Exclusion de la requalification en VIR en cas de dissociation du prix des travaux et du prix de vente 

Plusieurs acheteurs ont acquis des immeubles auprès de divers marchands de biens. Les actes notariés concernaient exclusivement l’acquisition de fonciers, sans mentionner la conclusion d’aucun marché de travaux concernant lesdits biens. Ultérieurement, une ASL a été constituée afin d’assurer, pour le compte des acquéreurs, la réalisation des travaux.  

Ces travaux ont été confiés à des entités juridiquement distinctes, mais partageant le même gérant et le même siège social que la société maître d’ouvrage. La Cour d’appel a en conséquence, requalifié les contrats de vente de droit commun en contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR), retenant l’existence d’une fictivité.  

Toutefois, la Cour de cassation, dans son arrêt du 19 septembre 2024, casse l’arrêt précédemment rendu en considérant que les éléments retenus ne suffisaient pas à établir une fictivité ou une confusion des patrimoines, rappelant le principe d’autonomie des personnes morales. En outre, elle précise que la qualification en VIR est inapplicable lorsque le prix de vente du foncier est déterminé indépendamment du coût des travaux ultérieurs.   

Il convient néanmoins de nuancer la portée de cet arrêt car celui-ci ne se prononce que sur la fictivité et la confusion des patrimoines des sociétés, éléments qui n’ont pas été établis. En revanche, l’arrêt ne statue pas sur l’existence d’un lien juridique entre les deux entités.