Précisions sur le contenu de la mise en demeure préalable à toute action en recouvrement des charges de copropriété impayées
La Cour de cassation, par un avis rendu le 12 décembre 2024, apporte des précisions sur la procédure de mise en demeure préalable à toute action en recouvrement des charges de copropriété impayées.
À titre de rappel, tout immeuble de copropriété est soumis à la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété.
En matière de recouvrement des charges, l’article 19-2 dispose que si un copropriétaire ne s’acquitte pas d’une provision due et exigible, « et ce après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, toutes les autres provisions non échues et les sommes restant dues au titre des exercices précédents deviennent immédiatement exigibles ».
Le syndicat des copropriétaires peut en suivant saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond afin de condamner le copropriétaire au recouvrement des charges impayées.
Le tribunal judiciaire de Marseille, par une demande d’avis formée, appelle la Cour de cassation à clarifier le contenu de cette mise en demeure préalable, notamment concernant la distinction entre les provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours et les charges échues impayées des exercices antérieurs.
La Cour de cassation confirme que la mise en demeure doit être détaillée et explicite. En effet, elle constitue le préalable nécessaire à l’instance.
Le copropriétaire doit avoir la capacité d’appréhender les charges dues et de les comprendre pour procéder à leur règlement.
En conséquence, la mise en demeure préalable doit permettre de mettre en demeure le copropriétaire de payer les sommes dues et notifier avec précision la nature et le montant des provisions réclamées (dépenses dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours et dépenses de travaux non comprises dans le budget), à peine d’irrecevabilité de la demande.
