendeur et du conseiller en gestion de patrimoine pour manquement à cette obligation en raison de la réévaluation de travaux nécessaires et ultérieurs à l’acte de vente. L’administration a considéré que la nature de l’opération a été modifiée au vue de l’importance desdits travaux, qui s’analysaient désormais en une reconstruction et non plus en une rénovation, excluant ainsi l’application du dispositif de réduction fiscale au bien en cause.
La Cour de Cassation a estimé que la nécessité d’effectuer des travaux supplémentaires, postérieurement à la vente et empêchant ainsi les acquéreurs de bénéficier d’une réduction d’impôt, constituait un risque que l’intermédiaire professionnel ne pouvait anticiper à la date d’acquisition. Elle ajoute que l’acte prévoyait une vente du bien en l’état, sans engagement de la part du vendeur quant à la nature des travaux à effectuer et quant au bénéfice d’une éventuelle réduction d’impôt. Dès lors aucune faute résultant du manquement à l’obligation précontractuelle d’information ne peut être retenue contre eux, ce qui exclut l’engagement de leurs responsabilités contractuelles.

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