Baux commerciaux : point de départ du délai de prescription de l’action en exécution forcée pour manquement du bailleur à ses obligations

En l’espèce, un bail commercial est conclu en 2012 entre deux sociétés. En 2018, le preneur assigne son bailleur en exécution forcée afin d’obtenir la réalisation de divers travaux de réparation rendus nécessaires par la vétusté et à l’indemniser de ses préjudices. Le bailleur soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Les demandes du preneur ont été déclarées irrecevables par la Cour d’appel au motif que l’état de vétusté initiale était connu et apparent au moment de la conclusion du bail et qu’il n’a pas empêché l’exploitation des activités, l’action en exécution forcée étant alors prescrite.

Par un arrêt du 4 décembre 2025, la Cour de cassation casse la décision de la Cour d’appel. Les juges considèrent que les manquements persistants du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible, exigibles pendant toute la durée du bail, constituent un fait permettant au preneur d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur.

Cet arrêt rappelle celui rendu le 10 juillet 2025, également commenté par le Cabinet, à propos d’une action en résiliation du bail intentée par un preneur.