PLF 2026 –  Le statut du bailleur privé

Le statut du bailleur privé, codifié à l’article 12 octies du projet de loi de finances constitue un mécanisme de réduction d’assiette destiné à inciter l’investissement dans l’immobilier locatif neuf ou ancien. 

Il est prévu un amortissement dit “fiscal” calculé sur une base forfaitaire fixé à 80% du prix d’acquisition du logement net de frais, augmenté le cas échéant du montant des travaux en cas de rénovation. Que l’investissement se fasse dans l’ancien ou dans le neuf celui-ci doit intervenir entre le lendemain de la publication de la loi et le 31 décembre 2028. 

Focus investissement dans le neuf – Il doit s’agir d’un logement acquis neuf, en VEFA ou que le contribuable fait construire lui-même. 

Les taux d’amortissement appliqués au logements neufs sont de : 

• 3,5% en cas d’affectation à la location intermédiaire ; 
• 4,5% en cas d’affectation à la location sociale ; 
• 5,5% en cas d’affectation à la location très sociale. 

Focus investissement dans l’ancien – sont éligibles les logements qui font ou ont fait l’objet de travaux

1/ concourant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 I de l’article 257 du CGI 

Ou

2/ Pour lesquels les travaux d’amélioration satisfaisant aux critères d’une réhabilitation lourde au sens du deuxième alinéa du b du 7° du II de l’article 150 U du même code représentent au moins 30% du prix d’acquisition du logement. 

Les taux d’amortissement appliqués au logements anciens sont de : 

• 3% en cas d’affectation à la location intermédiaire ; 
• 3,5% en cas d’affectation à la location sociale ; 
• 4% en cas d’affectation à la location très sociale. 

L’octroi de l’avantage fiscal est subordonné à :

• un engagement de louer le logement nu à titre de résidence principale du locataire,
• une durée minimale de 9 ans,
• dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou des travaux, ou, si elle est postérieure, celle de l’acquisition.

Les conditions de loyers et de ressources des locataires sont celles :

• du dispositif Pinel pour la location intermédiaire,
• du dispositif Loc’Avantages pour la location sociale ou très sociale.

À noter que le dispositif présente d’ores et déjà des limites identifiables, notamment :

• Son incompatibilité avec la réduction d’impôt Loc’Avantages et ce, alors même que les investisseurs sont soumis aux plafonds de ressources et de loyers dans le cas de location sociale ou très sociale ; 
• Une exigence de DPE A ou B après travaux dans le cadre d’un investissement dans l’ancien. 

Un bulletin sera publié prochainement par le département d’opérations de restauration immobilière détaillant le régime. 

Rédacteurs :

Laurine Chaponnay