Un règlement de copropriété ne constitue pas un titre de propriété
La Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 18 décembre 2025 (3e civ.) réaffirme deux principes essentiels en matière de copropriété.
Deux copropriétaires avaient édifié des extensions de leur lot, sur une cour commune et, pour partie, sur une cour sur laquelle ils bénéficiaient d’un droit de jouissance exclusive selon le règlement de copropriété. Des copropriétaires voisins ont contesté la légalité de ces constructions. La cour d’appel de Paris les a déboutés, considérant que le règlement constituait un titre de propriété suffisant, pour permettre l’acquisition des constructions par usucapion abrégée et que l’absence de mention d’un droit d’accès dans leur titre de propriété suffisait à les priver de tout accès à cette cour.
La Cour de cassation censure cette analyse sur deux points.
Elle rappelle, en premier lieu, que le règlement de copropriété, est dépourvu de caractère translatif de propriété et ne peut donc constituer un juste titre de propriété.
Pour rappel, en matière de prescription acquisitive, pour devenir propriétaire d’un bien immobilier par simple possession, il faut l’occuper pendant trente ans de manière continue, paisible, publique et non équivoque.
Toutefois, celui qui possède un bien de bonne foi et dispose d’un juste titre peut acquérir la propriété en seulement dix ans.
Ce juste titre doit être un acte juridique ayant vocation à opérer un transfert de propriété (vente, donation…), ce qui exclut le règlement de copropriété, lequel se borne à organiser l’usage et la gestion collective de l’immeuble.
Dans l’affaire jugée, les copropriétaires ne pouvaient pas prétendre avoir acquis la propriété de leurs constructions par prescription abrégée de dix ans, car le règlement de copropriété ne constituait pas un juste titre.
Elle affirme, en second lieu, que tout copropriétaire jouit librement des parties communes en vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, sauf restriction expresse du règlement de copropriété. L’absence de mention d’un droit d’accès ne suffit pas : il faut une stipulation claire qualifiant la partie de « commune spéciale » et excluant formellement certains copropriétaires.
Cette décision s’inscrit dans une logique protectrice des droits des copropriétaires et clarifie la question du juste titre en matière de copropriété. Pour les professionnels du droit immobilier, cette décision souligne l’importance d’une rédaction précise et rigoureuse des règlements de copropriété.
