Champ d’application de la clause de non-recours présente dans un bail  

Dans le cadre d’un bail portant sur des locaux à usage de bureaux, la locataire a assigné le bailleur en référé aux fins d’expertise sur des désordres affectant les locaux.  

À la suite du dépôt du rapport d’expertise, le bailleur a assigné la locataire en paiement de loyers, charges et dommages et intérêts et la locataire a demandé reconventionnellement le remboursement de loyers et l’indemnisation pour manquement à l’obligation de délivrance.  

La Cour d’appel de Versailles rejette les demandes de la locataire au motif qu’une clause du bail prévoyait la renonciation à tout recours contre le bailleur pour dégâts, privation ou troubles de jouissance.  

La Cour de cassation, dans son arrêt en date du 10 avril 2025, casse et annule la décision de la Cour d’appel de Versailles, au motif “que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparations de toute espèce, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail” (articles 1719 et 1729 du Code civil).  

Dès lors, une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, ne peut avoir pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.  

Rédacteur : Laurine Chaponnay