VEILLE JURIDIQUE OPERATIONS IMMOBILIERES – NOVEMBRE 2022
FISCALITE
PLFR 2022 : doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global
Le second projet de la loi de finances rectificative pour 2022, adopté en première lecture par l’Assemblée Nationale, comprend un amendement doublant le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global.
Pour mémoire, conformément à l’article 156-I-3° du CGI, le déficit foncier est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.
L’amendement propose de relever le plafond d’imputation sur le revenu global à hauteur de 21 400 € pour les contribuables engageant des dépenses de travaux de rénovation énergétique, permettant de sortir un bien loué du statut de « passoire énergétique » (b du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts). Seuls les travaux éligibles à ce dispositif, ultérieurement précisés par décret, bénéficieront du doublement du plafond.
Cette mesure s’applique pour le contribuable qui justifie de l’acceptation d’un devis, à compter du 5 novembre 2022. Le changement de classe énergétique devra intervenir au plus tard le 31 décembre 2025.
Le texte est désormais soumis au Sénat pour examen. Pour en savoir plus, cliquez ici pour lire le bulletin du Cabinet.
Précision sur le point de départ du délai de prescription en matière d’action en responsabilité (retard de travaux et perte d’avantage fiscal)
Dans un arrêt du 3 novembre 2022 rendu par la 6ème chambre de la Cour d’appel de Lyon, le Conseiller de la mise en état est venu préciser le point de départ du délai de prescription d’une action en responsabilité en cas de manques à gagner imputables aux retards dans l’achèvement d’une opération de restauration immobilière avec effet de levier fiscal (i), ainsi qu’en cas de perte de avantage fiscal attendu (ii).
En l’espèce, les travaux de restauration de l’immeuble avaient fait l’objet d’une réception tardive. Par ailleurs, le contribuable, qui pouvait prétendre à la réduction d’impôt Malraux au titre de ses revenus 2014, avait opté pour le régime de droit commun du déficit foncier.
En octobre 2020, le contribuable a assigné en responsabilité sa banque ainsi que le commercialisateur de l’opération en réparation des préjudices subis.
Ces derniers ont opposé au contribuable la prescription de son action, estimant qu’il avait été informé de ce que l’opération ne se réaliserait pas dans les conditions prévues, de telle sorte que la prescription était acquise au jour de l’assignation.
- Concernant l’action en réparation des manques à gagner imputables aux retards dans l’achèvement de l’opération : le Conseiller de la mise en état précise que le point de départ de l’action en responsabilité (5 ans) ne court qu’à compter de la date effective de la réception des travaux de restauration, date à laquelle l’étendue du préjudice est connue, et ce malgré l’envoi antérieur de courriers d’information à l’ASL.
- Concernant l’action en réparation du préjudice résultant de la perte de l’avantage fiscal Malraux (application du régime de droit commun du déficit foncier en lieu et place) : le Conseiller de la mise en état considère que le point de départ de l’action en réparation (5 ans) ne court qu’à la fin de la période d’éligibilité au régime fiscal Malraux, aux motifs (contestables) qu’antérieurement à cette date le contribuable » ne pouvait avoir conscience de ce qu’il ne bénéficierait pas de la réduction d’impôt Malraux « .
Partant, le Conseiller de la mise en état a déclaré recevable et non prescrite l’action en responsabilité intentée par le contribuable à l’encontre de sa banque et du commercialisateur de l’opération. Reste à déterminer comment sera apprécié son préjudice par les juges du fond, le retard de l’achèvement des travaux étant sans incidence sur l’éligibilité du régime « Malraux » et la déclaration en déficits fonciers pouvant s’avérer plus avantageuse pour ce contribuable.
PLF 2023 : prorogation d’un an du dispositif Malraux en PNRQAD et NPNRU
La première partie adoptée du projet de loi de finances pour 2023 proroge d’un an le bénéfice du « Malraux » en zones PNRQAD et NPNRU pour les dépenses supportées jusqu’au 31 décembre 2023 lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique.
Pour rappel, le dispositif « Malraux » s’applique notamment en présence d’immeubles situés dans un quartier bénéficiaire du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD) ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé (quartiers NPNRU) pour les dépenses supportées jusqu’au 31 décembre 2022 lorsque la restauration est déclarée d’utilité publique.
On peut s’en réjouir mais cette prolongation annuelle n’est pas opérationnelle, il aurait été préférable de figer l’éligibilité des dépenses « Malraux » à l’opération, en retenant non plus la date de la dépense mais celle du dépôt de l’autorisation d’urbanisme.
