Précisions sur la garantie des charges non déclarées

Après avoir signé son acte d’acquisition, un acquéreur a découvert sous l’habitation un réseau d’évacuation des eaux usées non mentionné dans l’acte. Il assigne les vendeurs pour annuler la vente et obtenir des dommages-intérêts au titre de la garantie des charges non déclarées. 

Pour rappel, l’article 1626 du Code civil dispose que « Quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente ». 

Il ressort de l’article 1638 du même Code que si un bien vendu est grevé « sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité ». 

Cependant les parties peuvent, en vertu de l’article 1627 du même Code, « par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l’effet ; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie ». 

Par un arrêt du 13 février 2025, la Haute juridiction donne raison à l’acquéreur en considérant qu’en dépit d’une clause dans l’acte de vente stipulant que l’acheteur accepte le bien en l’état au jour de la vente et renonce à tout recours contre les vendeurs pour vices apparents ou cachés, cette clause ne couvrait pas explicitement les servitudes non apparentes non déclarées et était propre à l’état du bien. Il est donc crucial de rédiger l’acte de vente de manière très précise si l’on souhaite exclure la garantie des vendeurs au titre des servitudes non apparentes. 

Rédacteur : Danièla Taimmont