L’obligation de délivrance du bailleur : une obligation continue pouvant faire l’objet d’une exécution forcée à tout moment tant que le manquement perdure

Un fonds de commerce incluant un droit au bail est cédé et l’assiette du bail comprend une cour qui n’a pas été délivrée. Des années plus tard, les locataires assignent la bailleresse en délivrance de cette cour et en indemnisation.  

Dans un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation censure l’arrêt d’appel ayant relevé que l’action en délivrance était prescrite. Selon la Cour d’appel, l’action en délivrance commençait à courir au jour où les preneurs avaient eu connaissance des droits qu’ils détenaient sur le bien non délivré, c’est-à-dire au jour de l’acquisition du fonds de commerce. 

La Haute juridiction casse et annule cet arrêt rappelant que l’obligation de délivrance est une obligation continue jugeant alors que le point de départ de la prescription diffère selon que l’action vise à obtenir l’exécution forcée de l’obligation de délivrance ou l’indemnisation des préjudices résultant du manquement à l’obligation de délivrance.  

Concernant l’exécution forcée de l’obligation de délivrance, le locataire peut solliciter cette exécution forcée à tout moment de l’exécution du bail tant que ce manquement persiste. 

Concernant les dommages et intérêts que le locataire peut obtenir, le point de départ de l’action en réparation est soumis à la prescription quinquennale, mais celle-ci comptant à rebours de la date de la demande en justice

Rédacteur : Angèle Gourdon