Rejet de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés lorsque le vendeur a lui-même réalisé les travaux

Dans un arrêt de la Cour de cassation du 19 octobre 2023, était en cause une SCI ayant fait l’acquisition d’une maison d’habitation. Après avoir effectué des travaux d’aménagement sur le bien, l’associé unique de la SCI a cédé l’intégralité de ses parts.

La maison est ensuite vendue par la SCI. Après avoir constaté plusieurs désordres, l’acquéreur assigne la SCI en réparation de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés. La SCI lui oppose alors la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés prévue dans l’acte de vente.

À l’occasion de cette affaire, la Cour de cassation rappelle que le vendeur professionnel est présumé avoir eu connaissance des vices au moment de la vente et ne peut donc pas s’exonérer de la garantie en invoquant la clause d’exclusion. La Cour précise sur ce point que le vendeur qui a lui-même réalisé les travaux à l’origine des vices s’est comporté en constructeur et doit ainsi être assimilé à un professionnel.

En l’espèce, les travaux avaient été réalisés par le premier gérant de la SCI lui-même, ce qui a conduit à écarter la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés. A cet égard, la Cour de cassation précise que les changements d’associés et de gérants de la SCI n’ont pas d’incidence.

Rédacteur : Anna Dauba