L’expérimentation d’un « Pinel Breton » instituée par la Loi de Finances pour 2020
Pour rappel, la Loi de Finances pour 2019 a supprimé les communes situées en zones B2 et C de l’éligibilité à la réduction d’impôt « Pinel » sur tout le territoire.
Afin de pallier cette suppression, une expérimentation a été mise en place pour la région Bretagne, en substituant à une logique de grandes zones une logique plus précise de micro-zonage. L’objectif : être au plus près des besoins locatifs.
Les zones éligibles
L’article 164 de loi de Finances pour 2020 n’avait pas déterminé les communes éligibles à cette expérimentation ni les plafonds de loyer et de ressources du locataire et avait laissé à un arrêté le soin d’apporter ces précisions. L’arrêté du 19 mars 2020 est venu en préciser les contours géographiques : 58 communes y sont, pour tout ou partie de leur territoire, éligibles alors que seulement une trentaine étaient éligibles dans le cadre du dispositif « Pinel » de droit commun.
Ainsi, certaines des communes qui étaient situées en zone C telles que Bain-de-Bretagne, Fougères ou encore Vitré, et exclues du dispositif Pinel de droit commun par la loi de finances pour 2019, peuvent désormais bénéficier de ce dispositif.
A l’inverse, des communes qui étaient éligibles en intégralité ne le sont plus qu’en partie (Exemple : Saint-Gilles).
Les plafonds de loyers
Les plafonds de loyers sont fixés par l’arrêté précité et sont spécifiques au Pinel Breton : ils sont fixés non seulement par communes, mais aussi, le cas échéant, par parties de communes.
Les loyers ne peuvent excéder un montant maximum, déterminé par m2 de surface habitable, qui diffère selon les communes ou parties de communes. Ils s’échelonnent de 8,00 €/m² à 10,44 €. Par exemple : 8,00 €/m² : Fougères, Vitré… ; 8,61 €/m² : Lannion, Hennebont… ; 8,88 €/m² : Saint-Brieuc, Brest… ; 9,92 €/m² : Acigné, Saint-Gilles… ; 10,44 €/m² : Rennes, Saint-Malo,…
Afin de calculer le loyer maximum d’un logement, il faudra appliquer un coefficient multiplicateur à la surface habitable, comme pour le Pinel de droit commun (pour rappel : 0,7 + 19/S et limité à 1,2).
Les opérations de transformations éligibles ?
En ce qui concerne les opérations éligibles à cette expérimentation, la loi de Finances pour 2020 ne vise que les « acquisitions de logements » et les « logements que le contribuable fait construire ». Cette dernière ne fait donc pas mention des locaux qui font ou qui ont fait l’objet de travaux de transformation en logement. On peut donc s’interroger sur l’application de l’expérimentation aux opérations de transformation, alors même que le Pinel de droit commun les vise expressément.
Manifestement, la doctrine fiscale a considéré qu’il s’agissait d’un oubli du législateur. Elle a donc précisé que les locaux affectés à un usage autre que l’habitation qui font ou qui ont fait l’objet de travaux de transformation en logement sont éligibles au Pinel Breton (§10 du BOI-IR-RICI-360-70). Nous pouvons donc considérer que ces opérations sont éligibles sur ce fondement.
Outil pratique
Le zonage déterminé par l’arrêté est complexe.
Toutefois, les contribuables peuvent se reporter à une plateforme dédiée qui facilite la détermination des zones éligibles.
Notons que toute parcelle cadastrale située, pour partie, dans une zone éligible à cette expérimentation, est considérée comme éligible dans son intégralité (§60 duBOI-IR-RICI-360-70).
Précision : Les plafonds de ressources du locataire
Les plafonds de ressources des locataires sont fixés par renvoi au 2. du I. de l’article 2 terdecies D de l’annexe 3 au CGI et sont donc identiques au dispositif « Pinel » de droit commun selon le zonage du bien (A, Abis, B1, B2 ou C).
Ont participé à ce bulletin
Département opérations immobilières
Vianney Rivière
Avocat associé
Olivier Denis
Avocat associé
Cédric Vermuse
Avocat
Laëtytia Barret-Lallemand
Juriste