Exonération des plus-values immobilières : la cour d’appel de Paris rappelle la nécessité de produire des éléments concrets caractérisant la notion de résidence principale
Pour mémoire, l’article 150 U du code général des impôts pose le principe d’exonération de la plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale.
Dans un arrêt du 21 octobre 2022, la cour d’appel de Paris rappelle que pour bénéficier de cette exonération, le contribuable doit produire des éléments concrets relatifs aux modalités d’occupation de son bien.
Ainsi, la production d’éléments dépourvus de valeur probante (attestations du syndic, d’un agent immobilier ou d’une concierge) ou imprécis (facture d’électricité ne précisant pas le lieu de livraison de l’énergie facturée ou déclaration de revenus ne permettant pas d’identifier la résidence principale) sont insuffisants à caractériser une résidence « habituelle et effective ».
Vente de biens immobiliers postérieurement à la déclaration de succession : diminution des droits de succession
Les juges de la cour d’appel de Montpellier, par un arrêt en date du 16 septembre 2022 admettent la réduction des droits de succession à la suite d’une vente à un prix inférieur à la valeur déclarée au jour de la déclaration de succession.
En l’espèce, les juges du fonds relèvent que les actes de cession des biens immobiliers ont été passés seulement quelques mois après le décès du défunt et que les légataires n’avaient aucun intérêt à vendre en-dessous de la valeur vénale déclarée.
À noter que cette décision est contraire à la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation qui n’accepte pas de prendre en compte des évènements postérieurs au fait générateur de l’impôt (Com., 11 janvier 2017, n° 15-16.454). La pratique veut en effet que la valeur des biens successoraux soit établie selon la valeur vénale réelle au jour de la transmission du patrimoine.
IMMOBILIER
Trêve hivernale : en application depuis le 1er novembre
Depuis le premier novembre la « trêve hivernale » est en vigueur pour une durée de 5 mois, jusqu’au 31 mars 2023.
Durant cette période, les expulsions des locataires de leur logement sont suspendues.
Cependant, certaines personnes ne sont pas protégées par la trêve hivernale, notamment les squatteurs occupant illégalement un domicile ou encore l’époux dont l’expulsion du domicile conjugal a été ordonnée par le juge aux affaires familiales dans le cadre de l’ordonnance de non conciliation d’une procédure de divorce.
À noter que sont également concernés par la trêve hivernale les fournisseurs d’énergie qui ne peuvent interrompre les contrats de fourniture de gaz ou d’électricité en raison d’impayés mais seulement réduire la puissance du compteur.
Les sanctions infligées par le préfet en cas de non-respect des règles relatives aux logements sociaux
En application de l’article L.302-9-1 du Code de la construction et de l’habitation, les communes sont tenues de disposer d’un pourcentage de logements sociaux compte tenu du nombre d’habitants.
A défaut de respect par la commune de cette obligation légale, cette dernière encoure une majoration de son taux de prélèvement sur ses ressources fiscales.
Dans un arrêt du Conseil d’État en date du 28 octobre 2022, les juges précisent que le préfet peut prononcer la carence d’une ville et lui infliger une majoration sur son prélèvement annuel dans la limite des plafonds.
Ce dernier, pour apprécier le manquement, doit constater un écart entre les objectifs et les réalisations constatées tout en tenant compte des difficultés rencontrées et des projets en cours de réalisation.
La fiabilité des diagnostics de performance énergétique remise en question
Les études relatives à la fiabilité des diagnostics de performance énergétique (DPE ci-après) se suivent et se ressemblent. Une nouvelle enquête menée par l’association l’UFC-Que Choisir compare les résultats du DPE dans sept maisons situées dans différentes régions de France.
Dans la continuité des précédentes études, le constat révèle des variations de classes énergétiques, pour une même maison, de B à E. Cette variation n’est pas sans conséquence puisqu’elle impacte la valorisation d’un bien. En ce sens, dès 2025, il sera interdit de louer des logements portant une étiquette énergétique G. Dans certains cas, de travaux de mise en conformité pourront être exigés par le locataire en cas de non-décence.
À ce jour, les monuments historiques sont exemptés de la fourniture d’un DPE ( R.126-15 e) du CCH) en raison de leurs contraintes architecturales.
À noter également que, plus généralement, l’article L171-3 alinéa premier du CCH prévoit une dispense à la réalisation de travaux d’isolation thermique lorsque cette isolation n’est pas réalisable techniquement ou juridiquement ou lorsqu’il existe une disproportion manifeste entre ses avantages et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale.
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Veille juridique opérations immobilières – Novembre 2022
