Bail à construction en cours : Absence d’application de la clause de nivellement en cas d’expropriation

Une commune a exercé son droit de préemption sur deux terrains loués, sur lesquels les preneurs ont édifié des constructions aux termes d’un bail à construction. Elle entend réaliser des travaux d’aménagement qui nécessitent l’expropriation des locataires. Celle-ci sollicite alors du juge la fixation de l’indemnité d’éviction.  

La Cour d’appel fixe cette indemnité, à laquelle elle ajoute une somme au titre de la perte des constructions édifiées. La commune conteste la décision au motif qu’il existe une clause de nivellement, prévoyant qu’en fin de bail, le preneur s’engage à rendre le terrain libre de toutes constructions, ce qui rend impossible l’octroi d’une somme au titre de sa perte.  

Cependant, la Cour de cassation, dans un arrêt du 23 novembre 2023, confirme l’arrêt d’appel, en considérant que la clause de nivellement a vocation à s’appliquer en fin de bail.  

Le bail ayant été rompu prématurément du fait de l’expropriation pour travaux, les preneurs étaient bien, à la date de l’éviction, propriétaires des constructions, et avaient donc droit à être indemnisés pour la perte en résultant.  

La Cour rappelle ici une solution déjà affirmée dans un arrêt Cass. 3^ème civ. 5.1.2012 n°10-26.965, dans lequel elle avait considéré que la fin anticipée d’un bail due à l’expropriation de particuliers ayant construit une habitation sur le terrain loué ne les prive pas de leur droit à être indemnisés pour cette perte.  

Rédacteur : Mathilde Lecocq