Absence de faute de l’acquéreur en cas de demande de prêt non conforme au compromis

Une promesse synallagmatique de vente portant sur un bien immobilier est conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt répondant à certaines caractéristiques. Une clause pénale est prévue pour le cas où l’une des parties ne réitèrerait pas par acte authentique, malgré la réalisation des conditions. 

Après avoir réalisé une demande de prêt non conforme aux conditions prévues dans le compromis, les acquéreurs ne se sont pas présentés à la réitération. Les vendeurs les assignent en réalisation de la clause pénale. 

La Cour de cassation, saisie par les acquéreurs condamnés à verser la clause pénale, rappelle le principe de l’article 1304-3 du code civil selon lequel “La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.”.  Toutefois, de jurisprudence constante, le débiteur qui n’aurait pas rempli ses obligations, ne saurait être considéré comme fautif, s’il démontre, qu’en tout état de cause, la condition ne pouvait pas se réaliser pour des motifs indépendants de sa volonté. 

La Cour de cassation retient donc que la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations quant à l’absence de faute des acquéreurs dans leur demande de prêt et rappelle qu’un accord de principe ne permet pas de considérer le prêt comme obtenu pour la réalisation de la condition suspensive. 

Rédacteur : Angélique Lefrançois