SCI requalifiée en marchand de biens : primauté de l’activité réelle sur l’objet social
Par un arrêt du 20 février 2026 (CAA Versailles, 20 février 2026, n°23VE02176), la Cour administrative d’appel de Versailles confirme, dans le cadre d’un contrôle fiscal, la requalification d’une SCI en activité de marchand de biens, entraînant son assujettissement à l’impôt sur les sociétés et à la TVA.
La cour rappelle que cette qualification repose sur deux critères cumulatifs : l’intention spéculative dès l’acquisition et le caractère habituel des opérations.
Elle précise également que l’administration peut se fonder sur l’activité réellement exercée, l’objet social ne suffisant pas à caractériser la nature de l’activité.
En l’espèce, la SCI avait acquis deux ensembles immobiliers, procédé à leur division en lots, à des travaux d’amélioration, puis à des cessions multiples et rapprochées, sans mise en location (ou de courte durée) avant revente. Des opérations immobilières similaires avaient également été réalisées via d’autres structures liées à la gérance.
Au regard de ce faisceau d’indices, la cour retient que les opérations présentent un caractère habituel et une intention spéculative, conditions nécessaires pour la qualification d’activité de marchand de biens.
Les arguments de la SCI fondés sur ses difficultés financières ou sur la nécessité de financer des travaux par les reventes sont écartés, faute de justification suffisante.
Sur la procédure, la cour souligne que la SCI ne peut pas contester la régularité du contrôle fiscal pour prescription de délai, dès lors que la nature commerciale de l’activité n’a été révélée qu’au cours du contrôle.
La proposition de rectification notifiée a donc valablement interrompu la prescription, rendant la procédure régulière.
Cet arrêt confirme la position jurisprudentielle selon laquelle la qualification fiscale d’une SCI dépend du faisceau d’indices tirés des opérations immobilières réalisées.
Seule l’activité effective, et non l’objet social déclaré, est déterminante.
