Bail commercial : L’obligation de délivrance par le bailleur, un rempart contre l’expulsion pour loyers impayés

Un bailleur adresse à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail. Le locataire, qui n’a pas contesté ce commandement de payer dans le délai d’un mois, se voit expulsé de ses locaux commerciaux par une ordonnance de référé qui a ensuite été infirmée en appel. Saisie au fond, la bailleresse réclame désormais la résiliation du bail et le paiement des impayés, tandis que la locataire sollicite des dommages-intérêts pour trouble de jouissance. 

La locataire reproche à la Cour d’appel d’avoir validé la résiliation du bail sans vérifier si l’arrêt des paiements était justifié par le manquement de la bailleresse à son obligation de travaux. Elle soutient que l’exception d’inexécution, liée à l’insalubrité ou à la non-conformité des lieux, peut paralyser la clause résolutoire, même si le commandement de payer n’a pas été contesté dans le délai d’un mois. 

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel et rappelle que l’obligation de délivrance du bailleur est essentielle et que son non-respect peut justifier, par l’exception d’inexécution, le non-paiement des loyers si les locaux sont impropres à leur usage.   

Selon la Haute juridiction, les juges devaient d’abord vérifier si l’exception d’inexécution était fondée, car celle-ci peut paralyser la résiliation du bail, peu importe l’absence de contestation immédiate du commandement de paiement des loyers. Ainsi, la Cour de cassation vient renforcer la protection des locataires commerciaux. 

Rédacteur : Cyriaque Aubineau