Action en responsabilité pour manquement au devoir d’information et de conseil dans le cadre d’un investissement immobilier locatif défiscalisant : quel point de départ ? 

Dans un arrêt du 1^er février 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation clarifie le point de départ du délai de prescription (5 ans) de l’action en responsabilité engagée par des acquéreurs en matière d’opération d’investissement immobilier locatif défiscalisant.  

En l’espèce, les acquéreurs avaient acquis, sur proposition d’une société de conseil en gestion de patrimoine, un bien immobilier en l’état futur d’achèvement à titre d’investissement locatif bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation. 

En raison de la surestimation initiale du bien et de leur impossibilité de le revendre à un prix remboursant le capital emprunté, les acquéreurs ont assigné en responsabilité la société de conseil en gestion de patrimoine, pour manquement à son obligation d’information et de conseil.  

La Cour d’appel de Paris avait déclaré irrecevable la demande des acquéreurs car prescrite, retenant que le point de départ de la prescription se situait, en l’espèce, au jour de la signature de l’acte d’acquisition.  

La Cour de cassation casse cet arrêt, et énonce que le point de départ de l’action en responsabilité engagée contre des professionnels pour manquement à leurs obligations d’information, de conseil, ou de mise en garde, est le jour où le risque s’est réalisé, soit celui où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté.