Déficits fonciers non transmissibles et preuve de vacance locative : le juge confirme la rigueur de l’Administration fiscale 

Un récent jugement du Tribunal administratif de Lyon n° 2410578 en date du 24 février 2026 vient de rappeler deux principes fondamentaux : le caractère personnel des déficits et l’obligation de preuve en cas de vacance locative. 

D’une part, le tribunal a réaffirmé qu’un héritier reprenant la pleine propriété de parts sociales ne peut déduire de ses propres revenus les déficits fonciers reportables du défunt. Cette imputation est un droit strictement personnel : le stock de pertes non utilisées s’éteint avec le décès de celui qui les a subies, soulignant l’importance d’une optimisation fiscale anticipée avant toute succession. 

D’autre part, L’Administration fiscale conditionne la déduction des charges foncières (frais de gestion, assurances, travaux etc.) à la preuve d’une volonté de louer manifeste et immédiate. Si le propriétaire ne démontre pas qu’il a tout mis en œuvre pour louer son bien, celui-ci est requalifié en « réserve de jouissance », rendant les frais non déductibles. Dans cette affaire, l’argument d’une occupation illicite ou d’un sinistre (incendie) a été rejeté. Le juge a estimé qu’un bien hors d’état de servir n’est pas « offert à la location » et que l’engagement d’une procédure d’expulsion trop tardive démontre un défaut de diligence.  

En résumé, cette décision rappelle que les avantages fiscaux liés au foncier sont fragiles. Les déficits fonciers accumulés sont strictement personnels et sans démarches actives prouvées telles que des annonces, des mandats de gestion ou des procédures d’expulsion rapides les charges foncières risquent d’être réintégrées dans le revenu global, pouvant entrainer un important rappel d’impôt.  

Rédacteur : Cyriaque Aubineau