De la location meublée à l’occupation gratuite : conséquences fiscales du changement de régime

Une SCI, propriétaire d’une villa, exerçait une activité commerciale de locations meublée la rendant passible de l’impôt sur les sociétés (IS). A compter de 2016, elle décide d’en accorder la jouissance gratuite à ses associés.  

A l’issue d’une vérification de comptabilité portant sur l’année 2015, l’Administration fiscale a estimé que la société a cessé d’être assujettie à l’IS, entraînant une imposition immédiate des bénéfices d’exploitation non encore taxés et des plus-values latentes sur les éléments d’actifs. La société civile immobilière a fait appel du jugement de 2025 par lequel le tribunal administratif a rejeté sa demande. 

Selon la Cour d’appel, une société civile immobilière donnant habituellement en location des locaux garnis de meubles doit être regardée comme exerçant une activité commerciale et par suite est passible de l’IS. 

Que toutefois, la mise à disposition gratuite au profit des associés met fin à cette activité commerciale. Ce changement de régime a pour conséquence l’assujettissement de la société à l’impôt sur le revenu (IR) et doit être assimilé à une cessation d’entreprise au sens de l’article 221 du CGI ce qui suppose une imposition immédiate de la plus-value latente sur les éléments d’actifs constitué par la villa et la distribution réputée des bénéfices. La valeur vénale de la villa était estimée au 31 décembre 2015 à 4 030 000 euros. La valeur nette comptable de la villa s’élevant à 1 858 217 euros, une plus-value latente de 2 171 783 euros a été imposé aux associés. 

Avant tout changement d’affectation d’un immeuble loué en meublé via une SCI , il est impératif de mesurer l’impact fiscal du changement de régime d’imposition.  

D’une part, comme le montre l’arrêt d’espèce, le passage de l’impôt sur les sociétés (IS) à l’impôt sur le revenu (IR) peut s’avérer particulièrement coûteux, le cumul de la taxation des plus-values latentes et des réserves réputées distribuées représentant une charge financière importante. 

D’autre part, le risque de basculement de l’IR vers l’IS ne doit pas être négligé. La jurisprudence (CAA Toulouse, 29 janvier 2026) rappelle que la location meublée est une activité commerciale sur le plan fiscal : son exercice par une SCI entraîne donc son assujettissement automatique et de plein droit à l’IS.  

Rédacteur : Cyriaque Aubineau