La perte d’usage, élément déterminant pour qualifier le vice caché
Au titre de l’article 1641 du Code Civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus. Un arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation en date du 11 juillet 2019 vient préciser cette notion de vice caché. En l’espèce, les acquéreurs d’une propriété constituée par une maison d’habitation avec dépendances et plans d’eau ont assigné les vendeurs en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés du fait de la pollution avérée de l’étang. Les acquéreurs, alléguant que leur achat était principalement motivé par la présence du plan d’eau s’estiment donc lésés du fait du vice grevant la propriété acquise. La Cour de Cassation, pour rejeter le pourvoi a retenu qu’il était démontré par le rapport d’expertise que le vice n’entrainait qu’une perte d’usage partielle du plan d’eau qui n’est qu’un élément d’agrément extérieur, et qu’il n’est donc pas de nature à rendre la propriété impropre à son usage. La Cour de cassation a également retenu que les acquéreurs ne justifiaient pas d’avoir informé les vendeurs de ce que la qualité de l’eau des étangs était un élément déterminant de leur achat, ni qu’ils n’auraient pas acquis, ou n’auraient donné qu’un moindre prix de la propriété s’ils en avaient eu connaissance. Ainsi, leurs demandes fondées sur la garantie des vices cachés ne pouvaient être retenues. Dès lors, est ici faite une interprétation restrictive de la notion de vice caché. Sa qualification s’appuie d’une part sur une étude de critères objectifs tenant au degré de la perte d’usage mais aussi sur les attentes réelles des parties au moment de la conclusion de la vente. Cass. civ 3, 11 juillet 2019, n°18-16848
