Précisions sur le point de départ du délai de prescription en matière d’action en responsabilité (retard de travaux et perte d’avantage fiscal)

Dans un arrêt du 3 novembre 2022 rendu par la 6^ème chambre de la Cour d’appel de Lyon, le Conseiller de la mise en état est venu préciser le point de départ du délai de prescription d’une action en responsabilité en cas de manques à gagner imputables aux retards dans l’achèvement d’une opération de restauration immobilière avec effet de levier fiscal (i), ainsi qu’en cas de perte de avantage fiscal attendu (ii).

En l’espèce, les travaux de restauration de l’immeuble avaient fait l’objet d’une réception tardive. Par ailleurs, le contribuable, qui pouvait prétendre à la réduction d’impôt Malraux au titre de ses revenus 2014, avait opté pour le régime de droit commun du déficit foncier.

En octobre 2020, le contribuable a assigné en responsabilité sa banque ainsi que le commercialisateur de l’opération en réparation des préjudices subis.

Ces derniers ont opposé au contribuable la prescription de son action, estimant qu’il avait été informé de ce que l’opération ne se réaliserait pas dans les conditions prévues, de telle sorte que la prescription était acquise au jour de l’assignation.

• Concernant l’action en réparation des manques à gagner imputables aux retards dans l’achèvement de l’opération : le Conseiller de la mise en état précise que le point de départ de l’action en responsabilité (5 ans) ne court qu’à compter de la date effective de la réception des travaux de restauration, date à laquelle l’étendue du préjudice est connue, et ce malgré l’envoi antérieur de courriers d’information à l’ASL.

• Concernant l’action en réparation du préjudice résultant de la perte de l’avantage fiscal Malraux (application du régime de droit commun du déficit foncier en lieu et place) : le Conseiller de la mise en état considère que le point de départ de l’action en réparation (5 ans) ne court qu’à la fin de la période d’éligibilité au régime fiscal Malraux, aux motifs (contestables) qu’antérieurement à cette date le contribuable  » ne pouvait avoir conscience de ce qu’il ne bénéficierait pas de la réduction d’impôt Malraux « .

Partant, le Conseiller de la mise en état a déclaré recevable et non prescrite l’action en responsabilité intentée par le contribuable à l’encontre de sa banque et du commercialisateur de l’opération. Reste à déterminer comment sera apprécié son préjudice par les juges du fond, le retard de l’achèvement des travaux étant sans incidence sur l’éligibilité du régime « Malraux » et la déclaration en déficits fonciers pouvant s’avérer plus avantageuse pour ce contribuable.