L’interposition d’une SCI à l’épreuve de l’abus de droit : entre bail fictif et détournement du déficit foncier
En 2009, une SCI, détenue par deux sœurs (60%), par un frère (15%) et par leur mère (25%), acquiert un immeuble en Corse pour un montant de 940 000 euros. Postérieurement à l’acquisition des travaux ont été réalisés pour un montant 1 240 283 euros financés par emprunt bancaire et générant des mensualités de 8 449,71€.
En 2012, la SCI conclut un bail avec les deux sœurs associées moyennant un loyer mensuel de 4 000,00€ Le loyer étant insuffisant pour couvrir les échéances d’emprunt, le reliquat est comblé par des apports en compte courant d’associé de la mère.
A l’issue d’une vérification de comptabilité, l’administration fiscale remet en cause les déficits fonciers déclarés par la SCI et imputés par les associés estimant que le montage constitue un abus de droit fiscal.
En 2017, le comité de l’abus de droit a rendu un avis dans lequel il considère, d’une part, qu’en l’absence de tout autre locataire et de démarches visant à louer le bien à des tiers, l’interposition d’une SCI ainsi que le bail conclu, pouvant être regardé comme fictif dès lors que deux des associés se trouvaient de part et d’autre du contrat, répondaient à une finalité exclusivement fiscale. D’autre part, il relève un détournement de l’intention du législateur par l’interprétation faite du II de l’article 15 du CGI qui dispose « Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu”. En effet, les demandeurs invoquaient que cette disposition n’avait pas vocation à s’appliquer puisqu’ils n’étaient pas propriétaires majoritaires individuellement. Après rejet par le tribunal administratif d’Orléans, les requérants interjettent appel.
La troisième chambre de la Cour d’appel de Versailles, dans son arrêt du 4 juin 2026, rejette la requête et retient l’existence d’un abus de droit au regard des faits de l’espèce. Elle retient que les deux associées se sont comportées comme de véritables propriétaires occupants en bénéficiant de loyers volontairement sous-évalués. Ces loyers ne permettaient pas d’assurer le remboursement du prêt immobilier selon les échéances convenues et avaient pour effet indirect de financer le remboursement de leurs propres comptes courants d’associés. Enfin, la cour souligne que le bail avait été conclu avant même l’achèvement des travaux, ce qui constitue un élément supplémentaire révélateur du caractère abusif de l’opération.
Dans une affaire similaire, le Comité a examiné les circonstances de fait (notamment les liens entre les contribuables, les conditions d’occupation, la nature des dépenses) afin d’apprécier si les opérations reposaient sur une réalité économique suffisante ou visaient principalement à obtenir un avantage fiscal. Cette décision rappelle la nécessité d’une vigilance particulière dans la structuration de ce type d’opérations, la qualification d’abus de droit reposant sur l’analyse d’un faisceau d’indices concordants.
Rédacteur : Camille Khaldi
