Prescription de l’action contre l’appropriation des parties communes et recevabilité d’une demande en nullité

Une copropriétaire a fait réaliser des travaux réunissant ses deux lots et créant une mezzanine, dont l’emprise est sur les parties communes de l’immeuble.

Des copropriétaires de l’immeuble ont engagé une procédure, sollicitant la remise en état de combles communs que cette copropriétaire se serait attribués ainsi que la nullité d’une clause du règlement de copropriété autorisant des modifications de parties communes sans accord préalable de l’assemblée générale, conformément à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour de cassation dans un arrêt rendu le 10 octobre 2024 a donc dû se prononcer sur ces deux points.

Concernant la demande de restitution des parties communes, la Haute juridiction a validé le raisonnement de la Cour d’appel. Cette dernière avait constaté qu’il n’existait pas de combles sous toiture avant ces aménagements. Ainsi, elle a jugé qu’aucune appropriation n’était possible puisque cette « partie commune » n’existait pas auparavant. Dès lors, l’action engagée ne constituait pas une action réelle immobilière mais une action personnelle qui, dans ce cas, était irrecevable en raison de la prescription applicable. Elle a également rappelé que le règlement de copropriété autorisait la copropriétaire à réaliser la jonction entre ses deux lots.

Concernant la demande de nullité d’une clause du règlement de copropriété, la Haute juridiction a rappelé les termes de l’article 15 aliéna 1er de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que « le syndicat a qualité pour agir en justice tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires (…) ».

En conséquence, une action visant à faire prononcer le caractère non écrit d’une clause d’un règlement de copropriété n’est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu. Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas été appelé en cause, l’action en nullité est irrecevable.

Rédacteur : Danièla Taimmont